Site Denetim Kurulu Üyelerinin Sorumluluğu Nedir?

İlgili çalışma alanı: Kat Mülkiyeti. Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları bu sayfada ele alınır.

Site denetim kurulu üyeleri, yöneticinin hesaplarını denetleme görevini ihmal ederek kat maliklerinin zarara uğramasına yol açarlarsa hukuken sorumlu tutulabilir; Yargıtay bu konuda denetim görevinin ihmalinin hukuki sorumluluk doğuracağını kabul etmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 41/3 denetçiye veya denetim kuruluna denetimin sonucunu raporla kurula bildirme görevi yükler; ancak Kanun'da denetçinin tazminat sorumluluğunu ayrıca düzenleyen bir hüküm yoktur ve bu nedenle konu içtihatta tartışmalıdır. Site denetim kurulu üyelerinin cezai sorumluluğu ise kasta bağlıdır: Denetçi, kendisine teslim edilen para veya belge üzerinde amaç dışı tasarrufta bulunmadıkça ceza sorumluluğu doğmaz; ihmal tek başına suç oluşturmaz. Denetim raporunun işlevi Denetim Kurulu Raporu Ne İşe Yarar sayfasında anlatılmıştır; bu sayfa denetçinin kendi sorumluluğunu ele alır.

Denetim Kurulunun Kanuni Görevi Nedir

Denetim yetkisi asıl olarak kat malikleri kuruluna aittir. Kanun m. 41/1 uyarınca kurul, "yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler." Hesapların denetlenmesi için yönetim planında zaman konulmamışsa bu denetim her üç ayda bir yapılır; haklı sebep çıkarsa her zaman yapılabilir (m. 41/2). Kurul bu işi devredebilir. Kanun m. 41/3 şöyledir: "Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir."

Denetçinin görev tanımı bunlarla sınırlı değildir. Denetçiler raporlarını, kararlarını ve gerekli gördükleri diğer hususları noter tasdikli bir deftere geçirip imzalar (m. 41/4). Önemli bir sebep çıkarsa kurulu olağanüstü toplantıya çağırabilir (m. 29/2). Yönetim planı denetçileri bağlar (m. 28/4) ve denetçiler kurul kararlarına uymakla yükümlüdür (m. 32/2). Denetçinin seçimi kat malikleri arasından yapılır; ücreti yönetim planında düzenlenebilir (m. 28/1).

Denetçi Hukuken Sorumlu Tutulabilir mi

Bu soruya Yargıtay'ın farklı tarihli kararlarında farklı cevaplar verildiği görülür. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesi'nin 06.04.2016 tarihli, E. 2016/1387, K. 2016/5768 sayılı kararında, yöneticinin sorumluluğunun Kanun'da düzenlendiği, ancak "denetçinin sorumlu olacağı doğrultusunda herhangi bir düzenleme" bulunmadığı ve denetçinin harcama yetkisi olmadığı gerekçesiyle denetçi hakkındaki davanın reddedilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 06.06.2017 tarihli, E. 2017/873, K. 2017/5011 sayılı kararı ise aksi yöndedir. Site yönetiminde ödenmeyen faturalar nedeniyle doğan zarardan dolayı yönetim ve denetim kurulu üyelerine karşı açılan davada, denetçiler hakkındaki ret hükmü şu gerekçeyle bozulmuştur:

"[...] mahkemece hukuki sorumluluğun ve cezai sorumluluğu farklı olup cezai sorumlulukta kastın arandığı, hukuki sorumlulukta ise ihmalin varlığının dahi yeterli olduğu, davaya konu faturaların ödenmesi konusunda imzası olanların kararı imzalamış olmasının ve de denetim kurulunda bulunanların ise söz konusu zararın doğmasında ve ilerlemesinde denetim görevini ihmal etmelerinin hukuki sorumluluğu doğuracağının gözetilmeden hüküm kurulmuş olması [...] doğru görülmemiştir."

Bozmaya uyularak bütün davalıların sorumlu tutulduğu hüküm, aynı Daire'nin 15.06.2020 tarihli, E. 2019/5540, K. 2020/1813 sayılı kararıyla onanmıştır. Bu karar, sitenin uğradığı zarardan denetim görevini ihmal eden denetçinin de sorumlu tutulabileceğini gösterir. Bununla birlikte denetçinin sorumluluğu yöneticininkinden dardır: Denetçi harcama yapmaz, para toplamaz; sorumluluğu, kendisine düşen denetimi yapmamasının zararın doğmasına veya büyümesine katkısıyla sınırlıdır. Davacı bu katkıyı somut olarak göstermelidir; rapor vermemek, belge incelememek ya da açıkça görülen bir usulsüzlüğü rapora yazmamak gibi.

Ceza Davasıyla Hukuk Davası Birbirine Bağlı mı

Bağlı değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 74/1 şöyledir: "Hâkim, zarar verenin kusurunun olup olmadığı, ayırt etme gücünün bulunup bulunmadığı hakkında karar verirken, ceza hukukunun sorumlulukla ilgili hükümleriyle bağlı olmadığı gibi, ceza hâkimi tarafından verilen beraat kararıyla da bağlı değildir." Yukarıdaki 2017 tarihli bozma kararı da bu hükme dayanarak, bir kısım yönetim kurulu üyesinin ceza davasında mahkûm edilmiş olmasının diğer yönetim ve denetim kurulu üyelerinin hukuki sorumsuzluğu sonucunu doğurmayacağını belirtmiştir. Hâl böyle olunca denetçi hakkında ceza soruşturmasının kovuşturmaya yer olmadığı veya beraatle bitmesi, tazminat davasını kendiliğinden sona erdirmez.

Site Denetim Kurulunun Cezai Sorumluluğu Hangi Hâlde Doğar

Denetçiye özgü bir suç tipi yoktur; genel hükümler uygulanır. Kasıtla işlenen suçlar esastır; 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 22/1 uyarınca "Taksirle işlenen fiiller, kanunun açıkça belirttiği hallerde cezalandırılır." Denetim görevinin özensiz yapılması, bu nedenle tek başına suç oluşturmaz. Uygulamada en sık gündeme gelen suç güveni kötüye kullanmadır. TCK m. 155/1, zilyetliği kendisine devredilmiş mal üzerinde "zilyedliğin devri amacı dışında tasarrufta bulunan veya bu devir olgusunu inkar eden" kişiyi cezalandırır; suçun "başkasının mallarını idare etmek yetkisinin gereği olarak" teslim edilmiş eşya hakkında işlenmesi m. 155/2'deki nitelikli hâli oluşturur.

Denetçinin defter ve belgeleri incelemek için teslim alıp iade etmemesi bu suçun kapsamına girip girmediği ayrıca tartışılmıştır. Yargıtay 15. Ceza Dairesi'nin 30.10.2017 tarihli, E. 2017/1938, K. 2017/21756 sayılı kararında, denetçi olan sanığın apartman defter ve belgelerini yöneticinin ibra edilmemesi nedeniyle iade etmediği dosyada beraat hükmü şu gerekçeyle onanmıştır:

"[...] denetçi olan sanığın aldığı defter ve belgeler neticesinde denetim raporu hazırladığı, 15.02.2009 tarihli apartman toplantı karar defterinde bu raporun sunulduğunun belirtildiği ve aynı karar defterinde yönetici olan katılanın ibra edilmediğinin belirtildiği, katılanın bu toplantıda bulunmadığı, sanığın savunmasında katılanın ibra edilmemesi nedeniyle defter ve belgeleri teslim etmediğini savunduğu, sanık ile katılan arasındaki uyuşmazlığın hukuki ihtilaf mahiyetinde olduğu bu nedenle atılı suçun yasal unsurlarının oluşmadığı gerekçesine dayanan mahkemenin beraat hükmünde bir isabetsizlik görülmemiştir."

Karar, denetçinin cezai sorumluluğunun sınırını gösterir. Denetim amacıyla alınan belgelerin bu amaçla kullanılması ve iade uyuşmazlığının yönetimle denetçi arasındaki bir anlaşmazlıktan doğması, suç kastını göstermez. Buna karşılık denetçinin site parasını kendi uhdesinde tutması veya kendisine teslim edilen belgeyi amaç dışı kullanması gibi bir tasarruf varsa durum değişir. Güveni kötüye kullanmanın temel hâli şikâyete bağlıdır (m. 155/1); m. 155/2'deki nitelikli hâl için Kanun şikâyet şartı öngörmez.

Uygulamada Denetçi Sorumluluğu Nasıl İleri Sürülür

Uygulamada denetçi aleyhine dava, yönetici aleyhine açılan tazminat davasının bir parçası olarak gündeme gelir. Davacının yapacağı iş, denetim defterini, verilen raporları ve rapor tarihlerini dosyaya getirmek ve zararın denetimin yapıldığı dönemde fark edilebilir olup olmadığını bilirkişiye inceletmektir. Rapor hiç verilmemişse ya da rapor, banka dökümleriyle çelişen hesapları "uygun" bulmuşsa denetçinin kusuru bu belgeler üzerinden kurulur. Denetçinin kurulca ibra edilmesi, ibradan sonra ortaya çıkan sorumluluk sebeplerine karşı dava hakkını ortadan kaldırmaz; bu ilkenin ayrıntısı Site Yönetimi İbra Edilmezse Ne Olur sayfasındadır.

Denetçi tarafında ise savunma, görevin kapsamına dayanır: Kendisine hangi belgelerin verildiği, hangi tarihte ne istediği, yöneticinin belgeleri sunmaktan kaçınıp kaçınmadığı denetim defterinde kayıtlı olmalıdır. Denetçinin kurul kararıyla veya yönetim planıyla verilmeyen bir harcama onayına imza atması, sorumluluğunu yöneticininkine yaklaştırır. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-c); görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (Ek m. 1). Yöneticinin usulsüz harcamalarına karşı izlenecek yol Yönetici Usulsüz Harcama Yaptı, Ne Yapabilirim sayfasında yer alır.

Denetim görevini ihmal eden denetçi, katkıda bulunduğu zarardan hukuken sorumlu tutulabilir; ancak bu sorumluluk Kanun'da açıkça düzenlenmediğinden ihmalin ve zarara katkının somut olarak gösterilmesi gerekir. Cezai sorumluluk ise kasıt ister; uygulamada en sık güveni kötüye kullanma suçu gündeme gelir. Genel çerçeve için Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim Rehberi ve Kat Mülkiyeti sayfalarına bakılabilir.