Kat İrtifaklı Tapuda Bağımsız Bölüm Satışı Geçerli mi?
Kat irtifakı tapu siciline tescille doğan bir ayni haktır. Tapuda resmî şekilde yapılan bağımsız bölüm satışı geçerlidir; asıl risk iskânda düğümlenir.
Kat İrtifaklı Tapuda Bağımsız Bölüm Satışı Geçerli mi?
İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kat irtifakı, tapu devri ve bağımsız bölüm satışı uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Evet. Kat irtifakı, 634 sayılı Kanun md. 10 uyarınca resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğan bir ayni haktır. Tapuda kat irtifakı kurulmuşsa bağımsız bölüm bağımsız bir tapu kaydına sahiptir ve tapu müdürlüğünde resmî şekilde devredilebilir. Satışın geçerliliği, yapının henüz tamamlanmamış veya iskânının alınmamış olmasından etkilenmez.
Kat İrtifakı Tapuda Kurulmuş Bir Ayni Haktır
634 sayılı Kanun md. 14, henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış arsada kat irtifakı kurulmasına imkân tanır. Bunun için malik veya bütün paydaşların istem ile birlikte 634 sayılı Kanun md. 12'nin birinci fıkrasının (a) bendine uygun projeyi ve aynı fıkranın (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermesi gerekir.
Tescil gerçekleştiğinde her bağımsız bölüm için ayrı sayfa açılır. Bu andan itibaren malik, arsa payının soyut bir oranına değil, projede belirlenmiş bir bağımsız bölüme bağlı hakka sahiptir.
Satışın Geçerliliği İçin Aranan Şekil
Devir tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır. Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti geçirmez; yalnızca tapuda devri talep hakkı verir.
Harici satış, yani adi yazılı veya sözlü anlaşma, mülkiyet devri sonucunu doğurmaz. Alıcı bu halde ödediğini geri isteyebilir; tapu iptali ve tescil talebi ise kural olarak sonuç vermez.
Önemli: Kat irtifaklı tapuda alım yaparken tapu kaydındaki şerh ve beyanlar ayrıca okunmalıdır. Yüklenici payı üzerindeki ipotek, haciz veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi, satışın geçerliliğini değil alıcının sonraki durumunu etkiler.
Tek Bağımsız Bölüm Üzerinde Kat Mülkiyeti Kurulamaz
634 sayılı Kanun md. 10, anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden yalnız bir veya birkaç bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulamayacağını düzenler. Alıcı, kendi bağımsız bölümü için tek başına kat mülkiyeti tesisini isteyemez.
Geçiş anagayrimenkulün bütünü bakımından gerçekleşir. Yapı kullanma izin belgesi düzenlendiğinde cins değişikliği resen yapılır ve kat irtifakı tesisli taşınmaz resen kat mülkiyetine çevrilir. Alıcının statüsü, kendi girişiminden bağımsız olarak bu zincire bağlıdır.
Alıcının Karşılaştığı Asıl Risk: İskân
Satış geçerli olsa da bağımsız bölüm kullanılamaz kalabilir. 3194 sayılı Kanun md. 31, kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceğini öngörür. Tapusu bulunan ancak abonesi kurulamayan bir daire, alıcı için ekonomik değerinin altında kalır.
Risk sözleşmenin feshi ihtimaliyle birleştiğinde ağırlaşır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 06.05.2026 tarihli, E. 2025/2469, K. 2026/1944 sayılı kararında; yüklenicinin tapuya hak kazanabilmesi için sözleşme gereği iskân ruhsatını alması gerektiğini ve kendi öncelikli edimini yerine getirmeyen yüklenicinin 6098 sayılı Kanun md. 97 uyarınca tapu iptali ve tescili talep edemeyeceğini benimsemiştir. Yüklenicinin tapuya hak kazanamadığı hallerde ondan daire alan kişinin durumu da tartışmalı hale gelir.
Uygulamada
Alım öncesinde üç kayıt birlikte okunmalıdır: tapu kaydı ve üzerindeki şerhler, onaylı mimarî proje ve yapı ruhsatı, belediyedeki imar durumu. Projede bağımsız bölüm numarası ile tapudaki numaranın örtüşmesi ayrıca kontrol edilir; sahada teslim edilen daire ile tapudaki bağımsız bölümün farklı çıkması sık rastlanan bir uyuşmazlık kaynağıdır.
Sözleşmeye konulacak kayıt da riski dağıtır. Satış bedelinin bir bölümünün yapı kullanma izin belgesinin ibrazına bağlanması, alıcıya somut bir baskı aracı verir. İskân yükümlülüğünün satıcıya ait olduğunun ve gecikmesi halinde uygulanacak yaptırımın yazılması, sonradan açılacak davanın ispat yükünü hafifletir.1
Alım riskinin bütünü için Kat İrtifaklı Tapuyla Daire Almak Güvenli mi sorusu ayrıca yol gösterir.
İlgili içerikler için bkz. Yapı Kullanma İzni ve Kat Mülkiyetine Geçiş, Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Fark, Taşınmaz Satışı Neden Tapuda Yapılmak Zorunda, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.
Dipnotlar
-
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038, md. 10, md. 12 ve md. 14; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607; 3194 sayılı İmar Kanunu, RG 09.05.1985/18749, md. 31; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 97. ↩
Sonraki dosya · Soru
Yapı Kayıt Belgesi İskân Yerine Geçer mi?
Dosyayı aç →