Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu, imar ve mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kat karşılığı inşaatta daireler çoğu zaman inşaat bitmeden, yüklenici tarafından üçüncü kişilere satılır. Bu satışın hukuki temeli çoğunlukla alacağın temlikidir. Kat karşılığı inşaatta alacağın temliki, alıcının hakkının ne kadar güçlü olduğunu belirleyen tek mekanizmadır ve yanlış kurulduğunda alıcı hem parasını hem daireyi kaybeder.

Yüklenici, henüz maliki olmadığı bir daireyi satar. Sattığı şey mülkiyet değil, arsa sahibinden doğacak alacaktır. Bu farkı görmeyen alıcı, tapu bekleyeceği yerde uzun bir dava sürecine girer.

Kat Karşılığı İnşaatta Yüklenicinin Alacağı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin birleştiği karma bir sözleşmedir. Yüklenicinin borcu, 6098 sayılı Kanun md. 470 kapsamındaki eser meydana getirme borcudur; arsa sahibinin borcu ise kararlaştırılan bağımsız bölümleri veya arsa paylarını yükleniciye geçirmektir¹.

Yüklenici, sözleşmedeki edimini yerine getirdikçe arsa sahibinden bağımsız bölüm veya arsa payı isteme hakkı kazanır. Bu, kişisel nitelikte bir alacak hakkıdır. Yüklenici bu hakkı, inşaat sürerken ya da tamamlandıktan sonra üçüncü kişilere devredebilir.

Devrin konusu, dikkatle tanımlanmalıdır. Yüklenici mülkiyeti değil, arsa sahibine karşı doğmuş ya da doğacak alacağını devreder. Bu alacak, arsa sahibinin yükleniciye borçlu olduğu tapu devri talebidir.

Alacağın Temlikinin Hukuki Temeli

Alacağın temliki, 6098 sayılı Kanun md. 183 uyarınca borçlunun rızası aranmaksızın alacaklının alacağını üçüncü kişiye devretmesidir. Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça temlik serbesttir. Kat karşılığı inşaatta yüklenicinin daire alacağı da kural olarak devredilebilir bir alacaktır.

Temlikin geçerliliği şekle bağlıdır. 6098 sayılı Kanun md. 184, alacağın devrinin geçerliliğini yazılı şekle bağlar. Yazılı olmayan temlik hüküm doğurmaz. Adi yazılı şekil yeterlidir; taraflar dilerse noterde de düzenleyebilir, ancak resmî şekil zorunlu değildir.

Önemli: Temlik yazılı yapılmadığında hüküm doğurmaz. Sözlü anlaşmayla ya da yalnızca ödeme yapılarak daire aldığını düşünen alıcı, arsa sahibine karşı hiçbir talep hakkına sahip olmaz. Alıcının ilk güvencesi, tarafların imzasını taşıyan yazılı temlik metnidir.

Temlik Alanın Hakkının Yüklenicinin Edimine Bağlılığı

Temlik alan kişi, yüklenicinin sahip olduğu haktan geniş bir hakka sahip olamaz. Devraldığı alacak, yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu alacakla aynı içerik ve aynı sınırla geçer. Bu, alacağın temlikinde geçerli olan halefiyet ilkesinin doğrudan sonucudur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 22.11.2017 tarihli, E. 2017/2265, K. 2017/1435 sayılı kararı bu noktayı netleştirir. Karara göre kat karşılığı inşaatta yüklenicinin bağımsız bölüm alacağını üçüncü kişiye temlik etmesi mümkündür; ancak temlik alanın arsa sahibinden tapu isteyebilmesi, yüklenicinin sözleşmedeki edimini ifa etmiş olmasına bağlıdır. Yüklenici inşaatı sözleşmeye uygun tamamlamamışsa, temlik alan da tapu talep edemez.

Bu kararın uygulamadaki anlamı sert bir gerçektir. Alıcı, bedeli tam ödemiş olsa dahi, yüklenici edimini yerine getirmediyse arsa sahibinden daire alamaz. Alıcının hakkı, yüklenicinin performansına kilitlenmiştir. Edim bağlılığının davadaki görünümü için yüklenicinin hakkının temliki tapu iptali ve tescil HGK kararı analizinde ayrıntılı bir örnek bulunur.

Borçlunun Defileri ve Temlik Alana Etkisi

Alacağın temliki, borçlunun hukuki durumunu ağırlaştıramaz. 6098 sayılı Kanun md. 188, borçlunun temlik anında devredene karşı sahip olduğu def'ileri temlik alana da ileri sürebileceğini düzenler. Kat karşılığı inşaatta borçlu, arsa sahibidir.

Bunun somut sonucu şudur: arsa sahibi, yükleniciye karşı ileri sürebileceği tüm savunmaları temlik alana karşı da kullanabilir. Yüklenicinin eksik veya ayıplı iş yaptığı, süreyi geçirdiği, sözleşmeye aykırı davrandığı yönündeki def'iler temlik alanı da bağlar. Alıcı, yükleniciyle hiç muhatap olmamış olsa bile bu savunmalarla karşılaşır.

Sözleşmede temlik yasağı kararlaştırılmışsa durum daha da katıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin haklarını devredemeyeceği açıkça yazılıysa, bu kayda aykırı temlik arsa sahibine karşı ileri sürülemez. Bu nedenle alıcı, temlik almadan önce ana sözleşmedeki devir kayıtlarını görmek zorundadır.

Temlik ile Tapu Devri Farkı

Alacağın temliki tapu devri değildir. Temlik alan kişi, temlik anında malik olmaz; yalnızca arsa sahibinden tapu isteme hakkını devralır. Mülkiyet, ancak tescille doğar. 4721 sayılı Kanun md. 706 taşınmaz mülkiyetinin devrini resmî şekle bağlarken, temlik yalnızca kişisel talep hakkını geçirdiği için yazılı şekle tabidir.

Temlik alanın malik olabilmesi için şartların gerçekleşmesi ve tescilin sağlanması gerekir. Yüklenici edimini ifa etmiş, arsa sahibi tapuyu devretmekten kaçınıyorsa, temlik alan arsa sahibine ve gerektiğinde yükleniciye karşı tapu iptali ve tescil davası açar. Dava kazanıldığında taşınmaz temlik alan adına tescil edilir ve mülkiyet o anda doğar.

Resmî şekle uyulmadan yapılan bağımsız bölüm satımlarında da benzer bir mantık işler. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarihli, E. 1987/2, K. 1988/2 sayılı kararı, resmî şekle uyulmadan yapılan satımda edimler karşılıklı ifa edilmiş ve teslim gerçekleşmişse, 4721 sayılı Kanun md. 2 uyarınca tarafın tescil isteyebileceğini kabul eder. Bu içtihat, fiili durumun hukuken tanınmasında dürüstlük kuralının nasıl işlediğini gösterir.

Uygulamada

En sık yapılan hata, yükleniciden daire alırken yalnızca ödeme belgesiyle yetinmektir. Alıcı, yazılı temlik sözleşmesi almadan bedeli öderse elinde hiçbir hukuki dayanak kalmaz. İkinci hata, ana sözleşmenin ve yüklenicinin edim durumunun kontrol edilmemesidir. Yüklenici inşaatı tamamlamamışsa alıcının hakkı askıdadır.

Doğru yol nettir. Alıcı, temliki yazılı yapmalı, ana sözleşmedeki temlik yasağını ve yüklenicinin edim durumunu incelemeli, arsa sahibinin savunmalarını öngörmeli ve kat irtifakı ile tapu kayıtlarını kontrol etmelidir. Bu kontrollerin somut listesi için yükleniciden daire alırken nelere dikkat edilmeli sorusuna bakılabilir.

Kat karşılığı inşaatta alacağın temliki, doğru kurulduğunda alıcıya güçlü bir dava dayanağı verir. Yanlış kurulduğunda ise ödenen bedel karşılıksız kalır. Temlikin yazılı yapılması, edim bağlılığının kavranması ve borçlunun def'ilerinin öngörülmesi, alıcının hakkını korumanın üç temel adımıdır.

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki Rehberi, Yüklenicinin Hakkının Temliki Tapu İptali ve Tescil HGK Kararı, Harici Satışla Tapu İptali ve Tescil İBK 1988.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607. ↩

Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki