İhalenin Feshi Nasıl İstenir?

İhalenin Feshi Nasıl İstenir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: İpotek, cebri icra ve taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: İhalenin feshi, icra mahkemesinden şikâyet yoluyla istenir. İİK md. 134, talebi ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde yapılması gereken bir başvuru olarak düzenler ve istem sahiplerini sınırlı biçimde sayar. Talep eden kişinin yolsuzluk sonucunda kendi menfaatinin zedelendiğini ispat etmesi gerekir. Reddedilen talep, para cezası riski doğurur.

---

Kimler İsteyebilir

Kanun, talep hakkını belirli kişilere hasreder. İİK md. 134 uyarınca ihalenin feshini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler, yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla isteyebilir.

Bu çevrenin dışında kalan kişilerce yapılan fesih talebi, mahkemece dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Sıfat denetimi, esasa girilmeden yapılan ilk denetimdir.

Sıfat, aynı zamanda mali sonuçları da belirler. Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce yapılan talep, ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir ve bu harcın yarısı talep sırasında peşin yatırılır. Aynı kişiler bakımından, ilgililerin muhtemel zararına karşılık ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi de şarttır.¹

Süre: Yedi Gün

Temel süre ihale tarihinden itibaren yedi gündür. İlgililerin, ihale yapıldığı ana kadar gerçekleşen işlemlerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü vâkıf oldukları kabul edilir. Bu karine, "ben sonradan öğrendim" savunmasını kural olarak kapatır.

İstisnası dar tutulmuştur. Satış ilanı tebliğ edilmemişse ya da satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihaledeki fesada sonradan vâkıf olunmuşsa şikâyet süresi öğrenme tarihinden başlar. Bu hâlde bile süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez.

Görevsiz veya yetkisiz mercie yapılan başvuru hak kaybına yol açmaz. İcra mahkemesi veya mahkeme, evrak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir ve dosyayı resen görevli veya yetkili icra mahkemesine gönderir.

Önemli: Fesih talebi ihale bedelinin ödenmesini durdurmaz. Alacağına mahsuben ihaleye katılmamış alıcı, fesih istenmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde bedeli nakden ödemek zorundadır. Ödenen bedel, karar kesinleşene kadar bankada nemalandırılır.

Mahkeme Süreci

İcra mahkemesi, fesih talebi üzerine talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile gereken kararı verir. Usulden ret gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir.

İspat yükü talep edende kalır. Kanun, ihalenin feshini şikâyet yoluyla talep eden ilgilinin, yolsuzluk sonucunda kendi menfaatlerinin zedelendiğini ispata mecbur olduğunu açıkça belirtir. Soyut usulsüzlük iddiası yeterli değildir; iddia edilen aykırılığın somut bir zararla bağlantısı kurulmalıdır.

Uygulamada en sık ileri sürülen sebepler şunlardır: satış ilanının usulsüz tebliği, kıymet takdirinin gerçeği yansıtmaması, artırma hazırlıklarındaki eksiklikler, ihaleye fesat karıştırılması ve satış şartnamesine aykırı işlem yapılması. Kayıt üzerindeki yüklerin ilanda gösterilmemesi de bağımsız bir fesih sebebi olarak tartışılır; bu risk alıcı gözünden icradan taşınmaz almak riskli mi sayfasında ele alınmıştır.

Para Cezası Riski

Fesih talebinin reddi, talep edeni doğrudan bir yaptırımla karşı karşıya bırakır. İcra mahkemesi; talep hakkı bulunmayan kişilerce istenmesi nedeniyle, bu çevre dışındaki kişiler bakımından feragat nedeniyle ya da işin esasına girerek talebin reddine karar verirse, ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder.

Konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde bu oran yüzde yirmi olarak uygulanır.

Talep hakkı bulunmayan kişilerce yatırılan teminat da boşa gitmez, ancak koşula bağlıdır. Ret kararının kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde genel hükümlere göre tazminat davası açılmazsa, hükmedilen para cezasının tahsili için durum mahkemece tahsil dairesine bildirilir. Tahsil dairesi teminattan, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren üç ay içinde para cezasını tahsil etmezse, talep hâlinde teminat ilgilisine iade edilir.

Ölçülülük Denetimi

Kanun "yüzde onuna kadar" diyerek bir üst sınır koyar, sabit bir oran belirlemez. Bu ifade mahkemeye takdir yetkisi tanır ve takdir keyfî kullanılamaz.

İçtihat, üst sınırın mekanik biçimde uygulanmasına izin vermez. Talebin dayandığı sebeplerin ciddiliği, başvuranın kötüniyetli olup olmadığı ve ihale bedelinin büyüklüğü birlikte değerlendirilir. Ceza, mülkiyet hakkına ve mahkemeye erişim hakkına yapılan müdahale niteliği taşıdığından ölçülülük denetimine tabidir. Bu denetimin nasıl işlediği ihalenin feshi talebinin reddinde para cezası ve ölçülülük başlığı altında ayrıntılı biçimde ele alınmıştır.

Uygulamada

İlk hata, sıfat denetiminin atlanmasıdır. Taşınmazla ilgisi bulunan ancak resmî sicilde kaydı olmayan kişiler, kendilerini ilgili sanarak başvurur ve talep esasa girilmeden reddedilir. Başvurudan önce kaydın ve sıfatın belgelenmesi gerekir.

İkinci hata, teminat ve harcın eksik yatırılmasıdır. Teminatın veya nispi harcın hiç ya da eksik yatırıldığı hâllerde mahkeme iki haftalık kesin süre içeren muhtıra tebliğ eder; süresinde tamamlanmazsa talep dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.

Üçüncüsü, taleple birlikte somut zararın ortaya konmamasıdır. Fesih dilekçesi yalnızca usulsüzlüğü değil, o usulsüzlüğün başvuranın menfaatini nasıl zedelediğini de göstermelidir. Aksi hâlde talep reddedilir ve para cezası gündeme gelir. Cebri satış zincirinin tamamı için ipoteğin paraya çevrilmesi ve cebrî satış başvuru noktasıdır.

---

İlgili içerikler için bkz. İcradan Taşınmaz Almak Riskli mi, İhalenin Feshi Talebinin Reddinde Para Cezası ve Ölçülülük, İpotek ve Taşınmaz Rehni Rehberi, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Dipnotlar

1. 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu, RG 19.06.1932/2128; bu Kanunda 7343 sayılı Kanunla yapılan değişiklikler, RG 30.11.2021/31675. ↩