Riskli Yapı Yerine Güçlendirme Yapılabilir mi?
Güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılarda güçlendirme kredisi verilebilir; güçlendirme projesi sunulduğunda tapudaki riskli yapı belirtmesi kaldırılabilir.
Riskli Yapı Yerine Güçlendirme Yapılabilir mi?
İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm ve idari dava uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Bazı hâllerde evet. 6306 sayılı Kanun md. 6, riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebileceğini düzenler. Güçlendirme projesi hazırlanıp yapı ruhsatı düzenlendiğinde, tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesi kaldırılabilir. Güçlendirme, yıkım ve yeniden yapım dışında kalan tek gerçekçi alternatiftir; ancak teknik ve ekonomik uygunluğun raporla ortaya konulması gerekir.
Güçlendirmenin Hukuki Zemini
Kanun, dönüşümü tek seçenek olarak kurmaz. Amaç, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmaktır. Bu amaç, yapının yıkılmasıyla da güçlendirilmesiyle de gerçekleşebilir.
Güçlendirme kredisi bakımından iki koşul birlikte aranır. Yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olmalıdır; ayrıca güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilmelidir. Kredinin usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenen çerçevede uygulanır.
Önemli: Güçlendirme, riskli yapı tespitinin yanlış olduğunu göstermez. Tespit teknik olarak doğru olsa dahi güçlendirme mümkünse yıkım sonucundan kaçınılabilir. Bu ayrım, savunma stratejisini genişletir: tespitin kendisiyle savaşmak yerine sonucunu değiştirmek de bir yoldur.
Yargılamada Nasıl Gündeme Gelir
Riskli yapı tespitinin iptali davasında mahkeme çoğu zaman keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi raporunun yalnızca yapının riskli olup olmadığını değil, güçlendirmenin teknik ve ekonomik olarak mümkün olup olmadığını da kapsaması sağlanmalıdır.
Danıştay 6. Dairesi'nin 02.02.2022 tarihli, E. 2021/735 K. 2022/995 sayılı kararına konu yargılamada bilirkişi, taşınmazın riskli yapı olarak değerlendirilmesi gerektiğini ancak güçlendirmenin ekonomik olarak mümkün olduğunu belirtmiştir. Bunun üzerine malikler güçlendirme projesi sunmuş, yapı ruhsatı düzenlenmiş ve tapu kaydından riskli yapı belirtmesi kaldırılmıştır. Dava bu nedenle konusuz kalmıştır.
Kat Malikleri Arasındaki Karar
Güçlendirme, tek malikin kararıyla yürütülebilecek bir iş değildir. Anagayrimenkulün taşıyıcı sistemine yönelen imalat ortak yerleri ilgilendirdiğinden, kat malikleri kurulunda karar alınması ve 634 sayılı Kanun hükümlerine göre gider paylaşımının belirlenmesi gerekir.
Uygulamada güçlendirme çoğu zaman ekonomik gerekçelerle değil, dönüşümden beklenen imar kazancı nedeniyle reddedilir. Yeni yapılaşmadan pay bekleyen malikler için güçlendirme cazip değildir. Bu tablo, güçlendirmeyi savunan malikin teknik raporunu ve maliyet karşılaştırmasını baştan hazırlamasını gerektirir. Kurul kararı ve yeter sayıları için kat malikleri kurulu toplantı ve karar yeter sayıları rehberine bakılabilir.
Uygulamada
En sık hata, güçlendirme seçeneğini dava sonuna doğru gündeme getirmektir. Keşif tarihinden önce hazırlanmayan güçlendirme raporu, bilirkişi incelemesinin kapsamı dışında kalır ve sonuca etki etmez.
İkinci hata, tespit kesinleştikten sonra güçlendirmeye yönelmektir. Tespit kesinleştiğinde yıkım süreci işlemeye başlar; 6306 sayılı Kanun md. 5 uyarınca maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Güçlendirme kararı bu takvimden önce alınmalıdır. Sürecin bütünü riskli yapı tespitinin iptali ve idari yargı denetimi makalesinde ele alınır.
İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Riskli Yapı Tespitinin İptali ve İdari Yargı Denetimi, Kat Malikleri Kurulu Toplantı ve Karar Yeter Sayıları, Kentsel Dönüşüm Süreci: Baştan Sona Rehber.
Sonraki dosya · Soru
Tapuda İsim ve Kimlik Hatası Nasıl Düzeltilir?
Dosyayı aç →