İleriye Etkili Fesihte İfa Oranı ve Tapu Talebi

İleriye Etkili Fesihte İfa Oranı ve Tapu Talebi

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Sözleşmeden dönme, fesih ve tazminat uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bozulduğunda ilk sorulan soru feshin geçerli olup olmadığıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 29.04.2026 tarihli, E. 2026/1435 K. 2026/1783 sayılı kararı bu soruyu ikiye ayırır: feshin geçerliliği ile fesih sonrası tasfiyenin ölçüsü aynı şey değildir. Karar, ileriye etkili fesih için bir tamamlanma eşiği aramazken, yüklenicinin isteyebileceği tapu payını gerçekleşen ifa oranıyla sınırlar.

Uyuşmazlığın Konusu

Yüklenici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini haklı nedenle feshettiğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil ile müspet ve menfi zararının tazminini istedi. Talebin dayanağı, sözleşmeye göre kendisine düşen bağımsız bölümlerin devredilmemiş olmasıydı.

Yerel mahkeme davayı reddetti. Gerekçe iki ayaklıydı: işlerin tamamlanma seviyesi yüzde 85 olarak belirlenmişti ve mahkemeye göre bu seviyede ileriye etkili fesih koşulları oluşmamıştı. Uyuşmazlık böylece, ileriye etkili feshin belirli bir tamamlanma oranına bağlı olup olmadığında toplandı.

Kararın Gerekçesi

Daire, yerel mahkemenin gerekçesini kabul etmedi ve ölçütü şu sözlerle ortaya koydu:

Her ne kadar mahkemece ileriye etkili fesih koşulları oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, ileriye etkili fesihte edimin önemli ölçüde ifası koşulu bulunmadığı gibi, tarafların serbest iradeleri ile her zaman sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshetmeleri mümkündür. Dava konusu olayda da taraf iradelerinin fesih yönünde birleştiği anlaşılmaktadır. Ancak sözleşmenin %85 oranında ifa edildiği, bu ifa oranına göre davacının sözleşmeye göre kendisine düşen 1 adet tam ve 1 adet yarım hisseye ait taşınmaz tapusunu isteyemeyeceği dikkate alınarak, davanın bu gerekçeyle reddi gerekirken, yazılı gerekçe ile reddi doğru olmamış

Gerekçe iki ayrı kural üretir. Birincisi, ileriye etkili fesih için edimin önemli ölçüde ifa edilmiş olması aranmaz; sözleşme özgürlüğü gereği taraflar iradeleriyle her zaman ileriye etkili fesih yapabilir. İkincisi, feshin geçerliliği tapu talebini kendiliğinden haklı kılmaz; yüklenici ancak gerçekleşen ifa oranının karşılığını isteyebilir. Sonuç itibarıyla ret kararı yerinde görülmüş, hüküm gerekçesi düzeltilerek onanmıştır.

Tamamlanma Eşiği Yaklaşımından Ayrılma

Kararın içtihadi değeri, terk ettiği ölçütte görünür. Uygulamada bir dönem, yüklenicinin ileriye etkili fesih sonuçlarından yararlanabilmesi için inşaatın belirli bir seviyeye getirilmiş olması arandı. Dosyanın yargılama geçmişinde, yüklenicinin ileriye etkili fesih sonuçlarından yararlanabilmesi bakımından inşaatın en az yüzde doksan ve üzeri seviyeye getirilmiş olmasının zorunlu olduğu yönündeki değerlendirmeye yer verildiği görülür. Aynı geçmişte, kapatılan 23. Hukuk Dairesinin 23.10.2013 tarihli, E. 2013/1957 K. 2013/6454 sayılı kararı da yer alır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin bu kararında benimsenen yaklaşım, tamamlanma oranını feshin geçerlilik koşulu olmaktan çıkarır. Oran ortadan kalkmaz; yer değiştirir. Artık feshin kapısında değil, tasfiye hesabının içindedir. Bu yer değiştirme, uygulamada yüzde doksanın altında kalan inşaatlarda feshin geçersiz sayılması sonucunu önler.

Önemli: Karar, tamamlanma oranının önemsiz olduğunu söylemez. Oran, feshin geçerliliğini değil, yüklenicinin isteyebileceği karşılığın büyüklüğünü belirler. Bu ayrım gözden kaçırıldığında, geçerli bir fesihten sonra açılan tapu iptali ve tescil davası, ifa oranının üstünde talep kurulduğu için reddedilir.

Kararın Anlamı

Ayrım, sözleşmeden dönme ile feshin farkına dayanır. 6098 sayılı Kanun md. 125, temerrüde düşen borçlu karşısında alacaklıya aynen ifa ve gecikme tazminatı, ifadan vazgeçip ifa etmemeden doğan zarar ya da sözleşmeden dönme yollarını tanır. Dönme geriye etkilidir; taraflar ifa yükümlülüğünden kurtulur ve verdiklerini geri ister. Arsa payı karşılığı inşaat gibi ilişkilerde ise ileri seviyeye ulaşmış bir yapının geriye etkili tasfiyesi denge bozar. Bu nedenle uygulama, fesih anına kadar doğmuş hak ve borçları ayakta bırakan ileriye etkili feshe yönelmiştir.

İleriye etkili fesihte tasfiye, iade üzerinden değil denkleştirme üzerinden yapılır. Yüklenicinin meydana getirdiği imalatın karşılığı, gerçekleşen ifa oranıyla ölçülür. Yüzde 85 seviyesinde bir yapıda yüklenici, sözleşme tümüyle ifa edilmiş gibi kendisine düşecek bağımsız bölümlerin tapusunu isteyemez. Aksi sonuç, tamamlanmayan yüzde 15'lik kısmı yükleniciye karşılıksız kazandırırdı.

Karar, tapu talebinin karşılık bulmadığı hallerde yüklenicinin elinin tümüyle boş kaldığı anlamına da gelmez. Gerçekleşen imalatın bedeline yönelen talepler ayrı bir hesap konusudur. Belirleyici olan, talebin ifa oranıyla uyumlu biçimde kurulmasıdır. Arsa sahibi tarafındaki karşılık talepleri için kat karşılığı inşaatta hak sahibinin tapu ve tazminat yolları makalesi ölçütleri gösterir.

Uygulamada

Fesih iddiasına dayanan davada ilk iş, tarafların fesih iradesinin belgelenmesidir. İradelerin fesih yönünde birleştiğini gösteren yazışma, tutanak ya da protokol, tamamlanma oranından bağımsız olarak feshin geçerliliğini destekler. Tek taraflı fesih beyanına dayanılıyorsa, 6098 sayılı Kanun md. 123 uyarınca uygun süre verildiği ya da 6098 sayılı Kanun md. 124 kapsamında süre verilmesinin gereksiz olduğu ortaya konulmalıdır.

İkinci iş, ifa oranının dava açılmadan önce tespit ettirilmesidir. Delil tespiti yoluyla belirlenen seviye, talebin büyüklüğünü baştan doğru kurmayı sağlar. Oran belirlenmeden açılan tapu iptali ve tescil davası, geçerli bir feshe rağmen fazlaya ilişkin kısımdan reddedilir ve yargılama gideri riski doğar.

Üçüncü iş, talebin kademeli kurulmasıdır. Tapu talebi ifa oranının karşılığıyla sınırlanmalı, aşan kısım için imalat bedeline yönelen terditli bir istem eklenmelidir. Kavramsal çerçeve için borçlu temerrüdünde dönme ve ileriye etkili fesih makalesine, dönme ile fesih ayrımı için kat karşılığı sözleşmeden dönme ile fesih farkı sayfasına bakılabilir.¹

İlgili içerikler için bkz. Borçlu Temerrüdünde Dönme ve İleriye Etkili Fesih, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Hukuki Nitelik ve Fesih, Kat Karşılığı İnşaatta Geriye Etkili Fesih ve Tapuya Güven, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.