Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Şekil Şartı Nedir?

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Şekil Şartı Nedir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Taşınmaz satış vaadi, şerh ve tescile zorlama uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noterde düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır. 6098 sayılı Kanun md. 237 ve Noterlik Kanunu md. 89, bu ön sözleşmenin geçerliliğini noter huzurunda düzenlenmeye bağlar. Adi yazılı ya da yalnızca imza onaylı satış vaadi geçerli değildir. Geçerli satış vaadi, 4721 sayılı Kanun md. 1009 uyarınca tapu kütüğüne şerh edilebilir ve borçlu devirden kaçınırsa tescile zorlama davası açılabilir.

---

Şekil: Noterde Düzenleme

Satış vaadi, tarafların ileride resmî satış sözleşmesi yapma borcu altına girdiği bir ön sözleşmedir. Mülkiyeti kendiliğinden geçirmez; asıl satış yine tapuda kurulur. Ancak vaadin kendisi de sıkı bir şekle bağlıdır. Noter, sözleşmeyi imza onayıyla değil, düzenleme biçiminde hazırlar; iradeyi metne döker ve tarafların önünde okunup imzalanmasını sağlar.

Bu şekle uyulmadan yapılan satış vaadi geçersizdir. Adi yazılı vaat ya da yalnızca imzası onaylanmış belge, tescile zorlama davasına dayanak olmaz.

Önemli: Satış vaadi ile taşınmaz satışı aynı şey değildir. Satış vaadi noterde, taşınmaz satışının kendisi ise tapuda resmî senetle yapılır. Noterde düzenlenen bir belge satış vaadi için yeterliyken, mülkiyeti doğrudan geçiren satış için yeterli olmaz.

Şerh ve Tescile Zorlama

Geçerli satış vaadinin en güçlü yönü, tapuya şerh edilebilmesidir. 4721 sayılı Kanun md. 1009 uyarınca şerh edilen vaat, sonradan taşınmazı devralan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Böylece vaat alacaklısı, taşınmazın elden çıkması riskine karşı korunur.

Vaat borçlusu resmî satıştan kaçınırsa alacaklı tescile zorlama davası açar; mahkeme kararıyla taşınmaz alacaklı adına tescil edilir. Bu yönüyle satış vaadi, geçersiz harici satış senedinden köklü biçimde ayrılır.

Satış Vaadi mi Harici Satış mı

Aradaki fark pratikte belirleyicidir. Harici satış senedi kesin hükümsüzken, noterde düzenlenen satış vaadi hem geçerli hem de dava yoluyla mülkiyete ulaştıran bir güvencedir. Ayrımın ve şekle aykırılığın bütünü için taşınmaz satımında resmî şekil ve şekle aykırılık makalesi ve ifa edilmiş satımda tescil imkânı için harici satışla tapu iptali ve tescil kararı incelenmelidir.

---

İlgili içerikler için bkz. Taşınmaz Satımında Resmî Şekil ve Şekle Aykırılık ve Harici Satışla Tapu İptali ve Tescil: İçtihadı Birleştirme Kararı.