Arsa Payı Satışında Açık Artırmaya Kimler Katılabilir?

Arsa Payı Satışında Açık Artırmaya Kimler Katılabilir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kentsel dönüşümde açık artırma ve arsa payı satışı uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: İlk satışa yalnızca hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar katılabilir. Pay bu satışta anlaşan paydaşlarca alınmak istenmezse, sonraki satışlara üçüncü kişiler de katılabilir. Üçüncü kişinin katılabilmesi için salt çoğunlukla alınan kararı ve bu karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi imzalayacağını yazılı olarak beyan etmesi ve rayiç değerin yüzde onu oranında nakit teminat vermesi gerekir. Payı satılan malik satışa izleyici olarak katılabilir; katılmaması satışın geçerliliğini etkilemez.

---

İlk Satışta Katılımın Sınırı

Sürecin mantığı, mülkiyeti öncelikle mevcut paydaşlar arasında tutmaktır. Bu nedenle ilk açık artırma anlaşan paydaşlara kapalı bir çevre olarak kurulur. 6306 sayılı Kanun md. 6 uyarınca karara katılmayanların arsa payları, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.

Anlaşan paydaş sıfatı, karar tutanağını imzalamış olmakla ya da anlaşmaya ilişkin sözleşme veya vekâletname örneğiyle ispat edilir. Bu belgeler satış başvurusu dosyasında yer alır ve komisyon katılımcı listesini bu dosyaya göre oluşturur.

---

Üçüncü Kişilerin Katılabildiği Aşama

İlk satışta payın anlaşan paydaşlarca alınmak istenmemesi halinde satış tekrarlanır. Bu aşamada üçüncü kişiler de katılabilir. Üçüncü kişi için iki koşul birlikte aranır: salt çoğunlukla alınan kararı ve bu karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi imzalayacağına ilişkin yazılı beyan ile rayiç değerin yüzde onu oranında nakit teminat.

Satış üzerinde kalmayan katılımcıların teminatı hemen iade edilir. Satış üzerinde kalan üçüncü kişinin teminatı ise satış bedelini yatırıp sözleşmeyi imzalamasından sonra geri verilir. Yedi gün içinde bedel yatırılmaz veya sözleşme imzalanmazsa teminat gelir kaydedilir ve pey süren diğer katılımcılara sırasıyla gidilir.

Önemli: Üçüncü kişi olarak satışa girmek, projeye şartsız katılmayı kabul etmek anlamına gelir. Sözleşmenin şerh veya kayıt konulmadan imzalanması zorunludur. Yükleniciyle yapılan sözleşmenin paylaşım oranları, teslim süresi ve teminat hükümleri satıştan önce incelenmelidir; satıştan sonra pazarlık imkânı kalmaz.

---

Satışın İşleyişi ve Payı Satılan Malikin Konumu

Satış komisyonu, katılımcıların kimliğini tutanakla kayıt altına alır ve rayiç bedelin altında olmamak üzere sözlü pey ister. Sürülen peyler artırma tutanağına yazılır ve pey sahibince imzalanır. Komisyon, en yüksek bedeli teklif eden katılımcıya satışı karara bağlar. Satışa tek katılımcı olması halinde, rayiç değerden az olmamak üzere bu katılımcının teklifi geçerli kabul edilir.

Payı satılacak malike yapılan tebligat, satışa izleyici olarak katılması amacını taşır. Bu kişiye tebligat yapılamamış olması veya satışa katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyabında yapılan satış geçerli olur. Satışı izlemek isteyenler salona alınabilir; ancak satışa müdahale etmelerine izin verilmez.

---

Katılım Kurallarına Aykırılığın Sonucu

Katılımcı çevresinin hatalı belirlenmesi, satış işlemine karşı iptal davasında ileri sürülebilecek bir sakatlık oluşturur. İlk satışa anlaşan paydaş sıfatı taşımayan kişinin alınması ya da teminat koşulu aranmadan üçüncü kişinin satışa dahil edilmesi bu kapsamdadır.

Danıştay 6. Dairesi'nin 25.04.2023 tarihli, E. 2021/504 K. 2023/4004 sayılı kararında, satış öncesi usul işlemlerinin tamamlanmış olması ve satışın rayiç bedelden aşağı olmamak üzere en yüksek teklifi verene yapılması karşısında işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Bu değerlendirme, katılım ve bedel kurallarının birlikte denetlendiğini gösterir. Bedelin denetim ölçütleri arsa payı satışında rayiç bedelin yargısal denetimi sayfasında; sürecin bütünü kentsel dönüşümde arsa payı satışı ve bedel tespiti rehberinde yer alır.¹

---

İlgili içerikler için bkz. Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı ve Bedel Tespiti, Arsa Payı Satışında Rayiç Bedelin Yargısal Denetimi, Anlaşmaya Katılmayan Malikin Arsa Payı Nasıl Satılır.

Dipnotlar

1. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, RG 31.05.2012/28309, md. 6; 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, RG 15.12.2012/28498, md. 15/A. ↩