Kat Karşılığı İnşaatta Hak Sahibinin Tapu ve Tazminat Yolları

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu, imar ve mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kat karşılığı inşaatta hak sahibinin en güçlü talebi, kendisine bırakılan bağımsız bölümün tapusudur. Yüklenici daireleri teslim etmez ya da tapuyu geçirmezse, arsa sahibi veya ondan hak devralan kişi iki yola başvurabilir: aynen ifa niteliğindeki tapu iptali ve tescil, bunun sağlanamadığı hallerde rayiç bedel tazminatı. Eser sözleşmesinin genel çerçevesini çizen 6098 sayılı Kanun md. 470 bu ilişkinin temelini kurar. Uyuşmazlık ise çoğu kez tapunun mu yoksa bedelin mi isteneceği, harcın nasıl hesaplanacağı ve davanın belirsiz alacak mı kısmi dava mı sayılacağı noktasında düğümlenir.

Aynen İfa: Tapu İptali ve Tescil

Hak sahibinin birincil talebi, sözleşmede kendisine ayrılan bağımsız bölümün mülkiyetinin devridir. Yüklenici edimini yerine getirmiş, ancak tapuyu geçirmemişse, arsa sahibi ya da temlik yoluyla hak edinen kişi doğrudan tapu iptali ve tescil davası açar. Bu dava, taşınmaz üzerindeki mülkiyeti hükümle hak sahibine bağladığından ayni sonuç doğurur.

Aynen ifanın önündeki engel çoğu zaman fiilîdir: bağımsız bölüm üçüncü kişiye devredilmiş, ipotekle yüklenmiş ya da inşaat hiç tamamlanmamış olabilir. Tapu hukuken ve fiilen geçirilebiliyorsa mahkeme tescile hükmeder; geçirilemiyorsa hak sahibinin talebi tazminata dönüşür.

Tazminat: Tapu Verilemezse Rayiç Bedel

Bağımsız bölümün aynen devri mümkün değilse, hak sahibi taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelini tazminat olarak ister. Bu talep, ayni hakkın yerini alan bir alacak talebidir; miktarı, dava sırasında bilirkişi incelemesiyle belirlenen güncel piyasa değerine dayanır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 14.03.2019, E. 2018/5100, K. 2019/1137 kararında, kat karşılığı inşaatta verilmeyen bağımsız bölümler için öncelikle tapu iptali ve tescilin, bu mümkün olmadığında rayiç bedel tazminatının istenebileceğini benimsemiştir. Karar, aynı davada aynen ifa ile tazminatın kademeli biçimde ileri sürülebileceğini göstermesi bakımından yol gösterir; hak sahibi, tapu geçmezse bedelin hükmedilmesini talep ederek hakkını güvence altına alır.

Önemli: Tazminat, tapunun devredilemediği anın değil, davadaki güncel rayicin esas alınmasıyla belirlenir. Eski tarihli bir bedel üzerinden açılan talep, taşınmazın değer artışı karşısında hak sahibini eksik tatmin eder. Bu nedenle bedel talebi güncel değere göre yapılandırılmalıdır.

Tapu İptali Davasında Dava Değeri ve Harç

Tapu iptali ve tescil davası ayni hakka ilişkindir; dava değeri, taşınmazın gerçek rayiç değeridir. 492 sayılı Kanun md. 16, taşınmaza yönelik davalarda değerin taşınmazın değeri olduğunu ve harcın bu değer üzerinden nispi olarak alınacağını düzenler. Sembolik ya da düşük gösterilen bir değer, harcı eksik bırakır.

Harç eksik yatırıldığında dava düşmez; mahkeme 6100 sayılı Kanun md. 120 uyarınca eksik harcın tamamlanması için kesin süre verir. Süre içinde tamamlanmazsa dava açılmamış sayılır. Uygulamada hak kaybının en sık kaynağı, rayice göre değil de sembolik değere göre açılan davada kesin sürenin kaçırılmasıdır. Bu usul çerçevesi tapu iptali davasında dava değeri ve harç nasıl belirlenir sorusunda ayrıntılanır.

Belirsiz Alacak mı, Kısmi Dava mı?

Tazminat talebinin usulî niteliği, faiz ve zamanaşımı sonuçlarını doğrudan etkiler. Değeri dava tarihinde belirlenebilen bir alacak için belirsiz alacak davası açılamaz. 6100 sayılı Kanun md. 107, ancak alacağın miktarının davanın açıldığı anda belirlenmesinin objektif olarak imkânsız olduğu hallerde belirsiz alacak davasına izin verir.

Kat karşılığı inşaatta bağımsız bölümün rayiç bedeli, dava tarihinde bilirkişi marifetiyle belirlenebildiğinden, talep belirsiz alacak değildir. Fazlaya ilişkin hak saklı tutularak açılan tazminat davası, 6100 sayılı Kanun md. 109 anlamında kısmi davadır. Yukarıda anılan Yargıtay 15. Hukuk Dairesi kararı da bu ayrımı benimseyerek, değeri dava tarihinde belirlenebilen talepte belirsiz alacak davasının açılamayacağını, talebin kısmi dava sayılacağını ortaya koymuştur. Ayrımın ayrıntısı tapu davasında belirsiz alacak davası açılabilir mi sorusunda ve tapu iptali ve tescilde belirsiz alacak değil kısmi dava analizinde ele alınır.

Faizin Başlangıcı ve Temerrüt

Bedel talebinde faizin hangi tarihten işleyeceği, sözleşmede kesin vade bulunup bulunmamasına bağlıdır. Sözleşmede kesin bir teslim vadesi kararlaştırılmış ya da usulüne uygun ihtar çekilmişse, temerrüt o tarihte doğar. Böyle bir vade veya ihtar yoksa, 6098 sayılı Kanun md. 117 çerçevesinde faiz dava ve ıslah tarihlerinden başlar.

Bu ayrım pratikte önemlidir: kesin vade yokken faizi geçmişe çekmeye çalışan talep, temerrüdün doğmadığı dönem için reddedilir. Hak sahibi, faiz başlangıcını sözleşmedeki vade ya da çekilmiş ihtar üzerinden dayanağa bağlamalıdır.

Bütün Arsa Maliklerinin Katılımı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa üzerindeki mülkiyetin devrini içerdiğinden, paydaşların birlikte tasarrufunu gerektirir. Arsa elbirliği mülkiyetine tabiyse, 4721 sayılı Kanun md. 692 uyarınca tasarruf için tüm ortakların oybirliği aranır. Sözleşmeye tüm maliklerin katılmaması, onu başlangıçta geçersiz kılar.

Bu geçersizlik onarılabilir niteliktedir. Katılmayan maliklerin sonradan sözleşmeye dahil olmasıyla akit geçerli hale gelir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin anılan kararı da, başlangıçta tüm maliklerin katılmaması nedeniyle geçersiz olan sözleşmenin, sonradan tüm maliklerin katılımıyla geçerli hale gelebileceğini kabul etmiştir. Konunun ayrıntısı kat karşılığı sözleşmede bütün arsa maliklerinin katılımı şart mı sorusunda yer alır.

Uygulamada

Hak sahibinin dava stratejisi, talebin sıralamasıyla belirlenir. Dilekçede önce tapu iptali ve tescil, terditli biçimde bunun mümkün olmaması halinde rayiç bedel tazminatı istenmeli; böylece yüklenici tapuyu üçüncü kişiye devretmiş olsa dahi hak sahibi bedele ulaşır.

İkinci kritik nokta harçtır. Dava, taşınmazın gerçek rayici üzerinden açılmalı, kesin süre riskine karşı harç baştan tam yatırılmalıdır. Üçüncü nokta faizdir: sözleşmede kesin vade yoksa faizin dava ve ıslah tarihinden isteneceği bilinerek talep kurulur. Kavramsal arka plan için kat karşılığı inşaatta alacağın temliki rehberi ile kat karşılığı inşaatta daire teslim edilmezse ne yapılır sorusuna bakılabilir.

Kat karşılığı inşaatta hak sahibinin tapu ve tazminat yolları, doğru talep sıralaması, gerçek değer üzerinden harç ve dayanaklı faiz talebiyle birlikte kurulduğunda sonuç verir. Aynen ifa ile tazminatı kademeli biçimde ileri süren bir dilekçe, hem tapuyu hem bedeli tek yargılamada güvence altına alır.

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki Rehberi, Tapu İptali ve Tescilde Belirsiz Alacak Değil Kısmi Dava, Tapu İptali Davasında Dava Değeri ve Harç Nasıl Belirlenir.