İnanılan Taşınmazı Üçüncü Kişiye Satarsa Ne Olur?

İnanılan Taşınmazı Üçüncü Kişiye Satarsa Ne Olur?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu, mülkiyet ve inançlı işlem uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Sonuç, üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasına bağlıdır. İnançlı işlemde mülkiyet gerçekten inanılana geçtiğinden, inanılan tapuda malik görünür ve taşınmazı devredebilir. Devralan üçüncü kişi, inanç ilişkisini bilmiyor ve bilmesi de gerekmiyorsa iyiniyetlidir. Bu durumda 4721 sayılı Kanun md. 1023 uyarınca tapu kaydına güvenerek kazandığı mülkiyet korunur ve inanan taşınmazı ondan geri isteyemez. İnananın aynen iade talebi, inanılana karşı tazminat talebine dönüşür. Üçüncü kişi kötüniyetliyse, yani inanç ilişkisini biliyorsa bu koruma işlemez.

---

İnanılan Neden Satabiliyor

İnançlı işlemin ayırt edici yönü, devrin gerçekten yapılmış olmasıdır. İnanan, taşınmazı belirli bir amaçla inanılana devreder ve inanılan tapuda malik olarak görünür. Malik göründüğü için de taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisine sahiptir.

Bu nedenle inanılanın taşınmazı bir başkasına satması, tapu tekniği bakımından geçerli bir tasarruftur. İnanan, "malik değildi" diyemez; çünkü mülkiyet inanç anlaşmasına rağmen gerçekten inanılana geçmiştir. Sorun, bu tasarrufun inanç anlaşmasına aykırı olmasıdır.

İyiniyetli Üçüncü Kişi: Tapuya Güven Korunur

4721 sayılı Kanun md. 1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle güvenerek mülkiyet kazanan kişinin kazanımının korunacağını düzenler. Üçüncü kişi, tapuda malik görünen inanılandan taşınmazı alırken aradaki inanç ilişkisini bilmiyorsa ve bilecek durumda değilse, bu güven korunur.

Koruma işlediğinde inanan, taşınmazı üçüncü kişiden geri alamaz. Aynen iade imkânsız hâle geldiğinden, inananın hakkı inanılana yönelen bir tazminat alacağına dönüşür. İnanan, uğradığı zararı inanç anlaşmasına aykırı davranan inanılandan talep eder.

Önemli: İyiniyet karinesi devralan lehinedir; kötüniyeti ispat yükü inanandadır. 4721 sayılı Kanun md. 6 uyarınca inanan, üçüncü kişinin inanç ilişkisini bildiğini ya da bilmesi gerektiğini ispatlamak zorundadır. Bunu başaramazsa, taşınmaz üçüncü kişide kalır ve talep tazminatla sınırlı olur.

Kötüniyetli Devralan Karşısında Sonuç

Üçüncü kişi inanç ilişkisini biliyor ya da somut olayın koşullarında bilmesi gerekiyorsa iyiniyet korumasından yararlanamaz. Örneğin devrin gerçek amacını bilen bir yakının taşınmazı alması bu kapsamda değerlendirilebilir. Kötüniyet ispatlandığında inanan, tapu iptali ve tescil davasını doğrudan üçüncü kişiye karşı açarak taşınmazı geri alabilir.

Bu ayrımın davadaki karşılığı nettir. İyiniyetli devralana karşı tapu iptali istenemez, tazminata gidilir; kötüniyetli devralana karşı taşınmazın aynen iadesi istenebilir.

Uygulamada

İnançlı işlemin en büyük riski budur. İnanan, taşınmazı yalnızca güvene dayanarak devrettiğinde, inanılanın onu üçüncü kişiye satması ihtimalini de göze almış olur. Bu riske karşı en etkili önlem, inanç anlaşmasının yazılı yapılması ve taşınmaz üzerine devir yasağı ya da şerh gibi güvence araçlarının konuşulmasıdır. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının korunduğu ve inananın tazminata yönlendirildiği istikrarlı biçimde kabul edilir.

Kavramsal çerçeve için inançlı işlem, muvazaa ve tapu iptali makalesi, ispat ölçütü için inançlı işlemde tapu iptali ve yazılı delil analizi kullanılabilir. Tapunun geri alınma yolu için inançlı işlemde tapu nasıl geri alınır sayfasına bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. İnançlı İşlem, Muvazaa ve Tapu İptali, İnançlı İşlemde Tapu İptali ve Yazılı Delil, İnançlı İşlemde Tapu Nasıl Geri Alınır.