Satış Vaadi Sözleşmesi Tapu İptali ve Tescil Sağlar mı?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu iptali ve tescil sağlar mı? Noterde düzenleme şekli, tapuya şerh, tescile zorlama davası ve şerhin beş yıllık süresi.
Satış Vaadi Sözleşmesi Tapu İptali ve Tescil Sağlar mı?
İlgili hizmet sayfası → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu, imar ve mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Doğrudan mülkiyet geçirmez, ancak tescile zorlama davası yoluyla tapu iptali ve tescil sonucuna götürür. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, satıcının ileride resmî satışı yapma borcunu üstlendiği ön sözleşmedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 237 bu sözleşmeyi resmî şekle, yani noterde düzenlemeye bağlar. Vaat borçlusu satışı yapmaktan kaçınırsa, vaat alacaklısı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 716 uyarınca tescile zorlama davası açar ve mahkeme kararıyla taşınmaz kendi adına tescil edilir. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında bu dava, adi yazılı satış senedine dayanan harici satıştan çok daha güçlü bir hukuki konum sağlar.
Satış Vaadi Neden Harici Satıştan Güçlüdür
Harici satış, yani adi yazılı satış senedi ile devir kesin hükümsüzdür ve kural olarak dava hakkı doğurmaz. Buna karşılık satış vaadi sözleşmesi, kanunun aradığı resmî şekilde yapıldığında geçerli bir borç doğurur. 6098 sayılı Kanun md. 237 taşınmaz satış vaadinin resmî senetle geçerli olacağını düzenler; uygulamada bu senet noterde düzenleme biçiminde tanzim edilir.
Geçerli satış vaadi, alacaklıya satıcıdan resmî satışı isteme hakkı verir. Satıcı bu borcu yerine getirmezse, alacaklı ödemesini geri istemekle yetinmez; ifayı, yani taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir. Satış vaadinin gücü bu ifa talebinden gelir.
Tapuya Şerh ve Üçüncü Kişilere Etkisi
Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Şerh, sözleşmeyi kişisel bir hak olmaktan çıkarıp sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir hale getirir. Şerh varken taşınmazı devralan üçüncü kişi, satış vaadini bilmediğini ileri süremez.
Önemli: Şerhin etkisi süresizdir sanılmamalıdır. Satış vaadi şerhi, şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya tescile zorlama davası açılmazsa tapu müdürlüğünce terkin edilebilir. Şerhin sağladığı üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme gücünü korumak için süre içinde harekete geçmek gerekir.
Şerh edilmemiş satış vaadi geçersiz olmaz; yalnızca üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez ve kişisel hak olarak kalır. Bu durumda vaat alacaklısı, taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye devredilirse tescili sağlayamayabilir.
Tescile Zorlama Davası
Vaat borçlusu resmî satışı yapmaktan kaçınırsa, vaat alacaklısı tescile zorlama davası açar. 4721 sayılı Kanun md. 716, tescili istemeye hakkı olan kişinin bu borcunu yerine getirmeyen taraftan, hakimin hükmüyle tescili sağlayabileceğini düzenler. Mahkeme kararı, satıcının iradesi yerine geçerek tapu iptali ve tescil sonucu doğurur.
Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davada satış vaadi sözleşmesinin geçerli biçimde, yani resmî senetle yapıldığı ve alacaklının kendi edimini ifaya hazır olduğu ortaya konur.
Uygulamada Dikkat Edilecekler
Satış vaadi, kat irtifakı aşamasındaki yapılarda da kullanılır; alıcı henüz bağımsız bölümün ayrı tapusu oluşmadan hakkını güvenceye alabilir. Yine de sözleşmenin resmî şekle uyularak yapılması ve şerhin süresinde yenilenmesi ihmal edilmemelidir.
Uygulamada
En sık hata, satış vaadini adi yazılı biçimde imzalayıp geçerli sanmaktır. Resmî şekle uyulmadan yapılan vaat, harici satış gibi hukuki koruma sağlamaz. İkinci sık hata, şerhi koydurup beş yıllık süreyi izlememektir; süre dolduğunda şerh terkin edilebilir ve alıcı üçüncü kişilere karşı güvencesini yitirir.
Harici satışta tescil koşulları ile satış vaadinin karşılaştırması harici satış senedi ile tapu alınır mı sorusunda; kat irtifakı aşamasında daire alımının güvenliği kat irtifaklı tapuyla daire almak güvenli mi sorusunda ele alınır. Şekle aykırı satışta tescilin sınırları harici satışla tapu iptali ve tescil İçtihadı Birleştirme Kararı analizinde görülür.
İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Harici Satışla Tapu İptali ve Tescil İçtihadı Birleştirme Kararı, Harici Satış Senedi ile Tapu Alınır mı, Kat İrtifaklı Tapuyla Daire Almak Güvenli mi.
Sonraki dosya · Soru
Site Havuzu ve Sosyal Tesis Kullanımı Nasıl Düzenlenir?
Dosyayı aç →