Toplu Yapıda Parsellerin Bitişik Olması Gerekir mi?
Toplu yapıdaki imar parselleri bitişik veya komşu olmalıdır; yol, park ve otopark gibi kamuya ayrılan yerler istisnadır. 634 sayılı Kanun m. 66/2 ve AYM kararı.
Toplu Yapıda Parsellerin Bitişik Olması Gerekir mi?
İlgili çalışma alanı → Kat Mülkiyeti Hukuku: Toplu yapı, site yönetimi ve kurul kararları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Evet, toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olması şarttır (634 sayılı Kanun m. 66/2). Parseller arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Aralarında üçüncü kişiye ait bir taşınmaz bulunan parsellerin, ortak tesisleri paylaşsalar bile toplu yapı sayılması zordur.
Kanundaki Düzenleme
Kanunun 66. maddesinin ikinci fıkrası, toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmalarını şart koşar. Aynı fıkra, parseller arasında kalan ve imar planına göre kamuya ayrılan yerler için bu şartın aranmayacağını belirtir. Bu istisna sayesinde bir yol veya parkla ikiye bölünmüş parseller tek toplu yapının parçası olabilir.1
Kanun "bitişik" ve "komşu" kavramlarını tanımlamamıştır. Anayasa Mahkemesi, 25.12.2025 tarihli ve E. 2025/121, K. 2025/271 sayılı kararında bitişikliği ortak sınır bulunması veya yan yana olma olarak anlamış, komşu kavramı için kanunda açık tanım bulunmadığını belirtmiş ve birbirinden uzak olmayan parsellerin bu kapsamda görülebileceğini ifade etmiştir. Mahkeme, bu belirsizliğin kuralı hukuki belirlilik ilkesine aykırı kılmadığına karar vermiştir.
Tek Başına Bitişiklik Yeterli mi?
Parsellerin bitişik olması, toplu yapı sayılmanın yalnızca bir koşuludur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, toplu yapı için birden fazla yapının bulunmasını, yapıların belli bir onaylı yerleşim planına ve mimari projeye göre yapılmış olmasını ve yapıların alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı olmasını aramaktadır. Bitişik dört parselde ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulmuş ve toplu yapıya geçilmemişse, parseller yan yana olsa bile ayrı rejimlere tabi kalır.2
Önemli: Parsellerin yan yana olması toplu yapı niteliği kazandırmaz. Bitişiklik, onaylı yerleşim planı, ortak tesis ve yönetim bağlantısı ile birlikte aranan kümülatif unsurlardan biridir.
Uygulamada
Parsel bitişikliğini ve araya giren yerleri onaylı vaziyet planı ile imar planından teyit etmek gerekir. Araya giren yer kamu yolu, park veya otopark ise şart aranmaz; araya özel mülkiyette bir taşınmaz girmişse toplu yapı niteliği tartışmalı hale gelir. Toplu yapının bütün koşulları için toplu yapı sayılma koşulları makalesine, toplu yapıya geçilmeyen parsellerde kurul kararlarının akıbeti için ilgili Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı analizine bakılabilir.
İlgili içerikler için bkz. Toplu Yapı Sayılma Koşulları, Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi ve Kat Mülkiyeti Hukuku.
Dipnotlar
Sonraki dosya · Soru
Korsan PDF Kitap Paylaşmak veya İndirmek Suç mu?
Dosyayı aç →