Aşırı Yararlanma (Gabin) Nedir, Sözleşme İptal Edilir mi?

Aşırı Yararlanma (Gabin) Nedir, Sözleşme İptal Edilir mi?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Taşınmaz devri, tapu iptali ve sözleşme uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Aşırı yararlanma, 6098 sayılı Kanun md. 28'de düzenlenen ve eski adıyla gabin olarak anılan kurumdur. Edimler arasında açık bir oransızlık bulunması, bu oransızlığın zarar görenin darda kalmasından, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden yararlanılarak doğması gerekir. Zarar gören iki yoldan birini seçer: sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirip verdiğini geri ister ya da sözleşmeye bağlı kalarak oransızlığın giderilmesini talep eder. Süre bir yıl, üst sınır beş yıldır.

---

Üç Koşul Birlikte Aranır

Birinci koşul nesneldir: edimler arasında açık oransızlık. Küçük fiyat farkları yetmez; oransızlığın sözleşmenin dengesini bozacak ölçüde belirgin olması gerekir. Taşınmaz satışlarında gerçek rayiç değer, keşif ve bilirkişi incelemesiyle saptanır.

İkinci koşul zarar görenin durumudur: darda kalma, düşüncesizlik veya deneyimsizlik. Darda kalma ekonomik sıkışıklığı, ağır hastalığı ya da başka bir zorunluluğu ifade eder. Deneyimsizlik, genel yaşam tecrübesinin değil, o işlem türüne yabancılığın ölçüsüdür.

Üçüncü koşul özneldir: karşı tarafın bu durumu bilerek sömürmesi. Karşı taraf zarar görenin zayıflığını fark etmemişse aşırı yararlanmadan söz edilmez. Üç koşulun birlikte bulunmaması hâlinde talebin reddedilme riski yüksektir.

İki Seçimlik Hak

6098 sayılı Kanun md. 28/1, zarar görene seçim imkânı tanır. Birinci seçenek sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmek ve verdiği şeyin geri verilmesini istemektir. İkinci seçenek sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini talep etmektir.

İkinci seçenek 6098 sayılı Kanunla getirildi. Mülga 818 sayılı Kanun döneminde zarar görenin elinde yalnızca sözleşmeyi ortadan kaldırma imkânı vardı. Bugün taşınmaz satışında tapunun iadesi yerine bedel farkının tamamlanmasını istemek mümkündür; bu, taşınmazın üçüncü kişiye geçtiği durumlarda pratik bir çıkış sağlar.

Önemli: Aşırı yararlanma iddiası, satış bedelinin düşük gösterilmesiyle karıştırılmamalıdır. Tapuda bedelin harç kaygısıyla düşük yazılması muvazaanın değil, vergi hukukunun konusudur. Aşırı yararlanmada iddia, gerçekte ödenen bedelin taşınmazın değerine göre açıkça oransız olduğudur. İki iddia aynı dilekçede karıştırılırsa davanın gerekçesi zayıflar.

Süre Rejimi

6098 sayılı Kanun md. 28/2 çift süre öngörür. Zarar gören, düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği; darda kalmada bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl içinde hakkını kullanmalıdır. Ayrıca sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayan beş yıllık üst sınır vardır ve bu süre öğrenmeden bağımsız işler.

Beş yıllık üst sınır, aşırı yararlanmayı yanılma, aldatma ve korkutmadan ayırır. İrade sakatlıklarında yalnızca 6098 sayılı Kanun md. 39 uyarınca bir yıllık süre vardır; sözleşmenin kurulmasından itibaren işleyen bir üst sınır bulunmaz. Sürelerin karşılaştırması için irade sakatlığı nedeniyle sözleşme iptali süresi sayfasına bakılabilir.

Taşınmaz Uyuşmazlıklarında Görünümü

Taşınmaz satışlarında aşırı yararlanma çoğunlukla icra baskısı, acil nakit ihtiyacı ya da yaşlılık ve hastalık hâllerinde gündeme gelir. Tapuda resmî satış yapıldığı için şekil eksikliği bulunmaz; çekişme doğrudan edim dengesindedir.

Talep tapu iptali ve tescile yönelikse taşınmazın üçüncü kişiye devredilmemiş olması gerekir. Devir gerçekleşmişse 4721 sayılı Kanun md. 1023 tapuya güven ilkesi iyiniyetli kazananı korur ve talep bedele dönüşür. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında aşırı yararlanma iddiasında ispat yükü zarar görendedir ve rayiç değer tespiti için keşif zorunlu görülür.

Uygulamada

Dosya hazırlığında ilk iş, taşınmazın sözleşme tarihindeki gerçek değerini gösteren veriyi toplamaktır. Emsal satışlar, belediye rayiç bedelleri ve bankaya sunulmuş değerleme raporları bu aşamada işe yarar. Değer farkı belgelenmeden açılan davada bilirkişi raporu tek dayanak kalır ve sonuç öngörülemez hâle gelir.

İkinci iş, zarar görenin durumunu somutlaştırmaktır. İcra dosyası, hastane kaydı, protesto edilmiş senet ya da vadesi gelmiş borç, darda kalmayı gösteren en güçlü delillerdir. Karşı tarafın bu durumu bildiğini ortaya koyan yazışmalar ayrıca aranmalıdır. Genel çerçeve için sözleşmenin hükümsüzlüğü ve irade sakatlıkları makalesi, şekil boyutu için taşınmaz satımında resmî şekil ve şekle aykırılık yazısı okunmalıdır.¹

---

İlgili içerikler için bkz. Sözleşmenin Hükümsüzlüğü ve İrade Sakatlıkları, İrade Sakatlığı Nedeniyle Sözleşme İptali Süresi, Taşınmaz Satımında Resmî Şekil ve Şekle Aykırılık, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Dipnotlar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607. ↩