İhtiyati Tedbir Şerhi Tapuya Nasıl İşlenir?

İhtiyati Tedbir Şerhi Tapuya Nasıl İşlenir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu, şerh ve mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Tapuya tedbir şerhi ancak mahkeme kararıyla işlenir. Davacı, 6100 sayılı Kanun md. 389 ve devamındaki hükümlere dayanarak taşınmazın devrinin önlenmesini ister; mahkeme talebi yerinde görürse ihtiyati tedbir kararı verir ve kararın tapu müdürlüğüne bildirilmesine hükmeder. Şerh, 4721 sayılı Kanun md. 1010'un birinci fıkrasının birinci bendinde sayılan çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları kapsamında kütüğe geçirilir. Şerhin etkisi, aynı maddenin son fıkrası uyarınca taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilmesidir.¹

---

Tedbir Kararının Koşulları

6100 sayılı Kanun md. 389, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ya da tamamen imkansız hale geleceği durumlarda tedbire karar verilebileceğini düzenler. Taşınmaz uyuşmazlıklarında bu koşul, malikin taşınmazı üçüncü kişiye devretme ihtimalinde somutlaşır.

Talep sahibi, dayandığı hakkı yaklaşık olarak ispatla yükümlüdür. Tam ispat aranmaz; mahkemeyi haklılık konusunda inandıracak düzeyde delil yeterlidir. Tapu kaydı, sözleşme örneği, ödeme belgeleri ve yazışmalar bu aşamada sunulur.

Tedbir talebi dava açılmadan önce de ileri sürülebilir. Bu halde 6100 sayılı Kanun md. 397 uyarınca esas hakkındaki dava iki hafta içinde açılmalıdır; aksi halde tedbir kendiliğinden kalkar. Süre kaçırıldığında yeniden tedbir istemek çoğu kez mümkün olsa da, aradaki boşlukta yapılan devir korunur.

Teminat

6100 sayılı Kanun md. 392, tedbir talep eden tarafın haksız çıkması ihtimaline karşı teminat göstermesini kural olarak öngörür. Teminatın türü ve miktarını hakim belirler. Uygulamada taşınmazın değeriyle bağlantılı bir oran esas alınır.

Talebin resmi belgeye ya da kesin delile dayanması halinde hakim teminattan vazgeçebilir. Adli yardımdan yararlanan tarafta da teminat aranmaz. Teminat yatırılmadan tedbir kararı uygulanmaz; tapu müdürlüğüne müzekkere ancak teminatın ibrazından sonra yazılır.

Önemli: Tedbir kararı verilmesi yeterli değildir. 6100 sayılı Kanun md. 393 uyarınca kararın uygulanması, verildiği tarihten itibaren bir hafta içinde talep edilmelidir. Bu sürede tapu müdürlüğüne müzekkere yazılması istenmezse karar kendiliğinden hükümsüz kalır. Uygulamada hak kaybının en sık yaşandığı nokta budur.

Şerhin Etkisi ve Devir Yasağı

Tedbir şerhi mülkiyeti dondurmaz; taşınmazın hukuken devredilemez hale gelmesi kararın kapsamına bağlıdır. Karar açıkça devrin önlenmesini içeriyorsa tapu müdürlüğü satış talebini karşılamaz. Karar yalnızca kaydın şerh edilmesine yönelikse devir mümkün olabilir, ancak devralan tedbirin sonuçlarına katlanır.

4721 sayılı Kanun md. 1010'un son fıkrası, tasarruf yetkisi kısıtlamalarının şerh verilmekle sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceğini belirtir. Şerhten sonra taşınmazı devralan üçüncü kişi, davanın sonucuna göre mülkiyetini kaybedebilir. Tapu kaydını inceleme külfeti alıcıya aittir; 4721 sayılı Kanun md. 1020'nin son fıkrası kimsenin tapu sicilindeki kaydı bilmediğini ileri süremeyeceğini düzenler.

Bu nedenle tedbir şerhi, tapu iptali ve tescil davalarının pratik değerini belirleyen tek koruma aracıdır. Şerh olmadan yürütülen bir tapu iptali davasında, dava süresince yapılan devir 4721 sayılı Kanun md. 1023 kapsamında korunabilir ve davacı yalnızca tazminat talebiyle baş başa kalır. Şerh verilmiş taşınmazın devrindeki sonuçlar için şerh verilmiş taşınmaz satılırsa ne olur sayfasına bakılabilir.

İtiraz ve Kaldırma

6100 sayılı Kanun md. 394, karşı taraf dinlenmeden verilen tedbir kararına itiraz yolunu açar. Tedbirin uygulanması sırasında hazır bulunan taraf tutanağın düzenlendiği tarihten, hazır bulunmayan taraf tebliğden itibaren bir hafta içinde itiraz edebilir. Tedbirden etkilenen üçüncü kişiler de itiraz hakkına sahiptir.

İtiraz dilekçesinde itiraz sebepleri açıkça gösterilir ve deliller eklenir. Mahkeme itirazı inceleyip tedbiri kaldırabilir, değiştirebilir ya da talebi reddedebilir. İtiraz üzerine verilen karara karşı kanun yoluna başvurulabilir.

Karşı taraf teminat göstererek de tedbirin değiştirilmesini veya kaldırılmasını isteyebilir. Bu yol, taşınmazın satışını engelleyen şerhin ticari hayatı kilitlediği durumlarda pratik çözüm sunar.

Uygulamada

Dava dilekçesinde tedbir talebinin genel ifadelerle geçiştirilmesi en sık yapılan hatadır. Talep, hangi taşınmaz için hangi tasarrufun önlenmesinin istendiğini ada, parsel ve bağımsız bölüm düzeyinde göstermelidir. Belirsiz talep, mahkemeyi ret kararına yöneltir.

İkinci hata, tedbir kararının alınmasıyla işin bittiği sanılmasıdır. Bir haftalık uygulama süresi, teminatın yatırılması ve müzekkerenin tapu müdürlüğüne ulaşması ayrı ayrı takip edilmelidir. Müzekkerenin postada gecikmesi ihtimaline karşı elden takip talebi dosyaya konulmalıdır.

Üçüncüsü, teminat miktarına itiraz edilmemesidir. Yüksek teminat, tedbiri fiilen imkansız kılar. Talep sahibi, dayandığı belgenin resmi nitelik taşıdığını ve haklılığın yaklaşık ispat eşiğinin üzerinde olduğunu göstererek teminatın indirilmesini isteyebilir. Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında tedbir stratejisi için kat karşılığı inşaatta alacağın temliki rehberi yol gösterir.

---

İlgili içerikler için bkz. Haciz Şerhi Olan Taşınmaz Satın Alınır mı, Tapu Şerhi Nasıl Terkin Edilir, Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki Rehberi, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Dipnotlar

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, RG 04.02.2011/27836; 2644 sayılı Tapu Kanunu, RG 29.12.1934/2892. ↩