Kentsel Dönüşümde Başkanlığın Resen Uygulama Yetkisi Nedir?

Kentsel Dönüşümde Başkanlığın Resen Uygulama Yetkisi Nedir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Riskli yapı, resen dönüşüm uygulaması ve hak sahipliği uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: 6306 sayılı Kanun md. 6/A, yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlar ile çöken veya ağır hasar gören yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamalarının maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilmesine imkân tanır. Bu kapsamda uygulama alanındaki taşınmazlar Hazine adına tescil olunur, kat irtifakı ve kat mülkiyeti hak sahiplerine devir yapılıncaya kadar Hazine adına kurulur. Daha önce imzalanmış inşaat sözleşmeleri, tarafların muvafakati aranmaksızın feshedilmiş sayılır. Bu rejimde salt çoğunluk aranmaz; süreç çoğunluk kararına değil idarenin kararına dayanır.

---

Hangi Yapılar Bu Rejime Girer

Kapsam, olağan riskli yapı sürecinden dardır. Madde; yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın ve patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören ya da ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanları hedefler. Uygulama yapılacak alanın sınırları, uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir.

Bu kapsamdaki riskli yapı tespiti Başkanlıkça resen yapılır. Tespit edilen yapıların listesi tebliğ yerine geçmek üzere yapıların kapısına asılır ve ilgili muhtarlıkta iki gün süreyle ilan edilir. Bu ilan ile tespit maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılır. Tespite karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince iki gün içinde itiraz edilebilir; itirazlar üç gün içinde teknik heyetlerce karara bağlanır.

Önemli: Bu rejimde süreler olağan riskli yapı sürecindeki on beş günlük itiraz süresiyle karıştırılmamalıdır. İtiraz süresi iki gün, inceleme süresi üç gündür ve tebligat kapıya asılan liste ile muhtarlıktaki iki günlük ilan üzerinden işler. Yapının kapısındaki listeyi görmemek, süreyi durduran bir mazeret sayılmaz.

---

Tahliye, Tescil ve Sözleşmelerin Akıbeti

Yapıların tahliyesi Başkanlıkça verilen süre içinde zorunludur. Verilen sürede tahliye edilmezse, Başkanlığın talebi üzerine mülki idare amirince verilecek yazılı izne dayanılarak yeterli kolluk kuvveti marifetiyle tahliye ve yıkım işlemleri yapılabilir. Maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine taşınma yardımı yapılabilir.

Uygulama alanındaki taşınmazlar Başkanlığın talebine istinaden Hazine adına tescil olunur; yeni yapılar için inşaat ruhsatı Hazine adına düzenlenir. Daha önce imzalanmış inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler, uygulamanın Başkanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır ve tapuya şerh edilmişlerse terkin edilir. Bu sözleşmelere dayanılarak iş yapılmışsa müteahhit ile Başkanlık arasında mahsuplaşma yapılır. Taşınmaz tapuda müteahhide devredilmişse, uygulama sonunda oluşan yeni taşınmazlar hak sahipliği çalışmaları gözetilerek devri yapan eski malikler adına resen tescil olunur.

---

Hak Sahipliği ve Borçlanma

Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ile büyüklüğü Başkanlıkça belirlenir. Hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda kendisine verilecek bağımsız bölümün değeri gözetilerek ya da Başkanlıkça karar alınması halinde kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve benzeri usullerle yürütülür.

Hak sahibinin borçlanması gerekiyorsa borçlanma bedeli üzerinden sözleşme yapılır ve bedelin tamamı ödenmeden tapuda ferağ verilmez. Bağımsız bölümün belirlenen sürede teslim alınmaması halinde hak sahibinin bu bölüm üzerindeki hakkı sona erer; dönüşümden önceki taşınmazının değeri güncellenerek adına açılacak vadeli hesaba yatırılır ve tapu kaydındaki ipotek, haciz, intifa gibi haklar bu bedel üzerinde devam ettirilir.

---

Yargısal Denetimin Sınırı

Bu kapsamda tesis edilen tahliye ve tescil işlemleri idari işlemdir ve iptal davasına konu edilir. Ancak temyiz yolu her davada açık değildir. Danıştay 6. Dairesi'nin 09.05.2023 tarihli, E. 2023/3146 K. 2023/4532 sayılı kararında; 6306 sayılı Kanun md. 6/A kapsamında taşınmazın tahliye edileceğine ve Hazine adına tescil edileceğine ilişkin işleme karşı açılan davada bölge idare mahkemesince verilen kararın kesin nitelikte olduğu, 2577 sayılı Kanun md. 46 kapsamında temyiz edilemeyeceği belirtilerek temyiz istemi incelenmeksizin reddedilmiştir.

Bu sonuç, savunmanın ağırlık merkezini istinaf aşamasına taşır. İddia ve deliller ilk derece ile istinafta eksiksiz sunulmalıdır; temyizde tamamlanacağı varsayımı bu tür uyuşmazlıklarda karşılık bulmaz. Olağan riskli yapı sürecindeki itiraz ve dava yolları riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir sorusunda; salt çoğunluk rejimi ise kentsel dönüşümde arsa payı satışı ve bedel tespiti rehberinde ele alınır.¹

---

İlgili içerikler için bkz. Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı ve Bedel Tespiti, Yıkılacak Derecede Riskli Yapıda İtiraz Süresi Nedir, Riskli Yapı Tespitinin İptali ve İdari Yargı Denetimi.

Dipnotlar

1. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, RG 31.05.2012/28309, md. 6/A; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, RG 20.01.1982/17580, md. 46. ↩