Kira Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilir mi?

Kira Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilir mi?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu şerhleri, kira ilişkisi ve taşınmaz devri uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Edilir. 4721 sayılı Kanun md. 1009, kira sözleşmesinden doğan hakkın tapu kütüğüne şerh edilebileceğini açıkça sayar. 6098 sayılı Kanun md. 312 ise taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin sözleşmeyle kararlaştırılabileceğini düzenler. Şerh verildiğinde kira hakkı, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir; taşınmazı devralan yeni malik kira ilişkisiyle bağlı hâle gelir. Satış vaadinden farklı olarak kira şerhi sözleşmeye dayanır, kiracının tek taraflı istemi yeterli değildir.¹

---

Şerh Neyi Değiştirir

Şerh yoksa kira ilişkisi kiraya veren ile kiracı arasında kalır. Taşınmaz satıldığında 6098 sayılı Kanun md. 310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; ancak 6098 sayılı Kanun md. 351 ile kendisine kural olarak edinme tarihinden başlayan süreler içinde gereksinim sebebiyle tahliye isteme imkânı tanınmıştır.

Kira hakkı şerh edilmişse tablo değişir. Şerh, kira ilişkisini sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir kıldığı için yeni malik, sözleşmenin süresine ve koşullarına bağlı kalır. Uzun süreli işyeri kiralarında şerh, kiracının yatırımını koruyan tek etkili araçtır.

Bu etki tapu sicilinin aleniyetinden doğar. 4721 sayılı Kanun md. 1020, tapu sicilinin herkese açık olduğunu ve kimsenin sicildeki kaydı bilmediğini ileri süremeyeceğini düzenler. Taşınmazı devralan kişi, kütükte görünen kira şerhini görmediğini savunamaz.

Şerh, kişisel hakkı ayni hakka dönüştürmez. Kiracı taşınmaz üzerinde ayni bir yetki kazanmaz; kazandığı tek şey, hakkını sonradan hak sahibi olan üçüncü kişilere karşı ileri sürebilmesidir.

Önemli: Kira şerhi tahliye davalarının tamamını kapatmaz. Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü ya da kiracının sözleşmeye aykırı davranışı gibi 6098 sayılı Kanun kaynaklı sona erme sebepleri şerhe rağmen işlemeye devam eder. Şerhin kestiği tek yol, taşınmazın el değiştirmesine dayanan tahliye talebidir.

---

Şerh Nasıl Konulur

6098 sayılı Kanun md. 312, şerhin sözleşmeyle kararlaştırılmasını arar. Bu nedenle şerhin dayanağı, kira sözleşmesinde yer alan şerh hükmü ile malikin buna dayanan muvafakatidir. Hüküm sözleşme metnine yazılmışsa ayrı bir belge gerekmez.

Malik şerh hükmünü kabul etmiyorsa işlem gerçekleşmez; kiracı, malikin rızasını dava yoluyla elde edemez. Bu nedenle şerh, sözleşmenin imzasından önce müzakere edilmesi gereken bir konudur. İmzadan sonra gündeme getirilen şerh talebi, malikin yeniden rıza göstermesine bağlıdır.

---

Gereksinim Nedeniyle Tahliye ile İlişkisi

6098 sayılı Kanun md. 351, kiralananı sonradan edinen kişiye kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi bulunması hâlinde tahliye isteme yolunu açar. Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek ve altı ay sonra dava açmak zorundadır. Bildirim yapılmamışsa, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.

Şerhin bu hakkı sözleşme süresince engelleyip engellemediği tartışmalıdır. Ağırlıklı görüş, şerhin yeni maliki sözleşmenin süresiyle bağladığını ve bu süre dolmadan gereksinim sebebiyle tahliye istenemeyeceğini kabul eder. Karşı görüş, 6098 sayılı Kanun md. 351'in kanundan doğan bağımsız bir hak tanıdığını ve şerhin bu hakkı bertaraf edemeyeceğini savunur.

Bu konuda kesin bir yargıya varmak güçtür. Pratik sonuç şudur: şerh, gereksinim iddiasına dayalı tahliye davasında kiracıya güçlü bir savunma zemini verir; savunmanın kabul göreceği garanti edilmez. Sözleşme süresinin şerhte açıkça gösterilmiş olması, savunmanın kabul edilme ihtimalini artırır.

---

Süre ve Terkin

Kira şerhi için kanunda belirli bir üst süre öngörülmemiştir. Satış vaadi şerhinde 2644 sayılı Tapu Kanunu md. 26 beş yıllık sınır getirmişken, kira şerhinde böyle bir sınır bulunmaz. Şerhin etkisi, dayanağı olan kira ilişkisinin süresine bağlıdır. Sözleşme sona erdiğinde şerh dayanaksız kalır.

Terkin, kiracının muvafakatiyle ya da kira ilişkisinin sona erdiğinin belgelenmesiyle yapılır. Kiracı muvafakat vermiyorsa malik, şerhin terkini davası açar. Şerhin kütükte kalması taşınmazın devrini ve kredilendirilmesini fiilen zorlaştırdığı için, ilişkinin sona ermesiyle birlikte terkinin de gündeme alınması gerekir.

---

Uygulamada

Şerhin en çok işe yaradığı alan uzun süreli ticari kiralardır. Kiracı, kiralanana ciddi bir yatırım yapıyorsa şerh olmadan devir riskini üstlenmiş olur. Tadilat ve demirbaş yatırımının geri kazanılma süresi ile sözleşme süresi karşılaştırılmalı, şerh talebi bu hesaba göre kurulmalıdır.

Ticari kira görüşmelerinde en sık yapılan hata, şerh hükmünün sözleşmeye konulup tapuya hiç gidilmemesidir. Sözleşmedeki hüküm tek başına şerh doğurmaz. Şerh, ancak tapu müdürlüğünde kurulduğunda etki gösterir ve güncel kayıt örneğiyle belgelenir.

İkinci hata, şerh süresinin sözleşme süresinden kısa tutulmasıdır. Beş yıllık kira için üç yıllık şerh alınması, dördüncü yılda taşınmazı devralan yeni malike karşı kiracıyı savunmasız bırakır. Şerh süresi sözleşme süresiyle birebir örtüşmelidir.

Malik bakımından ise şerhin bedeli, taşınmazın satış kabiliyetindeki daralmadır. Alıcı, kira ilişkisini devralacağını bilerek pazarlık yapar. Şerhe muvafakat verilecekse süresinin, kira bedelinin güncellenmesine ilişkin hükümlerin ve terkin koşullarının sözleşmede açıkça düzenlenmesi, ileride terkin davası açma yükünü ortadan kaldırır.

Şerh türlerinin tamamı için Tapu Şerhleri ve Beyanlar Rehberi içeriğine, şerhin hükümleri için Tapu Şerhi Ne İşe Yarar sorusuna, şerhin silinmesi için Tapu Şerhi Nasıl Terkin Edilir sorusuna bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Tapu Kütüğüne Şerh: Kişisel Hakların Şerhi ve Hükümleri, Tapu Şerhleri ve Beyanlar Rehberi ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Dipnotlar

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607, md. 1009 ve md. 1020; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 310, md. 312 ve md. 351; 2644 sayılı Tapu Kanunu, RG 29.12.1934/2892, md. 26. ↩