Site Yönetimi Avukat Tutabilir mi?

İlgili çalışma alanı: Kat Mülkiyeti. Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları bu sayfada ele alınır.

Evet, site yönetimi avukat tutabilir; ancak kurul kararının gerekip gerekmediği davanın konusuna göre değişir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 35/i, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılmasını doğrudan yöneticinin görevleri arasında sayar; aidat alacağı için avukata vekâlet verilmesi bu görevin yerine getirilmesidir. Ortak yere elatmanın önlenmesi, eski hâle getirme veya üçüncü kişilere karşı açılacak davalarda ise yönetimin tüzel kişiliği bulunmadığından yönetici, kat malikleri kurulunun yetki kararına dayanır. Site genel kurulu avukat görevlendirme kararı bu nedenle dava açma yetkisini ve vekil tayin yetkisini birlikte ve konusuyla sınırlı biçimde göstermelidir. Yöneticinin genel yetki alanı Yönetici Hangi Kararları Tek Başına Alabilir sayfasında yer alır.

Site Yönetiminin Tüzel Kişiliği Yoktur

Tartışmanın kaynağı, site veya apartman yönetiminin hukuki niteliğidir. Yönetim bir tüzel kişi değildir; yönetici kat maliklerinin temsilcisidir. Kanun m. 38/1 yöneticiyi kat maliklerine karşı "aynen bir vekil gibi" sorumlu tutar, m. 40/1 de "kaide olarak vekilin haklarına" sahip kılar. Bu nedenle yönetici ancak Kanun'un ve kurulun tanıdığı yetki ölçüsünde kat malikleri adına dava açabilir ve avukata vekâlet verebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 23.06.2025 tarihli, E. 2024/3912, K. 2025/3509 sayılı kararında, site ortak alanlarındaki ayıplar nedeniyle yükleniciye karşı site yönetimi tarafından açılan davada bu çerçeve şöyle çizilmiştir:

"Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir."

Daire, dava açılmadan önce kat maliklerinin ortak yerlerdeki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için yöneticiye yetki verdiğini bildirdiği dosyada, davayı aktif husumet yokluğundan reddeden kararları bozmuştur. Karar, avukat tutma sorusunun asıl cevabını verir: Avukat, yöneticinin temsil yetkisinden fazlasını kullanamaz. Yönetici hangi konuda dava açmaya yetkiliyse, avukata da o konu için vekâlet verebilir.

Aidat Takibi için Kurul Kararı Gerekir mi

Kanun m. 35/i, yöneticinin görevleri arasında "Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi" işini sayar. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici tarafından dava açılabileceği ve icra takibi yapılabileceği m. 20/2'de ayrıca yazılıdır. Bu görev yönetim planında aksine hüküm olmadıkça kanundan doğar; aidat takibi için ayrıca kurul kararı aranmaz.

Avukata vekâlet verilmesi de bu görevin içinde düşünülür. Vekil, kural olarak işi bizzat görür; ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 506/1 uyarınca "vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir." İcra takibi ve itirazın iptali davası avukatlık mesleğine özgü işlerdendir; 1136 sayılı Avukatlık Kanunu m. 35/1 dava takibini ve bu işlere ait evrakın düzenlenmesini baroda yazılı avukatlara bırakır. Yönetici takibi bizzat da yürütebilir, ancak avukatlık ücretinin ortak giderden ödenecek olması nedeniyle işletme projesinde veya kurul kararında bu giderin öngörülmesi itirazları azaltır.

Ortak Yer Davası için Kurulun Özel Yetkisi Aranır

Ortak yere elatmanın önlenmesi, eski hâle getirme ve ecrimisil davaları mülkiyet hakkına dayanır. Kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir (m. 16/1). Bu davalarda yöneticinin kendiliğinden dava açma yetkisi m. 35'te sayılmamıştır; kat maliki olmayan yönetici için kurulun özel yetki kararı aranır. Bu konudaki Yargıtay kararının ayrıntılı incelemesi Kat Maliki Olmayan Yöneticinin Dava Açma Yetkisi karar analizinde yer alır.

Yetki kararı, avukat tayinini de kapsamalıdır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 12.04.2017 tarihli, E. 2016/17723, K. 2017/1918 sayılı kararına konu dosyada kat malikleri kurulu, kapıcı dairesinde doğan hukuki uyuşmazlık nedeniyle avukat tutulmasına ve yöneticiye yetki verilmesine karar vermişti. Daire şu sonuca varmıştır:

"Somut olayda; 04.06.2010 günlü kat malikleri kurulu kararıyla, davalı apartman yöneticisine dava konusu apartman kapıcı dairesi ile ilgili hukuki anlaşmazlık konusunda işlemleri yapma ve vekil (avukat) tayin etme yetkisi verildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda, Kat Malikleri Kurulunca yetki verilen yöneticinin kat malikleri adına vekil sıfatıyla ve temsil görevi dahilinde davada taraf sıfatı bulunduğu benimsenerek, apartman yöneticiliği hakkında verilen davanın kabulüne ilişkin karar da bir isabetsizlik bulunmamaktadır."

Daire bu tespitle, yönetimin taraf ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle verdiği önceki bozma kararını kaldırmıştır. Kararın olay bağı açıktır: Kurulun belirli uyuşmazlık için hem işlem yapma hem avukat tayin etme yetkisi vermesi, yöneticinin davadaki sıfatını tartışma dışına çıkarır. Genel ifadeli "yönetime her türlü yetki verildi" kararı ise davanın konusunu ve vekil tayinini göstermediğinden itiraza açık kalır.

Yönetici Değişirse Avukatın Vekâleti Sona Erer mi

Sona ermez. Vekâlet, yöneticinin şahsına değil, kat maliklerini temsil eden yönetim sıfatına verilmiştir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 16.11.2021 tarihli, E. 2020/10282, K. 2021/13197 sayılı kararında, kurul kararlarıyla dava açma yetkisi verilen eski yöneticinin avukata vekâlet verdiği, davanın ise yeni yönetici seçildikten sonra bu vekâletle açıldığı dosyada, aktif dava ehliyeti yokluğundan verilen ret kararı bozulmuştur. Daire, "yöneticinin değişmesinden önce tayin edilen vekilin görevi yeni yöneticinin seçilmesi ile son bulmayacağı, yeni yönetimin vekili azlettiğine dair de dosyada herhangi bir evrak bulunmadığı" gerekçesine dayanmıştır.

Hâl böyle olunca yeni yönetimin davayı sürdürmek istemediği durumda yapacağı iş, avukatı azletmek ve bunu dosyaya bildirmektir; sessiz kalınırsa dava aynı vekille yürür. Yeni yönetici kendi döneminde yeni vekâletname verecekse, eski kurul kararının hâlâ yürürlükte olduğu ve davanın konusunu kapsadığı kontrol edilmelidir.

Uygulamada Yetki Kararı Nasıl Yazılır

Uygulamada dava, kurul kararının içeriği yüzünden usulden reddedilir. Karar defterine geçirilecek yetki kararında davanın konusu (örneğin belirli bir ortak yere yapılan müdahalenin önlenmesi), muhatabı, istenen sonuç (eski hâle getirme, ecrimisil), avukat tayin yetkisi ve avukatlık ücretinin ortak giderden karşılanacağı açıkça yazılmalıdır. Karar defterinin noter onaylı örneği ve yöneticinin seçildiğine ilişkin karar, vekâletnameyle birlikte dava dilekçesine eklenir. Kanun m. 32/4 uyarınca kararlar noter tasdikli deftere yazılıp toplantıda bulunanlarca imzalanır; imzasız veya deftere geçmemiş karar, yetki ispatında zayıf kalır.

İki usul noktası daha vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-c); arabuluculuk başvurusu da yetkili yönetici veya avukat eliyle yapılır. Kurul kararının iptali davasında ise yönetici davacı değil davalı konumundadır: Bu davalar kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilebilir ve yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur (m. 38/2). Yönetimin bu davada avukatla temsil edilmesi de aynı temsil ilişkisine dayanır.

Aidat takibinde yönetici kanundan aldığı yetkiyle avukat tutabilir; ortak yer ve üçüncü kişilere karşı açılacak davalarda kurulun konusu belli yetki ve vekil tayini kararı gerekir; yönetici değişse de vekâlet azil yapılmadıkça sürer. Genel çerçeve için Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Aidat ve Ortak Gider Rehberi ve Kat Mülkiyeti sayfalarına bakılabilir.