Dönmenin Geriye Etkisi ve İade Nasıl Olur?

Dönmenin Geriye Etkisi ve İade Nasıl Olur?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Sözleşmeden dönme, fesih ve tazminat uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Sözleşmeden dönme geçmişe etkilidir. 6098 sayılı Kanun md. 125 uyarınca taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve önceden ifa ettikleri edimleri geri isteyebilir. Para verilmişse geri istenir, taşınmaz devredilmişse tapu iptali ve tescil talep edilir. Borçlu temerrüde düşmekte kusursuz olduğunu ispat edemezse, alacaklı sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararını da ister. İadenin sınırı, tapu kaydına iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişilerdir.

---

Dönmenin Hukuki Sonucu

Dönme beyanı ulaştığı anda sözleşmenin ileriye dönük etkisi sona erer, geçmişe dönük olarak da tasfiye başlar. Henüz ifa edilmemiş edimler talep edilemez hale gelir; ifa edilmiş edimler ise iade borcunun konusu olur.

Dönme, tek taraflı ve varması gerekli bir irade beyanıyla kullanılır. Mahkeme kararı aranmaz. Uyuşmazlık çıktığında mahkeme, beyanın koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğini denetler: temerrüdün doğduğu, 6098 sayılı Kanun md. 123 uyarınca uygun süre verildiği ya da 6098 sayılı Kanun md. 124 kapsamında süre verilmesinin gereksiz olduğu ortaya konulmalıdır.

İadenin Kapsamı

İade, alınanın aynen geri verilmesini kapsar. Taşınmaz devri söz konusuysa talep tapu iptali ve tescil biçiminde kurulur. Devredilen şey elden çıkmışsa ya da aynen iade imkânsızlaşmışsa, talep değer tazminine dönüşür.

İade ilişkisinin hukuki temeli doktrinde tartışmalıdır. Bir görüş sebepsiz zenginleşme hükümlerini, diğer görüş dönmeden doğan yeni bir borç ilişkisini esas alır. Ayrım zamanaşımı ve ispat bakımından sonuç doğurduğundan, talebin dayandığı temel dilekçede açıkça gösterilmelidir.

Dönmeye eklenen tazminat kalemi ise kural olarak olumsuz zarardır. İki zarar kalemi arasındaki fark için olumlu ve olumsuz zarar arasındaki fark sayfası ölçütleri gösterir.

İadenin Sınırı: Üçüncü Kişiler

Devredilen taşınmaz bu arada bir başkasına geçmiş ya da ipotekle yüklenmiş olabilir. Bu durumda 4721 sayılı Kanun md. 1023 devreye girer: tapu kütüğündeki kayda iyiniyetle güvenerek mülkiyet ya da başka bir ayni hak kazanan kişinin kazanımı korunur. Kötüniyeti ispat yükü, iddia eden taraftadır.

Önemli: Dönme hakkını kullanmak, kaydın kendiliğinden düzelmesini sağlamaz. Taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse aynen iade yerine tazminat gündeme gelir. Bu riski baştan bertaraf etmenin yolu, 4721 sayılı Kanun md. 1009 uyarınca kişisel hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesidir; şerh, sonradan hak edinen üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.

Dönme ile Fesih Ayrımı

Geriye etkili tasfiye her sözleşme tipinde uygulanabilir değildir. Sürekli edimli sözleşmelerde geçmişte sağlanan yarar geri verilemez; bozucu beyan ileriye etkili sonuç doğurur ve sözleşme fesih anına kadar ayakta kalır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde de ileri seviyeye ulaşmış bir yapının geriye etkili tasfiyesi denge bozar.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 29.04.2026 tarihli, E. 2026/1435 K. 2026/1783 sayılı kararında, ileriye etkili fesihte edimin önemli ölçüde ifası koşulunun aranmadığı, tarafların serbest iradeleriyle her zaman ileriye etkili fesih yapabileceği belirtilmiştir. Aynı kararda yüklenicinin, gerçekleşen ifa oranını aşan bir tapu payı isteyemeyeceği kabul edilmiştir. İki kavramın karşılaştırması için kat karşılığı sözleşmeden dönme ile fesih farkı sayfasına bakılabilir.

Uygulamada

Dönmeye dayanan davada ilk iş, dönme beyanının tarihini ve içeriğini belgelemektir. Beyanın hangi tarihte ulaştığı, iade alacağının muacceliyetini ve faiz başlangıcını belirler. Noter ihtarnamesi bu yönüyle tercih edilir.

İkinci iş, iade talebini taşınmazın güncel tapu durumuna göre kurgulamaktır. Kayıt yükleniciden üçüncü kişiye geçmişse, aynen iade talebi tek başına yeterli olmaz; terditli biçimde tazminat istemi eklenmelidir. Kavramsal çerçeve için borçlu temerrüdünde dönme ve ileriye etkili fesih makalesine, tapuya güven dengesinin karar bazında görünümü için kat karşılığı inşaatta geriye etkili fesih ve tapuya güven analizine bakılabilir.¹

---

İlgili içerikler için bkz. Borçlu Temerrüdünde Dönme ve İleriye Etkili Fesih, İleriye Etkili Fesihte İfa Oranı ve Tapu Talebi, Kat Karşılığı İnşaatta Hak Sahibinin Tapu ve Tazminat Yolları, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Dipnotlar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 123, md. 124 ve md. 125; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607, md. 1009 ve md. 1023. ↩