Vekâletle Satılan Taşınmaz Geri Alınabilir mi?

Vekâletle Satılan Taşınmaz Geri Alınabilir mi?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu iptali ve tescil, vekâlet ilişkisinden doğan taşınmaz uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Evet, iki koşul birlikte varsa geri alınabilir. Birincisi, vekil taşınmazı vekil edeni zararlandırma kastıyla devretmiş olmalıdır; düşük bedel, bedelin ödenmemesi ve devralanla yakınlık bu kastın göstergesidir. İkincisi, taşınmazı devralan kişi bu durumu bilmeli ya da bilmesi gerekmelidir. Her iki koşul varsa vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılır. Devralan iyiniyetliyse tapu korunur; vekil eden, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden vekilden tazminat ister.

---

Vekâletname Geçerli Olsa Bile Tapu İptal Edilebilir

Vekâletnamenin noterde düzenlenmiş ve satış yetkisi içeriyor olması, satışı dokunulmaz kılmaz. 6098 sayılı Kanun md. 506/2 uyarınca vekil, üstlendiği işi vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. "Dilediği bedelle, dilediği kişiye" biçimindeki geniş yetki bu borcu kaldırmaz; Yargıtay, vekilin makul ölçüler dışına çıkarak satış yapma yetkisinin bulunmadığını kabul eder.

Ancak sadakat borcunun her ihlali kötüye kullanma değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.05.2025 tarihli, E. 2023/493, K. 2025/356 sayılı kararına göre kötüye kullanmadan söz edilebilmesi için vekilin zararlandırma kastı ve vekil edenin zararı aranır; vekilin kendisine ya da başkasına çıkar sağlaması şart değildir.

Alıcının Durumu Sonucu Belirler

Vekille sözleşme yapan kişi, 4721 sayılı Kanun md. 3 anlamında iyiniyetliyse işlem geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Bu hâlde kötüye kullanma, vekil ile vekil eden arasında bir iç sorun olarak kalır; tapu iptal edilmez.

Alıcı vekil ile el ve işbirliği içindeyse ya da kötüye kullanmayı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, vekil eden işlemle bağlı sayılmaz ve tapunun iptalini isteyebilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 18.05.2026 tarihli, E. 2026/14, K. 2026/4146 sayılı kararında, 142.500 TL değerindeki payın vekil tarafından vekil edenin kardeşine 8.000 TL bedelle devrini, bedelin ödendiğinin ispatlanamaması ve kardeşlik ilişkisi nedeniyle kötüye kullanma saymış; tapu iptali ve tescile hükmeden kararı onamıştır.

Önemli: Taşınmaz ilk alıcıdan bir başkasına daha devredilmişse her el için ayrı iyiniyet değerlendirmesi yapılır. Son malik 4721 sayılı Kanun md. 1023 uyarınca iyiniyetliyse tapu iptali reddedilir; dava, vekil ve kötüniyetli ilk alıcıya karşı tazminata dönüşür. Bu nedenle dava dilekçesinde "tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat" biçiminde terditli talep zorunludur.

Dava Süreye Bağlı Değildir, Ancak Gecikme Zarar Verir

Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayanan tapu iptali davası hak düşürücü süreye ya da zamanaşımına tabi değildir. Ancak Hukuk Genel Kurulu, devirden on altı yıl sonra açılan davada uzun süre sessiz kalmayı vekâletin devir amacıyla iradi olarak verildiğinin göstergesi saymış ve 4721 sayılı Kanun md. 2'deki dürüstlük kuralı uyarınca davanın reddi gerektiğine karar vermiştir. Devri öğrenen vekil eden vekile ihtar çekmeli, hesap istemeli ve makul sürede dava açmalıdır.

Uygulamada

Davanın üç dayanağı vardır: Temlik tarihindeki rayiç bedel ile tapudaki satış bedeli arasındaki fark, satış bedelinin vekil edene ödenmediğinin ortaya konması ve alıcı ile vekil arasındaki yakınlık. Rayiç bedel keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespit edilir; bedelin ödendiğini ispat yükü vekil ve alıcıdadır. Konunun bütünü için vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve tapu iptali makalesi ile Hukuk Genel Kurulu kararının incelendiği vekâlet görevinin kötüye kullanılmasında kasıt ve üçüncü kişinin iyiniyeti sayfası birlikte okunmalıdır.

---

İlgili içerikler için bkz. Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması ve Tapu İptali, Tapu Devrinde İyiniyet Hangi Anda Aranır? ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.