Ortak Yere veya Çatıya İlave Kat Yapılabilir mi?

Ortak Yere veya Çatıya İlave Kat Yapılabilir mi?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kural olarak yapılabilir, ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle vereceği karara bağlıdır. Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi, mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin ya da bodrum katta yeni bağımsız bölüm ihdası için 634 sayılı Kanun md. 44 oybirliği arar. Ayrıca projenin ve yönetim planının bu ilaveye uygun olması gerekir. Oybirliği ve uygun proje olmadan yapılan ilave, izinsiz imalattır; bu halde yıkım ve eski hale getirme talep edilebilir. Konunun geniş çerçevesi kat mülkiyeti hukuku kapsamında değerlendirilir.

---

Oybirliği Koşulu: KMK md. 44

KMK md. 44, anayapıya yapılacak eklemeleri en ağır nisaba, yani bütün maliklerin oybirliğine bağlar. Çatıya kat çıkılması, çekme katın tam kata dönüştürülmesi veya zemin ve bodrumda yeni bağımsız bölüm oluşturulması bu kapsamdadır. Oybirliği, projenin faydalı görülmesiyle aşılamaz; tek bir malikin dahi muhalefeti kararı engeller.

Ağır nisabın gerekçesi, bu tür bir eklemenin arsa paylarını, ortak yerleri ve binanın taşıyıcı yükünü doğrudan etkilemesidir. İlave, mevcut maliklerin mülkiyet dengesini değiştirdiğinden çoğunluk iradesiyle dayatılamaz.

---

Proje ve Yönetim Planı Şartı

Oybirliği tek başına yeterli değildir. KMK md. 44, ilavenin onaylı mimari projeye ve yönetim planına uygun olmasını da arar. İlaveden sonra yeni bağımsız bölümlere arsa payı tahsisi, bu paylardaki değişikliklerin de bütün maliklerce kabulü ile mümkündür.

Uygulamada ilave, imar mevzuatına ve yapı ruhsatına da bağlıdır. Kat maliklerinin oybirliği, gerekli idari izinlerin yerine geçmez; ruhsatsız ilave, kat malikleri onay verse dahi ayrıca idari yaptırıma tabidir.

Önemli: Çatı arasının ortak yer niteliği tek başına orayı ilaveye açık kılmaz. Çatı ve teras kural olarak ortak yerdir; ortak yere yapılan kalıcı ilave, hem oybirliği hem uygun proje şartına tabidir. Bir maliğin çatı katı üstündeki alanı fiilen kullanıyor olması, oraya bağımsız bölüm ekleme hakkı doğurmaz.

Ortak alanların hukuki niteliği ve kullanımına ilişkin uyuşmazlıkların çerçevesi ortak alan uyuşmazlıkları rehberinde ayrıca ele alınır.

---

İzinsiz İlavede Yıkım ve Eski Hale Getirme

Oybirliği alınmadan veya projeye aykırı biçimde yapılan kat ilavesi, aykırı imalat niteliğindedir. Her kat maliki sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davası açabilir. Mahkeme onaylı projeyi getirtir, keşif ve bilirkişi incelemesiyle fiili durumu karşılaştırır; aykırılık saptanırsa ilavenin kaldırılmasına hükmeder.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, oybirliği bulunmadan yapılan kat ilavesi ile projeye aykırı ekleme, imalatın fiilen tamamlanmış olmasına bakılmaksızın eski hale getirmeye tabidir. Uygulamada bu yaklaşım, izinsiz ilavenin zamanla meşrulaşmayacağını gösterir; ilaveden fiilen yararlanılıyor olması yıkım kararını engellemez.

---

Uygulamada

En sık hata, oybirliği gerektiren ilavenin çoğunluk kararıyla ya da yalnızca bir kısım maliğin onayıyla yapılabileceği yanılgısıdır. Kararın niteliği yanlış belirlenince alınan karar muhalif malik yönünden bağlayıcı olmaz ve iptale açık kalır. İlave planlayan malik, oybirliğini yazılı olarak toplamalı ve kararı karar defterine geçirmelidir.

İzinsiz ilaveyle karşılaşan malik ise imalatın başlangıcını ve kapsamını tarihli tespitle belgelemelidir. Dava tipi ve nisap seçimi belirlenirken rejimin bütünü kat mülkiyeti rehberi içinde ele alınır.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Ortak Alan Uyuşmazlıkları.