Merkezi Isıtmadan Ferdi Doğalgaza Geçiş Nasıl Olur?

Merkezi Isıtmadan Ferdi Doğalgaza Geçiş Nasıl Olur?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Merkezi ısıtma sisteminden ferdi doğalgaz kombiye geçiş, ortak tesiste yapılan bir değişiklik ve yenilik olduğu için kurul kararına bağlıdır. 634 sayılı Kanun md. 42, ortak yer ve tesislerde değişiklik ve ilave niteliğindeki işleri belirli bir çoğunluğa bağlar; ısıtma sisteminin dönüştürülmesi bu kapsamdadır. Tek bir malik, kendi başına sistemden ayrılıp bağımsız kombiye geçemez. Sistem korunduğunda ise 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ve ilgili yönetmelik uyarınca ısı payı ölçer zorunluluğu ve gider paylaşımı devreye girer. Konunun bütünü kat mülkiyeti rehberi sayfasındadır.

---

Sistem Değişikliği Bir Yeniliktir

Merkezi ısıtma, anagayrimenkulün ortak tesislerinden biridir. Bu sistemin sökülüp yerine bağımsız bölümlere ferdi kombi kurulması, ortak tesisin niteliğini ve kullanımını değiştiren bir işlemdir. Dolayısıyla basit bir tamir veya bakım değil, KMK md. 42 anlamında değişiklik ve yenilik sayılır.

Yeniliğin herkese faydalı görülmesi tek başına yeterli değildir. Karar, kanunun aradığı çoğunlukla alınmalı ve usulüne uygun kurul toplantısına dayanmalıdır. Karar defterine geçirilmemiş sözlü mutabakat, sonradan çıkacak uyuşmazlıkta dayanak oluşturmaz.

---

KMK md. 42 ve Gerekli Çoğunluk

KMK md. 42, ortak yer ve tesislerdeki yenilik ve ilaveleri niteliğine göre farklı çoğunluklara bağlar. Faydalı ve kullanımı kolaylaştıran işler için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu aranırken; çok masraflı, lüks veya bağımsız bölümü kullanmaya engel nitelikteki işlerde daha ağır bir mutabakat gerekir.

Önemli: Isıtma sisteminin dönüştürülmesi gibi tüm binayı etkileyen ve geri dönüşü masraflı işlerde, karar yeter sayısının doğru belirlenmesi hayati önemdedir. Eksik çoğunlukla alınan karar iptal davasına konu olur ve uygulamaya geçilmiş tesisat sökülmek zorunda kalabilir.

Kurulun karar yeter sayıları ve toplantı usulü kat malikleri kurulu ve yönetim rehberinde ayrıntılı biçimde yanıtlanır.

---

Tek Malikin Kendi Başına Ayrılması

Uygulamada en sık karşılaşılan hata, bir malikin diğerlerinden bağımsız olarak merkezi sistemden ayrılıp dairesine kombi takmasıdır. Merkezi sistem korunurken tek bir bağımsız bölümün sistemden koparılması, kurul kararı olmadan mümkün değildir. Sistemin dengesi ve diğer maliklerin ısınma hakkı, tek taraflı ayrılmaya sınır çeker.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, kat malikleri kurulunun geçerli kararı olmadan merkezi ısıtma sisteminden tek taraflı ayrılan malik, sistemin ortak gider yükünden tümüyle kurtulmuş sayılmaz. Kurul kararı bulunmadan yapılan fiili ayrılma, ortak gider sorumluluğunu kendiliğinden sona erdirmez.

---

Isı Payı Ölçer ve Gider Paylaşımı

Merkezi sistem korunduğunda gider paylaşımı tüketim esasına dayanır. 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ve Merkezî Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik, belirli yapılarda ısı sayacı veya pay ölçer takılmasını ve gider bölüşümünün ölçüm sonuçlarına göre yapılmasını zorunlu tutar.

Paylaşım tümüyle tüketime bırakılmaz. Yönetmelik, toplam ısınma giderinin bir bölümünü ortak kullanım ve ısı kaybı gerekçesiyle asgari ısınma gideri olarak bütün bağımsız bölümlere dağıtır. Böylece hiç ısınmadığını ileri süren malik dahi belirli bir asgari paydan sorumlu tutulur.

Uygulamada

Gider paylaşımına ilişkin en yaygın uyuşmazlık, dairesini kullanmadığını veya vanaları kapattığını öne süren malikin asgari ısınma giderine itirazıdır. Asgari pay, yönetmelik gereği zorunlu olduğundan bu itirazlar genellikle sonuç vermez. Isıtma giderlerinin yapısı ve borç doğuşu aidat ve ortak gider rehberinde ayrıca ele alınmıştır.

Sisteme müdahale etmeden önce kurul kararının usulüne uygun alınması, hem iptal riskini hem de sökme masrafını önler. Ortak tesis değişikliklerinin genel çerçevesi için kat mülkiyeti hukuku çalışma alanına bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, Aidat ve Ortak Giderler.