Yapı Kayıt Belgesi İskân Yerine Geçer mi?

Yapı Kayıt Belgesi İskân Yerine Geçer mi?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Yapı kayıt belgesi, iskân ve kat mülkiyetine geçiş uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kısmen ve sınırlı biçimde. 3194 sayılı Kanun geçici md. 16, yapı kayıt belgesi ile maliklerin tamamının muvafakati bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceğini düzenler. Ancak bu imkân, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin edimini hukuka uygun biçimde ifa ettiği anlamına gelmez.

---

Belgenin Kapsamı ve Sınırı

Yapı kayıt belgesi, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması amacıyla getirilmiştir. Kanun, belgenin yapının kullanım amacına yönelik olduğunu belirtir; talep halinde geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanmasına imkân verir ve alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarını sonuçsuz bırakır.

Belgenin süresi de kanunda tanımlıdır: yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapının yenilenmesi durumunda yürürlükteki imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Bu geçicilik, belgenin iskânla eşdeğer sayılmamasının temel gerekçesidir.

---

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesindeki Etkisi

Yüklenicinin edim borcu, yapıyı imar mevzuatına uygun biçimde tamamlayıp teslim etmektir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 25.12.2025 tarihli, E. 2025/3335 K. 2025/4515 sayılı kararına konu uyuşmazlıkta yapı, çekme mesafesine uyulmadığı için yapı kullanma izni alamamış, bunun yerine yapı kayıt belgesi alınmıştır. Daire çoğunluğu, yapı kullanma izin belgesi alınmadığı takdirde yapı kayıt belgesinin inşaatı yasal hale getirmeyeceği ve iskân ruhsatı alınamaması halinde sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi gerektiği yönündeki bozmasında direnmiştir.

Karara ekli muhalefet şerhinde ise, belgenin sahibine tanıdığı yetkiler dikkate alınarak iskânlı yapı ile yapı kayıt belgeli yapı arasındaki değer farkının bilirkişiye tespit ettirilip depo edilmesi ve sözleşmenin ayakta tutulması gerektiği savunulmuştur. Tartışmanın devam ettiği bu alanda, taraf konumuna göre her iki görüşün de dayanağı bulunur.

Önemli: Yapı kayıt belgesiyle kat mülkiyetine geçilmiş olması, yapıyı sözleşmeye uygun hale getirmez. Eksik ve ayıplı işlerden doğan sorumluluk devam eder; iskânlı yapıya kıyasla ortaya çıkan değer düşüklüğü de talep konusu yapılabilir.

---

Alıcı ve Malik Bakımından Pratik Sonuç

Tapuda kat mülkiyeti görünmesi, yapının iskânlı olduğu anlamına gelmez. Yapı kayıt belgesine dayanılarak kurulmuş kat mülkiyetinde bağımsız bölüm tapusu geçerlidir; ancak yapının imar mevzuatına uygunluğu tam değildir ve kentsel dönüşüm uygulamasıyla belge geçerliliğini yitirir.

Alım öncesinde ilgili belediyeden yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığının sorulması, tapu kaydına bakmakla yetinilmemesi gerekir. Doktrinde de belgenin geçici niteliğine ve yüklenici bakımından ifa sonucu doğurmadığına dikkat çekilmektedir.¹

Konunun ayrıntısı için Yapı Kullanma İzni ve Teslim: İskânsız Yapının Hukuki Sonuçları makalesine, alım kontrolleri için Yükleniciden Daire Alırken Nelere Dikkat Edilmeli sorusuna bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Yapı Kullanma İzni ve Teslim: İskânsız Yapının Hukuki Sonuçları, Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş, Ruhsata Aykırı Yapıya Hangi Cezalar Uygulanır.

Dipnotlar

1. Ayşe Arat, "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yapı Kayıt Belgesi Alınmasının Yüklenicinin Edimini İfasına Etkisi", Necmettin Erbakan Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 4, S. 2, 2021, s. 362-375. Ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu, RG 09.05.1985/18749, geçici md. 16. ↩