Yapı Kayıt Belgesiyle Kat Mülkiyeti Kurulabilir mi?

Yapı Kayıt Belgesiyle Kat Mülkiyeti Kurulabilir mi?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Yapı kayıt belgesi, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi işlemleri için çalışma alanı.

Kısa cevap: Evet, ancak üç şartın birlikte gerçekleşmesi halinde. 3194 sayılı Kanun geçici md. 16'nın beşinci fıkrası; yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kayıt belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceğini düzenler.

---

Kanunun Aradığı Üç Şart

Birinci şart belgenin kendisidir. Yapı kayıt belgesi, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için verilir. Bu tarihten sonraki yapılar kapsam dışıdır.

İkinci şart muvafakattir. Kanun, maliklerin bir kısmının değil tamamının muvafakatini arar. Paylı mülkiyette tek bir paydaşın karşı çıkması işlemi durdurur; muvafakat vermeyen malike karşı dava yoluyla bu eksikliğin giderilmesi kanun metninde öngörülmemiştir.

Üçüncü şart terktir. İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi gerekir. Yol, park veya benzeri kamusal kullanıma ayrılmış kısımlar taşınmazdan ayrılmadan işlem tamamlanmaz.

---

Kayıt Bedelinin İki Katı

Kanun bu yolu ücretsiz bırakmamıştır. Aynı fıkra, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi halinde yapı kayıt belgesi için alınan kayıt bedeli kadar ilave bedel alınmasını, yani toplamda kayıt bedelinin iki katının ödenmesini öngörür.

Bedel, tapu işleminin ön şartıdır. Ödenmediği sürece tapu müdürlüğü cins değişikliği ve kat mülkiyeti tescilini gerçekleştirmez.

Önemli: Bu yol, kat mülkiyetini kurar ancak yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmez. Tapuda bağımsız bölüm mülkiyeti doğsa bile yapı, ruhsata aykırı yapı olmaya devam eder. Kredi kullanımı, sigorta ve sonraki satışlarda bu ayrım sorulmaya devam eder.

---

Belgenin Geçerlilik Sınırı

3194 sayılı Kanun geçici md. 16'nın onuncu fıkrası, yapı kayıt belgesinin yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğunu belirtir. Belge süresiz bir hukuki statü yaratmaz.

Belgenin sağladığı diğer korumalar da bu sınırın içindedir. Kanun, belge verilen yapılarla ilgili alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptal edileceğini öngörür; ayrıca talep halinde geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanmasına imkân tanır. Abonelik burada geçicidir, kazanılmış hak doğurmaz.

---

Kurulan Kat Mülkiyeti Yükleniciye Karşı Ne Sağlar

Bu noktada iki hukuk alanı ayrışır. Tapuda kat mülkiyetinin kurulmuş olması, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin edimini ifa ettiği sonucunu doğurmaz.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 06.05.2026 tarihli, E. 2025/2469, K. 2026/1944 sayılı kararında; yapı kayıt belgesi alınmış olmasının işi yasal hale getirmeyeceğini ve yüklenicinin yapı kullanma izin belgesi alarak teslim ettiğinin kabul edilemeyeceğini benimsemiştir. Karar, sözleşmedeki anahtar teslimi kavramının iskân ruhsatı almayı da kapsadığını ve kendi öncelikli edimini yerine getirmeyen yüklenicinin 6098 sayılı Kanun md. 97 uyarınca karşı edim olan tapu iptali ve tescili talep edemeyeceğini ortaya koyar.

---

Uygulamada

Yapı kayıt belgesiyle kat mülkiyeti tesisi, malikler arasında uzlaşma bulunan yapılarda pratik bir çözümdür. Uyuşmazlık bulunan yapılarda ise zorlanır; muvafakat şartı, tek bir malikin itirazıyla kilitlenir.

Yüklenici ile arsa sahibi arasındaki ilişkide bu yolun stratejik kullanımına dikkat edilmelidir. Yüklenicinin yapı kayıt belgesi alarak tapu talep etmesi, iskân yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Arsa sahibi bakımından muvafakat verirken iskân yükümlülüğünün ve gecikme tazminatının saklı tutulduğunu yazılı olarak kayıt altına almak, sonraki davada belirleyici olur.¹

Belgenin iskân yerine geçip geçmediği tartışması için Yapı Kayıt Belgesi İskân Yerine Geçer mi sorusuna bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Yapı Kullanma İzni ve Kat Mülkiyetine Geçiş, Tapu Tahsis Belgesi ile Yapı Kayıt Belgesi Farkı Nedir, Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur, Hangi Belgeler Gerekir, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Dipnotlar

1. 3194 sayılı İmar Kanunu, RG 09.05.1985/18749, geçici md. 16; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038, md. 10 ve md. 12; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 97. ↩