Satış Vaadi Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilir mi?
Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, 2644 sayılı Kanun md. 26 uyarınca taraflardan birinin istemiyle tapuya şerh edilir. Şerhin süresi beş yıldır.
Satış Vaadi Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilir mi?
İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Satış vaadi, tapu şerhleri ve tescile zorlama davaları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Şerh edilir. 4721 sayılı Kanun md. 1009, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkın tapu kütüğüne şerh edilebileceğini öngörür. 2644 sayılı Kanun md. 26 ise noterlerce düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verileceğini düzenler; karşı tarafın ayrıca muvafakati aranmaz. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı kurulup tescil edilmezse şerh tapu müdürlüğünce resen terkin olunur.
Şerh İçin Aranan Koşullar
İlk koşul sözleşmenin geçerliliğidir. Taşınmaz satış vaadi, 6098 sayılı Kanun md. 237 uyarınca resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Uygulamada bu şekil, noterde düzenleme biçiminde sözleşme yapılmasıyla sağlanır. Adi yazılı ya da noterde yalnızca imzası onaylanmış bir vaat sözleşmesi şerh istemine dayanak olmaz.
İkinci koşul istemdir. 2644 sayılı Kanun md. 26 tek taraflı isteme izin verdiği için, vaat alacaklısı sözleşmenin bir örneğiyle tapu müdürlüğüne başvurarak şerhi işletebilir. Bu nokta, kira gibi diğer kişisel hak şerhlerinden ayrılır; kira şerhinde malikin muvafakati zorunludur.
Şerhin Sağladığı Koruma
Şerh, vaat alacaklısının hakkını taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir kılar. Şerhsiz vaat sözleşmesinde satıcı taşınmazı üçüncü kişiye devrettiğinde, alıcı 4721 sayılı Kanun md. 1023 ile korunur ve vaat alacaklısının elinde yalnızca tazminat talebi kalır.
Hukuk Genel Kurulu, 24.09.2025 tarihli ve 2024/114 E., 2025/563 K. sayılı kararında da bu dengeyi vurgulamış; kütükte şerh bulunmadığı hâlde tapu kaydına güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişinin korunacağını, şerhin ise iyiniyet iddiasını baştan bertaraf edeceğini belirtmiştir.
Önemli: Şerh, satıcıyı tapuyu devretmeye zorlamaz. Vaat alacaklısı, satıcı devirden kaçınırsa yine tescile zorlama davası açmak zorundadır. Şerhin işlevi, bu davanın sonucunu üçüncü kişiler karşısında güvenceye almaktır. Dava açılırken ayrıca ihtiyati tedbir talep edilmesi ve tedbirin kütüğe işlenmesi, beş yıllık şerh süresi dolduktan sonra da korumayı sürdürür.
Şerh Verilmezse Ne Olur
Sözleşme taraflar arasında geçerliliğini korur; vaat alacaklısı satıcıya karşı tescile zorlama davası açabilir. Ancak taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse dava, kural olarak yeni malike karşı sonuç doğurmaz.
Bu durumda alacaklının başvurabileceği yol, satıcıya karşı ödediği bedelin iadesi ve uğradığı zararın tazminidir. Üçüncü kişinin devirde kötüniyetli olduğu ya da satıcıyla işbirliği içinde hareket ettiği ispatlanabilirse tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir; ispat yükü bu iddiayı ileri sürendedir.
Uygulamada
En sık görülen hata, sözleşmenin noterde düzenlenip şerh işleminin sonraya bırakılmasıdır. Aradaki sürede kurulan ipotek, haciz ya da üçüncü kişi devri, şerhin önüne geçer. Sözleşme imzalandığı gün tapu müdürlüğüne başvurulması, korumanın tam kurulmasını sağlar.
Beş yıllık sürenin takibi de ihmal edilir. Süre dolduğunda şerh kendiliğinden kalkar ve alacaklı durumu çoğu kez taşınmaz devredildikten sonra öğrenir.
Şerh türleri için Tapu Şerhleri ve Beyanlar Rehberi içeriğine, sözleşmenin şekil koşulu için Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Şekil Şartı Nedir sorusuna bakılabilir.
İlgili içerikler için bkz. Tapu Kütüğüne Şerh: Kişisel Hakların Şerhi ve Hükümleri, Satış Vaadi Sözleşmesi Tapu İptali ve Tescil Sağlar mı ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.
Sonraki dosya · Soru
Şerh Verilmiş Taşınmaz Satılırsa Ne Olur?
Dosyayı aç →