Taşınmazda Gizli Ayıp Ne Zamana Kadar İleri Sürülebilir?

Taşınmazda Gizli Ayıp Ne Zamana Kadar İleri Sürülebilir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Taşınmazda gizli ayıp, ihbar süresi ve zamanaşımı uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Taşınmazdaki gizli ayıp, kural olarak teslimden başlayan iki yıllık zamanaşımı süresi içinde ileri sürülebilir. Bu süre 6098 sayılı Kanun md. 231 ile belirlenir. Alıcı, gizli ayıbı fark ettiği anda gecikmeksizin satıcıya ihbar etmelidir. Satıcı ayıbı ağır kusuruyla gizlemiş veya hile ile saklamışsa iki yıllık süreye dayanamaz; sorumluluğu süreyle sınırlı kalmaz.

---

İhbar Anı ve Zamanaşımı Farkı

İki ayrı süre karıştırılmamalıdır. Birincisi ihbar külfetidir: alıcı gizli ayıbı fark ettiği anda gecikmeksizin bildirmelidir. İkincisi zamanaşımıdır: ihbar zamanında yapılsa bile davanın süresi içinde açılması gerekir.

Gizli ayıpta ihbar, teslim tarihinden değil kusurun ortaya çıktığı andan işler. Su yalıtımının yıllar sonra açığa çıkması ya da taşıyıcı sistemde sonradan beliren bir sorun, ihbar için başlangıç anı sayılır.

Önemli: Alıcı, gizli ayıbı fark ettiğinde önce yazılı ihbarla hakkını korumalı; ayrıca iki yıllık zamanaşımının dolup dolmadığını hesaplamalıdır. İhbarı yapmak dava hakkını tek başına ayakta tutmaz.

---

İki Yıllık Süre ve İstisnası

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 231 uyarınca taşınmaz satışında ayıptan sorumluluk kural olarak teslimden itibaren iki yılda zamanaşımına uğrar. Ancak aynı hüküm, satıcının ağır kusuru bulunması halinde bu süreyle bağlı kalınmayacağını öngörür.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, satıcının ayıbı bildiği halde gizlemesi ya da hile ile saklaması durumunda iki yıllık süre uygulanmaz. Taşıyıcı sistem, yalıtım ve güvenlik kaynaklı ağır kusurlarda bu istisna sıkça tartışılır.

---

Pratik Sonuç

Gizli ayıbın iki yıl geçtikten sonra fark edilmesi, talebin otomatik olarak sona erdiği anlamına gelmez. Alıcı, ağır kusur veya hileyi ispatlarsa süre engeliyle karşılaşmaz. Bu nedenle kusurun niteliği teknik bir tespitle ortaya konmalı, gerekiyorsa dava öncesi delil tespiti yaptırılmalıdır. İhbar sürecinin ayrıntısı için ayıp ihbarı ne kadar sürede yapılmalıdır sorusuna bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Satışta Ayıptan ve Zapttan Sorumluluk, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, ayıpta sorumlulukta zamanaşımı ne kadardır.