Meskeni İşyeri Olarak Kullanmak Oybirliği Gerektirir mi?
Tapuda mesken görünen bağımsız bölümü işyerine çevirmek için kat malikleri kurulunun oybirliği zorunludur; oybirliği yoksa müdahalenin men'i davası gündeme gelir.
Meskeni İşyeri Olarak Kullanmak Oybirliği Gerektirir mi?
İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Tapuda mesken olarak görünen bir bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılabilmesi, kat malikleri kurulunun oybirliği ile alacağı karara bağlıdır. 634 sayılı Kanun md. 24 bu sınırı açıkça koyar; kurulun oybirliği sağlanmadan meskenin dükkan, büro, imalathane veya benzer bir işyeri hâline getirilmesi hukuka aykırıdır. Oybirliği yoksa diğer malikler müdahalenin men'i ve eski hale getirme talep edebilir. Konu, kat mülkiyeti hukukunun kullanım kısıtlamalarına ilişkin en sık uygulanan hükmüdür; ayrıntılı çerçeve kat mülkiyeti hukuku alanında yer alır.
Meskende İşyeri Açma Yasağının Kaynağı
Anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu, lokanta, pastane, fırın, imalathane, dükkan ve galeri gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile verilecek kararla açılabilir (KMK md. 24/1). Kanun, meskenin niteliğini değiştiren kullanımı çoğunluk kararına değil, oybirliğine bağlamıştır.
Bu düzenlemenin amacı, apartman veya sitedeki her malikin sükûnet ve güvenlik beklentisini korumaktır. İşyeri kullanımı yoğun giriş çıkış, ses ve ortak alan yükü getirdiği için tek bir malikin dahi rızası aranır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 06.05.2019 tarihli, E. 2019/205, K. 2019/3140 sayılı kararında; mesken olarak kullanılan bir yerin işyeri olarak kullanılmasının ancak kat malikleri kurulunda oybirliği ile alınacak kararla mümkün olduğunu vurgulamıştır. Karar, KMK md. 24'teki oybirliği eşiğinin çoğunluk kararıyla aşılamayacağını göstermesi bakımından uygulamada temel dayanaktır.
Oybirliği Sağlanmadan Açılan İşyeri
Kurul kararı bulunmadan veya çoğunlukla alınmış bir kararla meskenin işyerine dönüştürülmesi, diğer maliklere dava hakkı verir. Bu durumda malikin oturmasının veya kullanmasının değil, meskenin ticari faaliyet mekânına çevrilmesinin engellenmesi talep edilir.
Önemli: Oybirliği koşulu yalnızca kullanım biçiminin niteliği değişince aranır. Malikin evinde oturması, evini konut olarak kiraya vermesi bu kapsamda değildir. Oybirliği eşiği, mesken vasfını fiilen işyeri vasfına taşıyan kullanımda devreye girer.
Yönetim planında meskenlerin yalnızca konut olarak kullanılacağı açıkça düzenlenmişse, bu yasak ayrıca bağlayıcıdır. Yönetim planındaki kayıt, oybirliği tartışmasından önce başlı başına ihlal oluşturur.
Müdahalenin Men'i ve Eski Hale Getirme
Oybirliği bulunmadan meskeni işyeri olarak kullanan malike karşı diğer malikler, KMK md. 24'e dayanarak müdahalenin men'i ve aykırı kullanımın sona erdirilmesi davası açabilir. Mahkeme, aykırılığı tespit ederse işyeri kullanımının durdurulmasına ve meskenin eski haline getirilmesine hükmeder.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 15.10.2019 tarihli, E. 2019/2919, K. 2019/5913 sayılı kararında; mesken nitelikli bağımsız bölümün diş muayenehanesi olarak kullanıldığı, yönetim planında meskenlerin başka amaçla kullanılamayacağının düzenlendiği ve kat malikleri kurulunca oybirliği ile alınmış bir karar bulunmadığı olayda, KMK md. 24 gereğince müdahalenin men'i davasının kabulünü isabetli bulmuştur. Karar, hem yönetim planındaki yasağın hem de oybirliği eksikliğinin bağımsız birer aykırılık nedeni olduğunu göstermesi bakımından öğreticidir.
Bu davaların çerçevesi ve ortak yaşam kurallarına ilişkin uyuşmazlıklar ortak alan uyuşmazlıkları rehberinde ayrıca ele alınır.
Uygulamada
En sık hata, meskeni işyerine çeviren malikin komşularının sözlü onayını yeterli sayması veya yönetimin çoğunluk kararını oybirliği yerine geçer görmesidir. KMK md. 24'teki oybirliği, sonradan itiraz eden tek bir malikin dahi kararı geçersiz kılabileceği ağır bir nisaptır; imza eksikliği davada aykırılığı doğrudan ortaya koyar.
Davayı güçlendiren ikinci husus, aykırı kullanımın tapu kaydına şerh ile açıklık kazanmasıdır. Mahkeme kararının tapuya işlenmesi, bağımsız bölümün sonraki malikini de bağlar ve uyuşmazlığın tekrarını önler. Kat malikleri kurulunun karar alma usulü ve yetkileri kat malikleri kurulu ve yönetim rehberinde, konu bütünüyle kat mülkiyeti rehberi içinde bulunur.
İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Ortak Alan Uyuşmazlıkları, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim.
Sonraki dosya · Soru
Müdahalenin Önlenmesi Davası Nasıl Açılır?
Dosyayı aç →