Arsa Sahibi İskân Alınmadığını Temlik Alana Karşı İleri Sürebilir mi?

Arsa Sahibi İskân Alınmadığını Temlik Alana Karşı İleri Sürebilir mi?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Temlik, iskân şartı ve tapu iptali uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kural olarak ileri sürebilir. 6098 sayılı Kanun md. 188 uyarınca borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da ileri sürebilir. Sözleşmede yapı kullanma izni alma yükümlülüğü yükleniciye bırakılmışsa ve tescil bu şarta bağlanmışsa, arsa sahibi izin alınmadığı savunmasını temlik alana karşı da kullanır. Ancak izin alınmasını engelleyen ruhsata aykırı imalat bizzat arsa sahibinden kaynaklanıyorsa bu savunma korunmaz.

---

Savunmanın Dayanağı

Alacağın devrinde devralan, devredenin hakkını olduğu gibi alır. Devir, borçlunun hukuki durumunu ağırlaştırmaz. 6098 sayılı Kanun md. 188 bu ilkeyi açıkça düzenler ve borçluya devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da tanır.

Kat karşılığı inşaatta yüklenicinin borcu yalnızca binayı yapmak değildir. Sözleşmede yapı kullanma izni alma yükümlülüğü de kararlaştırılmışsa ve tapu devri bu koşula bağlanmışsa, izin alınmadıkça tescil borcu muaccel olmaz. Arsa sahibi bu itirazı temlik alana da yöneltir.

Savunmanın Sınırı

Savunma sınırsız değildir. 4721 sayılı Kanun md. 2, hakların dürüstlük kuralına uygun kullanılmasını emreder ve hakkın açıkça kötüye kullanılmasını korumaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 08.10.2025 tarihli, E. 2025/26, K. 2025/608 sayılı kararı bu sınırı somutlaştırır. Kararda, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişiye iskân alınabilmesi için yetki verildiği, buna rağmen iznin alınamamasının nedeninin arsa sahiplerince yapılan ruhsata aykırı imalat olduğu belirlenmiştir. Kurul, davacının üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğini, arsa sahiplerinin ise izin belgesinin alınmasına dürüstlük kuralına aykırı davranışlarıyla engel olarak haklarını kötüye kullandıklarını tespit ederek devralan lehine verilen kararı onamıştır.

Önemli: Ölçüt, koşulun gerçekleşmemesinin kimden kaynaklandığıdır. Yüklenicinin kusuru nedeniyle izin alınamamışsa savunma işler. Engel arsa sahibinin kendi imalatından doğuyorsa, arsa sahibi kendi yarattığı eksikliğe dayanamaz.

Temlik Alanın Yapması Gerekenler

İlk iş, sözleşmedeki tescil koşullarının tespitidir. Tapu devri iskâna bağlanmışsa, dava açılmadan önce iznin alınıp alınamadığı ve alınamıyorsa nedeni belirlenmelidir.

İkinci iş, mahkemeden iskân işlemlerini yürütmek üzere yetki talep etmektir. Yetki alan temlik alan, belediyeye başvurarak engelin niteliğini resmî yazışmalarla belgeler. Engelin arsa sahibinden kaynaklandığı bu yolla ortaya konulur.

Üçüncü iş, ruhsata aykırı imalatın kim tarafından ve ne zaman yapıldığının teknik bilirkişi incelemesiyle saptanmasıdır. Bu tespit, dürüstlük kuralı değerlendirmesinin çekirdeğini oluşturur.

İfa Şartıyla İlişkisi

Temlik alanın hakkı, yüklenicinin edimini yerine getirmesine bağlıdır. Yüklenici inşaatı hiç yapmamış ya da eksik bırakmışsa, iskân tartışmasına gelmeden talep reddedilir. Bu önkoşul için yüklenici inşaatı bitirmediyse temlik alan tapu alabilir mi sorusuna, feshin ve dönmenin devralan üzerindeki etkisi için sözleşmeden dönmenin üçüncü kişilere etkisi makalesine bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi, Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki, Yüklenicinin Hakkının Temliki Tapu İptali ve Tescil HGK Kararı.