Yanılma Nedeniyle Sözleşme İptal Edilebilir mi?

Yanılma Nedeniyle Sözleşme İptal Edilebilir mi?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Taşınmaz devri, tapu iptali ve sözleşme uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Edilebilir, ancak yanılmanın esaslı olması gerekir. 6098 sayılı Kanun md. 30, sözleşme kurulurken esaslı yanılmaya düşen tarafın sözleşmeyle bağlı olmadığını belirtir. Hangi hâllerin esaslı sayılacağı md. 31'de sayılır. Saikte yanılma kural olarak esaslı değildir; md. 32 uyarınca ancak yanılanın o saiki sözleşmenin temeli sayması ve bunun dürüstlük kurallarına uygun düşmesi hâlinde esaslı sayılır. Hak, 6098 sayılı Kanun md. 39 uyarınca bir yıl içinde kullanılmalıdır.

---

Esaslı Yanılma Hâlleri

6098 sayılı Kanun md. 31 dört ana durumu sayar. Birincisi sözleşmenin niteliğinde yanılmadır: taraf satış yaptığını sanırken bağış yapmış olabilir. İkincisi sözleşmenin konusunda yanılmadır; taşınmazda bu, devredilen parselin ya da bağımsız bölümün başka olduğu hâllerde ortaya çıkar.

Üçüncüsü kişide yanılmadır ve yalnızca karşı tarafın kimliğinin sözleşme bakımından belirleyici olduğu ilişkilerde esaslı sayılır. Dördüncüsü edimin miktarında yanılmadır: taraf, üstlendiği edimin önemli ölçüde fazlasını ya da karşı edimin önemli ölçüde azını kararlaştırmış olabilir. Sayım örnekleyicidir; bu hâllere yaklaşan durumlar da esaslı sayılabilir.

Saikte Yanılma Neden Yetersiz

Saik, tarafın sözleşmeyi yapmasına yol açan iç sebeptir. Kural olarak sözleşmenin içeriğine dâhil değildir ve yanılma buradan kaynaklanıyorsa iptal hakkı doğmaz. Taşınmazı, imar durumunun değişeceği beklentisiyle satın alan kişinin beklentisinin gerçekleşmemesi tek başına yanılma sayılmaz.

6098 sayılı Kanun md. 32 dar bir istisna tanır: yanılan, yanıldığı saiki sözleşmenin temeli sayıyorsa ve bu sayış iş ilişkilerinde geçerli dürüstlük kurallarına uygunsa yanılma esaslı sayılır. İstisnanın işlemesi için saikin karşı tarafça da bilinebilir olması aranır. Sözleşmeye yazılmamış bir beklentinin sonradan temel olduğunu ileri sürmek, ispat bakımından zor bir yoldur.

Önemli: Yanılma ile aldatma birbirine karıştırılmamalıdır. Yanılmada karşı tarafın kastı aranmaz; sakatlık yanılanın kendi tasavvurundadır ve iptal için yanılmanın esaslı olması şarttır. Aldatmada ise 6098 sayılı Kanun md. 36/1 uyarınca yanılma esaslı olmasa bile sözleşme aldatılan taraf için bağlayıcı değildir. Aldatma iddiası ayrıca her türlü delille ispatlanabilir.

Sınırlar: Dürüstlük Kuralı ve Tazminat

İptal hakkı sınırsız değildir. 6098 sayılı Kanun md. 34, yanılanın yanıldığını dürüstlük kurallarına aykırı biçimde ileri süremeyeceğini belirtir. Karşı taraf sözleşmenin yanılanın anladığı anlamda kurulmasına razı olduğunu bildirirse sözleşme bu anlamda kurulmuş sayılır ve iptal yolu kapanır.

6098 sayılı Kanun md. 35 ise kusurlu yanılanın sorumluluğunu düzenler. Yanılan, yanılmasında kusurluysa sözleşmenin hükümsüzlüğünden doğan zararı gidermekle yükümlüdür; karşı taraf yanılmayı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa tazminat istenemez. İptal hakkının kullanılması, karşı tarafa karşı tazminat riskini beraberinde getirebilir.

Taşınmaz Uyuşmazlıklarında Görünümü

Taşınmazda yanılma iddiaları çoğunlukla parsel, yüzölçümü ve bağımsız bölüm karışıklığında gündeme gelir. Tapuda gösterilen taşınmazın gezilen taşınmazdan farklı olması, sözleşmenin konusunda yanılmanın tipik örneğidir. Buna karşılık taşınmazın değerinin sonradan düşmesi ya da imar beklentisinin gerçekleşmemesi kural olarak saik alanında kalır.

Yanılma iddiası kanıtlanırsa tescilin dayandığı sebep ortadan kalkar ve tescil yolsuz hâle gelir; 4721 sayılı Kanun md. 1025 uyarınca sicilin düzeltilmesi istenir. Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye devredilmişse 4721 sayılı Kanun md. 1023 tapuya güven ilkesi aynen iadeyi engeller ve talep bedele dönüşür. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında ispat yükü yanılma iddiasında bulunan tarafa aittir.

Uygulamada

Yanılma iddiası, tek başına ileri sürüldüğünde en zayıf irade sakatlığıdır; çünkü hem esaslılık hem de dürüstlük kuralı süzgecinden geçmesi gerekir. Olayda karşı tarafın kasıtlı bir yanıltması varsa dava aldatma ekseninde kurulmalıdır. Aldatma, esaslılık koşulunu aramaz ve delil rejimi geniştir.

Süre planlaması baştan yapılmalıdır. 6098 sayılı Kanun md. 39 uyarınca bir yıl, yanılmanın öğrenildiği andan işler ve hak düşürücüdür. Dava hazırlığı uzayacaksa noter ihtarnamesiyle iptal iradesinin bildirilmesi süreyi korur. Kavramsal çerçeve için sözleşmenin hükümsüzlüğü ve irade sakatlıkları makalesi, süre ayrıntısı için irade sakatlığı nedeniyle sözleşme iptali süresi sayfası okunmalıdır.¹

---

İlgili içerikler için bkz. Sözleşmenin Hükümsüzlüğü ve İrade Sakatlıkları, Hile Nedeniyle Tapu İptali Davası Nasıl Açılır, Satışta Ayıptan ve Zapttan Sorumluluk, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Dipnotlar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607. ↩