Vekilin Eşine veya Yakınına Yaptığı Satış Geçerli mi?

Vekilin Eşine veya Yakınına Yaptığı Satış Geçerli mi?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu iptali ve tescil, vekâlet ilişkisinden doğan taşınmaz uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kanun, vekilin eşine ya da yakınına satış yapmasını yasaklamaz; vekâletname bu kişileri dışlamıyorsa işlem şeklen geçerlidir. Ancak Yargıtay, eş, kardeş, çocuk ya da anne gibi yakınları vekil ile vekil eden arasındaki ilişkiyi bilebilecek kişiler sayar. Satış bedeli rayiç değerin çok altındaysa ve bedelin vekil edene ödendiği ispatlanamıyorsa, yakın alıcı 4721 sayılı Kanun md. 3 anlamında iyiniyetli kabul edilmez ve tapu, vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle iptal edilir.

---

Yakınlık Tek Başına Yeterli Değildir

Vekilin yakınına satış yapması kendiliğinden kötüye kullanma sayılmaz. Vekil eden, taşınmazın vekilin eşine ya da kardeşine satılmasına açıkça rıza göstermiş ya da vekâletnameyi bu amaçla vermiş olabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 28.05.2025 tarihli, E. 2023/493, K. 2025/356 sayılı kararında, vekâletnamelerin taşınmazda oturan kardeşe devir amacıyla iradi olarak verildiği ve on altı yıl boyunca hak talep edilmediği olayda kötüye kullanma iddiasını kabul etmemiştir.

Belirleyici olan, yakınlıkla birlikte ortaya çıkan diğer olgulardır: Tapudaki bedelin gerçek değerin çok altında kalması, bedelin ödenmemiş olması ve vekil ile vekil eden arasında satış öncesinde başlayan bir gerginlik.

Yargıtayın Yakın Alıcıya Bakışı

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 20.05.2026 tarihli, E. 2026/454, K. 2026/4238 sayılı kararında, murisin kızına verdiği vekâletle 292.500 TL değerindeki payın vekilin eşine 4.000 TL bedelle devrini incelemiştir. Mahkeme, devralanın vekilin eşi olması nedeniyle vekil ile vekil eden arasındaki ilişkiyi bilebilecek durumda olduğunu ve iyiniyetli sayılamayacağını kabul etmiş; Daire kararı onamıştır.

Aynı tarihli E. 2026/618, K. 2026/4241 sayılı kararda ise yurt dışında yaşayan malikin eşine verdiği vekâletle işyerinin boşanma sürecinde eşin kardeşine 28.000 TL bedelle devri değerlendirilmiştir. Bölge adliye mahkemesi, devralanın kayıt malikinin yengesi olduğunu bilmesi ve ağabeyi ile yengesi arasındaki boşanma sürecinden habersiz olmasının hayatın olağan akışına aykırı düşmesi nedeniyle iyiniyetten söz edilemeyeceğine, davalıların el ve işbirliği içinde olduğuna hükmetmiş; Yargıtay bu kararı da onamıştır.

Önemli: Yakın alıcının savunması "bedeli ödedim" iddiasına dayanıyorsa, ödeme banka kaydı, makbuz ya da tanıkla ispatlanmalıdır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 21.05.2026 tarihli, E. 2025/6792, K. 2026/4387 sayılı kararında, vekilin eşine yapılan devirde davalının bedelin ödendiğine ilişkin tanıkları dinlenmeden davanın kabulünü hukuki dinlenilme hakkına aykırı bulmuş ve kararı bozmuştur. Yakınlık karinesi, savunma delillerinin toplanmasını gereksiz kılmaz.

Yakın Alıcı Taşınmazı Başkasına Devrettiyse

Yakın alıcı taşınmazı üçüncü bir kişiye satmışsa, son malik bakımından 4721 sayılı Kanun md. 1023 uyarınca ayrı bir iyiniyet değerlendirmesi yapılır. Vekil ve yakınıyla tanışıklığı ya da işbirliği ispatlanamayan son malik korunur; tapu iptali reddedilir ve vekil eden, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden vekil ile yakın alıcıdan tazminat ister.

Uygulamada

Vekil edenin en etkili önlemi, vekâletnamede alıcıyı, asgari bedeli ya da "vekilin kendisi, eşi ve altsoyu dışındaki kişilere" biçiminde bir sınırlama belirtmektir. Bu kayıt, hem vekilin yetkisini daraltır hem de yakın alıcının "bilmesi gereken" konumunu tapu kaydı üzerinden görünür kılar. Konunun genel çerçevesi için vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve tapu iptali makalesi, iyiniyetin aranacağı an için tapu devrinde iyiniyet hangi anda aranır sorusu incelenmelidir.

---

İlgili içerikler için bkz. Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması ve Tapu İptali, Vekâletle Satılan Taşınmaz Geri Alınabilir mi? ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.