Gizli Ayıp Ne Zamana Kadar İleri Sürülebilir?

Gizli Ayıp Ne Zamana Kadar İleri Sürülebilir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Gizli ayıp, yapı kusuru ve müteahhit sorumluluğu uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Gizli ayıpta iki süre birlikte işler. İhbar bakımından 6098 sayılı Kanun md. 477 uyarınca ayıp ortaya çıktığı anda gecikmeksizin bildirilmelidir. Dava bakımından ise 6098 sayılı Kanun md. 478 uyarınca taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımı uygulanır; yüklenicinin ağır kusuru varsa bu süre eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıla çıkar. Yüklenicinin kasten gizlediği ayıplarda ise kabul, sorumluluğu ortadan kaldırmaz.

---

Gizli Ayıp Nedir

Gizli ayıp, teslim sırasında usulüne uygun bir gözden geçirmeyle fark edilemeyen ve kullanım sürecinde açığa çıkan kusurdur. Yapılarda en sık görülen örnekler su yalıtımının yetersizliği, çatı ve teras izolasyonu sorunları, tesisat kaçakları, donatı ve beton kalitesine ilişkin taşıyıcı sistem eksiklikleridir.

Açık ayıptan farkı, iş sahibinin teslim anında dikkatsiz davranmış sayılamamasıdır. Bu nedenle sürenin başlangıcı teslim değil, kusurun fark edildiği andır.

---

İhbar Anı

6098 sayılı Kanun md. 477 uyarınca eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa iş sahibi durumu gecikmeksizin yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır. Uygulamada bu, kusurun tespit edildiği tarihten itibaren makul bir süre içinde yazılı bildirim yapılması anlamına gelir.

Önemli: Gizli ayıpta belirleyici tarih, kusurun ortaya çıktığı tarihtir. Bu tarihin ispatı iş sahibine düşer. Su sızıntısı veya çatlak gibi kusurlarda tarih taşıyan fotoğraflar, yönetim kararları, tesisat faturaları ve delil tespiti dosyası bu ispatın omurgasını oluşturur.

---

Beş Yıl mı Yirmi Yıl mı

6098 sayılı Kanun md. 478, yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse açılacak davaların teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılarda beş yılın, yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrayacağını düzenler.

Ağır kusur, uygulamada taşıyıcı sisteme, statik projeye aykırılığa, beton ve demir kalitesine, yalıtıma ve yapı güvenliğine ilişkin ciddi imalat hatalarında tartışılır. Ağır kusurun varlığı teknik bir tespit meselesidir ve ispat yükü iş sahibindedir. Bu nedenle dava öncesinde alınacak uzman raporu, yalnızca zararın miktarını değil hangi zamanaşımı süresinin uygulanacağını da belirler.

Eser sözleşmesinden doğan diğer alacaklar bakımından ise 6098 sayılı Kanun md. 147 uyarınca beş yıllık süre geçerlidir; yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi hâli bunun dışındadır.

---

Zamanaşımı Ne Zaman İşlemeye Başlar

Kural teslim tarihidir. Ancak teslim, arsa sahibine düşen bağımsız bölümler bakımından yapı kullanma izni alınması koşuluna bağlanmışsa, talep bu iznin alınmasıyla istenebilir hâle gelir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 13.11.2025 tarihli ve 2024/3122 E., 2025/3860 K. sayılı kararında, teslimin iskân koşuluna bağlandığı olayda zamanaşımının yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihte başlayacağı kabul edilmiştir.

Kısmi dava açıldıysa ıslahla artırılan kısım bakımından sürenin ıslah tarihine göre değerlendirileceği yönündeki uygulama da gözetilmelidir; anılan kararda süresi geçen ıslah kısmı reddedilmiştir.

Uygulamada

En sık yapılan hata, beş yıl geçtiği düşünülerek dava açılmamasıdır. Taşıyıcı sistem ve yalıtım kaynaklı kusurlarda ağır kusur ihtimali ciddiye alınmalı, yirmi yıllık sürenin uygulanabileceği baştan değerlendirilmelidir.

İkinci hata, ihbar ile zamanaşımını birbirine karıştırmaktır. Ayıp süresinde bildirilse bile dava süresi dolmuşsa talep reddedilir; bildirim yapılmamışsa süre dolmasa dahi hak kaybı doğar.

Ayıp bildirim usulü için Ayıp İhbarı Ne Kadar Sürede Yapılmalıdır sorusuna, seçimlik haklar için Müteahhitten Alınan Dairede Ayıp Çıkarsa Ne Yapılabilir sorusuna bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Eser Sözleşmesinde Ayıplı İfa Halinde İş Sahibinin Hakları, Yüklenici Temerrüdünde Gecikme Tazminatı, Cezai Şart ve Eksik İş Bedeli.