Site Yönetim Şirketlerine Yetki Belgesi Zorunlu mu?

İlgili çalışma alanı: Kat Mülkiyeti. Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları bu sayfada ele alınır.

Hayır. 01.11.2026 itibarıyla site ve apartman yönetim hizmeti veren şirketlere Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından yetki belgesi alma zorunluluğu getiren, Resmî Gazete'de yayımlanmış ve yürürlükte bir yönetmelik bulunmamaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 34/1 kat maliklerine yönetimi "kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye" bırakma imkânı tanır ve yöneticiden belge ya da sertifika aramaz. 22.05.2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun da bu konuda bir hüküm içermez. Site yönetim şirketi yetki belgesi, bugün itibarıyla hukuken zorunlu değildir.

Yürürlükte Bir Yönetmelik Var mı

Yetki belgesine ilişkin bir düzenlemenin Bakanlıkça hazırlandığı kamuoyuna yansımıştır. Ancak bir yönetmeliğin uygulanabilmesi için Resmî Gazete'de yayımlanması ve yürürlüğe girmesi gerekir. Bu sayfa hazırlanırken mevzuat.gov.tr arama motorunda "Yönetim Hizmet", "Site Yönetim", "Apartman Yönetim", "Kat Mülkiyeti", "Yetki Belgesi", "Tesis Yönetim" ve "Yönetim Şirket" ifadeleriyle tam ifade araması yapılmış ve dönen kanun, yönetmelik ve tebliğ listeleri tek tek incelenmiştir. Site veya apartman yönetim hizmetlerini düzenleyen bir yönetmeliğe rastlanmamıştır. Başlığında kat mülkiyeti geçen tek yönetmelik, Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmeliktir (RG 16.08.2008); Kanundaki yetki hükmüne göre bu yönetmeliğin konusu kat mülkiyetinin tesisi, aranacak belgeler ve tapu işlemleridir, yönetim hizmeti değildir.

Dolayısıyla bugün ortada olan, en fazla bir taslaktır. Taslak, ilgili kurumların görüşüne sunulmuş olsa bile hukuki sonuç doğurmaz; içeriği yayım aşamasında değişebilir. Bir şirketin "Bakanlık onaylı" olduğunu ya da belgesiz şirketlerin site yönetemeyeceğini ileri süren her iddia, Resmî Gazete'nin tarih ve sayısıyla birlikte gösterilmedikçe hukuken dayanaksız sayılmalıdır.

Kanuni Dayanak Meselesi

Anayasa m. 124/1'e göre "Cumhurbaşkanı, bakanlıklar ve kamu tüzelkişileri, kendi görev alanlarını ilgilendiren kanunların ve Cumhurbaşkanlığı kararnamelerinin uygulanmasını sağlamak üzere ve bunlara aykırı olmamak şartıyla, yönetmelikler çıkarabilirler." Bir yönetmelik, dayandığı kanunun çizdiği sınırı aşamaz. Kat Mülkiyeti Kanununun yönetim hükümleri (m. 34-41) yöneticinin kim olabileceğini kat maliklerinin iradesine bırakır; Kanunda Bakanlığa yönetim şirketlerini yetkilendirme veya sınıflandırma görevi veren bir hüküm bulunmamaktadır. Kanunda Bakanlık yönetmeliğine yapılan atıflar engellilere yönelik değişiklikler, ısınma giderlerinin paylaşımı ve toplu yapıda kat mülkiyeti tesisi gibi başka konulara ilişkindir.

Bu nedenle ileride yayımlanacak bir yönetmeliğin hangi kanuni dayanağa oturtulacağı, kapsamının yalnız şirketlerle mi sınırlı kalacağı ve kat maliklerinin m. 34'teki seçim serbestisini nasıl etkileyeceği metin yayımlandığında ayrıca incelenmelidir. Kat maliklerinin dışarıdan bir gerçek kişiyi veya şirketi yönetici olarak atama hakkı kanundan doğduğundan, yönetmelikle bu hakkın özüne dokunulması normlar hiyerarşisi bakımından tartışma doğuracaktır.

Kursların "Zorunlu Belge" İddiaları

Bazı eğitim kurumlarının ve kurs ilanlarının "belirli bir tarihten itibaren belgesiz yöneticilik yapılamayacağı" yönünde duyurular yaptığı görülmektedir. Bu sayfanın tarihi itibarıyla böyle bir yükümlülüğü öngören kanun veya yönetmelik hükmü yoktur. Üniversite sürekli eğitim merkezlerinin veya özel kurumların verdiği apartman ve site yöneticiliği sertifikaları mesleki bilgi bakımından değer taşıyabilir; ancak bu belgeler Kat Mülkiyeti Kanunu karşısında bir atanma şartı değildir. Sertifikasız bir yöneticinin kurulca usulüne uygun atanması geçerlidir; sertifika sahibi olmak da kurul kararı olmadan yöneticilik yetkisi vermez.

Kat Maliki Olan Yönetici Bakımından Durum

Kanun, sekiz veya sekizden çok bağımsız bölümü olan anagayrimenkulde yönetici atanmasını zorunlu tutar (m. 34/2). Yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır (m. 34/4-5). Kurul anlaşamazsa sulh mahkemesi kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yönetici atar (m. 34/6). Bu hükümlerin hiçbirinde yöneticinin bir eğitim almış veya belge sahibi olması aranmaz. Kendi apartmanında ya da sitesinde yöneticilik yapan kat maliki için de, ücretli ya da ücretsiz çalışmasından bağımsız olarak, bir yetki belgesi zorunluluğu yoktur.

Yöneticinin güvencesi belge değil, Kanunun sorumluluk ve denetim düzenidir. Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (m. 38/1); kurul haklı bir sebebin çıkması hâlinde yöneticiden teminat isteyebilir (m. 34/8). Bu kurallar dışarıdan atanan yönetici ile kat maliki yönetici için aynıdır.

Şirkete Yönetim Verilmesi Sorumluluğu Ortadan Kaldırmaz

Profesyonel yönetim şirketiyle sözleşme yapılması, kurulun seçtiği yönetici veya yönetim kurulunun sorumluluğunu sona erdirmez. Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 23.09.2019 tarihli, E. 2019/2847, K. 2019/5073 sayılı kararında, daha önce verdiği bozma kararının gerekçesi şöyle aktarılmıştır:

"Kanunun bu hükmündeki "yönetici" sözcüğünden amaç edilenin sitenin yasal yöneticisi ve aynı Kanunun 34. maddesinin birinci fıkrasında gösterilen yönetim kurulu olduğuna dair hiçbir kuşku ve duraksama mevcut değildir. Yönetim kurulunun, yönetim hizmeti almak amacı ile profesyonel yönetim hizmetleri sözleşmesi yapması sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Yönetim kurulu kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olmaya devam edeceğinden [...]"

Olayda kurul kararlarının iptali davasının yönetim şirketine yöneltilmediği gerekçesiyle reddedilmesi bozulmuş, Daire ikinci incelemede de eksik araştırma nedeniyle kararı yeniden bozmuştur. Kararın bu soruya cevabı açıktır: Hangi belgeye sahip olursa olsun bir yönetim şirketi, kat maliklerine karşı hukuki sorumluluğun yerini almaz. Kat malikleri bakımından belirleyici olan, şirketin bir belgesi bulunup bulunmadığı değil, sözleşmenin içeriği ve kurulun denetimidir.

Uygulamada Şirket Seçerken Neye Bakılır

Uygulamada yetki belgesi aranmasa da kurul, şirketi seçerken sözleşmenin yazılı olmasını, şirketin görev ve yetkilerinin, ücretinin, hesap verme sıklığının ve banka hesabının yönetim adına açılacağının (m. 35/1-j) sözleşmede açıkça gösterilmesini istemelidir. Şirketin ticaret sicili kaydı, vergi levhası, personelinin sigorta kayıtları ve varsa mesleki sorumluluk sigortası talep edilebilir; bunlar kanuni şart değil, kurulun özen yükümlülüğünün araçlarıdır. Teminat istenmesi m. 34/8 uyarınca mümkündür.

İleride bir yönetmelik yayımlanırsa, yürürlük tarihi, kapsamı ve mevcut sözleşmeler için geçiş hükmü Resmî Gazete metninden okunmalıdır. Yayımlanmamış bir taslağa dayanarak mevcut şirketle sözleşmeyi feshetmek, sözleşmeden doğan tazminat riskini doğurabilir. Şirket sözleşmesinin içeriği ve sorumluluk düzeni profesyonel site yönetim şirketi sözleşmesi ve sorumluluğu sayfasında, yöneticinin dışarıdan seçilmesi yönetici kat maliki olmak zorunda mı sayfasında yer alır. Somut durumda hukuki destek yerinde olur. Genel çerçeve için Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim Rehberi ve Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi sayfalarına bakılabilir.