Aynı Daireyi İki Kişiye Satan Yüklenici Karşısında Kim Hak Sahibi?

Aynı Daireyi İki Kişiye Satan Yüklenici Karşısında Kim Hak Sahibi?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Yükleniciden daire alımı, çifte satış ve tapu iptali tescil için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kural olarak önceki tarihli sözleşmeye dayanan alıcı hak sahibidir. Yüklenici aynı bağımsız bölümü birden fazla kişiye satmışsa yarışan şahsi haklar söz konusu olur; geçersiz olmadıkça ya da feshedilmedikçe önceki tarihli temlike değer tanınır. Sonraki alıcının iyiniyetli olması sonucu değiştirmez.

Neden Tarih Belirleyici

Yüklenicinin arsa sahibinden kazanacağı bağımsız bölüm hakkı, alacağın temlikiyle üçüncü kişiye geçer. Yüklenici bu hakkı ilk kez devrettiğinde, hak onun malvarlığından çıkar. İkinci devir, artık üzerinde tasarruf yetkisi kalmayan bir hakka ilişkin olduğundan geçersizdir. Bu nedenle belirleyici olan, sözleşmenin adi yazılı mı yoksa noterde satış vaadiyle mi yapıldığı değil, temlikin tarihidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 22.11.2017 tarihli ve 2017/2265 E., 2017/1435 K. sayılı kararında, önce adi yazılı temlikle, sonra satış vaadiyle satılan bir dairede önceki tarihli adi temlike üstünlük tanınmıştır.

İyiniyet Sonucu Değiştirir mi

Değiştirmez. Şahsi hakların yarışmasında iyiniyet değil tarih esastır. Sonraki alıcı önceki satışı bilmese bile önceki tarihli temlik üstün gelir.

Önemli: Bu kural, üçüncü kişinin tapuya güvenerek tescil aldığı hâllerden farklıdır. Alıcı yükleniciden tapuyu devralıp tescil olmuşsa devreye 4721 sayılı Kanun md. 1023 tapuya güven ilkesi girer ve iyiniyet önem kazanır. Yarışan şahsi haklar kuralı ise henüz tescil bulunmayan, iki adi hak arasındaki çatışmaya ilişkindir.

Ne Yapılmalı

Uyuşmazlıkta alıcı, sözleşmesinin tarihini kesin biçimde ispatlayabilmelidir. Bedelin ödendiği ve dairenin teslim alındığı da 6098 sayılı Kanun md. 183 kapsamındaki temlikin gücünü destekler. Ayrıntı için yüklenicinin çifte temliki ve yarışan şahsi haklar analizine ve topraktan konut alımında alıcının korunması makalesine bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Yüklenicinin Çifte Temliki ve Yarışan Şahsi Haklar ve Topraktan Konut Alımında Alıcının Korunması.