Toplu Yapıya Geçilmeyen Parsellerde Ortak Genel Kurul Kararı

Toplu Yapıya Geçilmeyen Parsellerde Ortak Genel Kurul Kararı

İlgili çalışma alanı → Kat Mülkiyeti Hukuku: Toplu yapı, site yönetimi, kurul kararları ve ortak gider uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 03.07.2024 tarihli ve E. 2023/572, K. 2024/351 sayılı kararıyla, birden çok parsel üzerinde kurulu bir sitenin toplu yapıya geçmeden tek bir genel kurul toplayıp tüm parselleri kapsayan kararlar alamayacağını belirtti. Karar, toplu yapı sayılma koşullarının uygulamadaki sonucunu gösterir; koşulların ayrıntısı toplu yapı sayılma koşulları makalesinde yer almaktadır.

Olayın Özeti

Dava konusu site, bitişik dört parsel üzerinde yirmi bir bağımsız bölümden oluşuyordu. Parsellerin her birinde kat mülkiyeti ayrı ayrı kurulmuş, her parsel için ayrı bir yönetim planı tapuya tescil edilmişti. Yönetim planları parsellerin birlikte yönetimine ilişkin bir düzenleme içermiyordu.

Site yönetimi, dört parselin tümünü kapsayan olağan genel kurul toplantısı için çağrı yaptı. Davacı malikler, sitede kat mülkiyetinin parsel bazında bulunduğunu, toplu yapıya geçilmediğini ve bu nedenle toplantının ve alınacak kararların yok hükmünde ya da geçersiz olduğunu ileri sürdü. Davalı taraf ise sitenin uzun yıllardır dört parsel halinde birlikte yönetildiğini, yönetim planlarının aynı içerikte olduğunu ve bunların malikler arasında sözleşme niteliği taşıdığını savundu.

Toplantıya yirmi bir bağımsız bölüm malikinden on ikisi katıldı ve dört parselin tümü hakkında kararlar alındı. Daha önce, sitenin toplu yapıya geçmesine ilişkin bir kurul kararı yargı yoluyla iptal edilmiş, tapu müdürlüğü de toplu yapıya geçiş talebini reddetmişti.

Yargılama Süreci

İlk derece mahkemesi davaların kabulüne karar vererek toplantıyı ve kararları iptal etti. Bölge adliye mahkemesi, istinaf başvurusunu kabul ederek bu kararı kaldırdı ve davaları reddetti. Gerekçesi şöyleydi: yönetim planları aynı içerikte hazırlanıp tescil edildiğinden malikler birlikte yönetim konusunda ortak irade sahibidir ve planlar malikler arasında yapılmış sözleşme niteliğindedir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi bu kararı bozdu. Daireye göre dört parselin malikleri genel hükümlere göre yalnızca ortak yer niteliğindeki bağımsız bölümün yönetimi için toplantı yapıp karar alabilirdi; parsellerin birlikte yönetimine ilişkin bir plan bulunmadığından, her parselin yönetim planına aykırı toplantı ve kararlar geçersizdi. Bölge adliye mahkemesi önceki gerekçeyle direndi. Hukuk Genel Kurulu, direnme kararını oybirliğiyle bozdu.

Kararın Gerekçesi

Genel Kurul gerekçesine, 634 sayılı Kanun m. 66'daki toplu yapı tanımını ve unsurlarını sıralayarak başladı. Ardından olayda dört parselde 1998 yılında ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulduğunu, toplu yapıya geçişe ilişkin kurul kararının iptal edildiğini ve tapu müdürlüğünün geçiş talebini reddettiğini belirleyerek dört parselde toplu yapının tesis edilemediği sonucuna ulaştı.

Yönetim planının niteliği konusunda Genel Kurul, planın kat mülkiyetine konu taşınmazın yönetim esaslarını ve yöntemini düzenleyen bir sözleşme olduğunu belirtti; anagayrimenkulün yönetimine ilişkin uyuşmazlıklarda öncelikle yönetim planı hükümlerinin uygulanacağını kabul etti. Kararın merkezindeki değerlendirme, bu sözleşmenin bağlayıcılık alanına ilişkindir:

Somut olayda her parselde ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulduğu için tapuya ayrı tescil ettirilen ve parsellerin birlikte yönetimine ilişkin bir düzenleme bulunmayan yönetim planlarının sadece ilgili parseldeki bağımsız bölüm maliklerini bağlayıcı etkisi bulunmaktadır.

Genel Kurul sonuç olarak, dört ayrı parselin maliklerinin genel hükümlere göre yalnızca ortak yer olan bağımsız bölümün yönetimi için toplantı yapıp karar alabileceğini, parsellerin birlikte yönetimine dair bir plan bulunmadığına göre her parselin yönetim planına aykırı yapılan toplantı ve kararların geçersizliğinin tespit edilmesi gerektiğini kabul etmiştir.¹

Kararın Anlamı

Karar üç noktada belirleyicidir. Birincisi, toplu yapı niteliği fiilî birlikte yönetimle değil, kanundaki unsurlar ve tapuya yansıyan hukuki düzenlemeyle kazanılır. Yıllarca ortak organlarla yürütülen bir yönetim, toplu yapı hükümlerinin yerini almaz.

İkincisi, aynı içerikte hazırlanmış ve ayrı ayrı tescil edilmiş yönetim planları, parseller arasında kendiliğinden bir ortak yönetim sözleşmesi doğurmaz. Bölge adliye mahkemesinin kabul ettiği "ortak irade" yaklaşımı, Genel Kurulca benimsenmemiştir; çünkü planlar parsellerin birlikte yönetimine ilişkin bir düzenleme içermiyordu.

Üçüncüsü, parseller arasında ortak kullanım konusu olan bir bağımsız bölüm varsa, yönetim yine de mümkündür, ancak kapsamı dardır. Bu halde malikler ortak yer olan bağımsız bölümün yönetimi için genel hükümlere göre toplanabilir; parsellerin tümüne ilişkin genel yönetim kararı alamaz.

Önemli: Çok parselli bir sitede tek genel kurul toplanabilmesi için parsellerin toplu yapıya geçmiş olması veya parsellerin birlikte yönetimini düzenleyen bir yönetim planının bulunması gerekir. Bunlardan hiçbiri yoksa, ortak toplantıda alınan kararlar geçersizlik tespiti davasına konu olabilir.

Uygulamada

Yönetimler yönünden ilk adım, sitenin hukuki statüsünün tapu kayıtlarından belirlenmesidir. Kat mülkiyetinin toplu yapı hükümlerine göre kurulup kurulmadığı, parsellerin bitişik veya komşu olup olmadığı ve tek yönetim planının bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Bu kontrol, toplantı çağrısından önce yapılmalıdır; çağrının yapılacağı organın yetkisi buna bağlıdır.

Toplu yapıya geçiş fiilen isteniyorsa, geçiş talebinin tapu müdürlüğünde belgelerle birlikte tamamlanması gerekir. Geçişe ilişkin kurul kararı iptal edilmişse veya talep reddedilmişse, yeniden başvuru eksikliklerin giderilmesinden sonra yapılmalıdır. Geçişin yapılamadığı sitelerde kararlar parsel bazında alınmalı, ortak yerlere ilişkin konular paylı mülkiyet ve sözleşme hükümlerine göre çözülmelidir.

Bağımsız bölüm malikleri yönünden, ortak toplantıda alınan kararların geçersizliğinin tespiti istenebilir. Kurul kararlarına karşı iptal ve geçersizlik davalarının süre ve yol farkları için kat malikleri kurulu kararlarının iptali makalesine; temsilciler kurulunun yetkisine ilişkin tartışma için toplu yapılarda temsilciler kurulu rehberine bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Toplu Yapı Sayılma Koşulları, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Toplu Yapılarda Yatırım Bütçesi Kararının İptali ve Kat Mülkiyeti Hukuku.