Ayıplı Taşınmaz Satışında Alıcının Hakları Nelerdir?

Ayıplı Taşınmaz Satışında Alıcının Hakları Nelerdir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Taşınmaz satışında ayıp, seçimlik hak ve tazminat uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Satın alınan taşınmaz sözleşmede söz verilen nitelikleri taşımıyor ya da değerini ve amaca uygun kullanımını ortadan kaldıran bir kusur içeriyorsa, alıcı 6098 sayılı Kanun md. 219 kapsamındaki ayıp sorumluluğuna dayanır. Ayıbı usulünce ihbar eden alıcı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 227 uyarınca dört seçimlik haktan birini kullanır: sözleşmeden dönme, bedelde indirim, ayıpsız misliyle değişim veya ücretsiz onarım. Kusur varsa ayrıca tazminat da isteyebilir.

---

Hangi Kusur Ayıp Sayılır

Ayıp, taşınmazın vaat edilen ya da olağan olarak beklenen niteliklerden yoksun olmasıdır. Su yalıtımı eksikliği, taşıyıcı sistemde çatlak, projeye ve imar durumuna aykırılık, ruhsata uygunsuz kullanım alanı tipik örneklerdir. Satıcının satış sırasında bildirdiği bir niteliğin bulunmaması da ayıptır.

Kusurun açık mı gizli mi olduğu, ihbar anını belirlediği için önemlidir. Açık ayıp teslimde görülebilen, gizli ayıp ise kullanımla sonradan ortaya çıkan kusurdur.

---

Dört Seçimlik Hak

Ayıp usulünce bildirildikten sonra alıcı şu haklardan birini kullanır:

• Sözleşmeden dönme. Ayıp taşınmazın kullanımını beklenemez kılacak ağırlıktaysa alıcı sözleşmeden döner; tapuyu iade eder, ödediği bedeli ve giderleri geri ister.
• Bedelde indirim. Taşınmaz kullanılabilir durumdaysa değer kaybı oranında bedelden indirim istenir.
• Ayıpsız misliyle değişim. Uygulamada taşınmaz için sınırlı işlese de, mislen belirlenebilen yapılarda gündeme gelebilir.
• Ücretsiz onarım. Ayıp giderilebilir nitelikteyse satıcıdan kusurun onarılması istenir.

Önemli: Dönme, ayıbın ağırlığıyla orantısız bir sonuç doğuruyorsa hâkim dönme yerine bedel indirimine karar verebilir. Bu nedenle talebin taşınmazın değeriyle orantısı, dava stratejisinin merkezindedir.

---

İhbar ve İspat

Alıcı, taşınmazı teslim aldıktan sonra gözden geçirmek ve ayıbı satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Açık ayıpta teslimin ardından gecikmeksizin, gizli ayıpta ise kusurun fark edildiği anda ihbar yapılır. İhbarın yapıldığını ispat yükü alıcıdadır; noter ihtarı veya yazılı bildirim bu yükü karşılamada belirleyicidir.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, teslim tutanağına çekince koymadan taşınmazı kabul eden alıcının açık ayıplara ilişkin hakları zayıflar; gizli ayıpta ise ihbar süresi kusurun ortaya çıktığı andan işler.

---

Zamanaşımı

Ayıba dayalı talepler süreye tabidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 231 uyarınca taşınmaz satışında kural iki yıllık zamanaşımıdır. Satıcı ayıbı ağır kusuruyla gizlemiş veya hile ile saklamışsa bu süreyle bağlı kalmaz. Sürelerin ayrıntısı için ayıpta sorumlulukta zamanaşımı ne kadardır sorusuna bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Satışta Ayıptan ve Zapttan Sorumluluk, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, müteahhitten alınan dairede ayıp çıkarsa ne yapılabilir.