Site Yönetimi Teklif Almadan Alım Yapabilir mi?
Site yönetiminin teklif almadan alım yapması: KMK md. 38 kapsamında vekil sorumluluğu, özen borcu, usulsüzlük iddiası ve maliklerin tazminat yolları.
Site Yönetimi Teklif Almadan Alım Yapabilir mi?
İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Kanun, her alım öncesinde teklif toplama şartı koymaz; ancak yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur ve alımlarında özen borcu taşır. Yönetim planı veya kurul kararı teklif usulü öngörmüşse buna uyulmadan yapılan alım usulsüzdür. Piyasa koşullarının üzerinde bedelle alım yapılmışsa aradaki fark yönetimden tazmin edilebilir. Malikler hesap isteyebilir, ibra vermeyebilir, tazminat davası açabilir ve yöneticiyi azledebilir.
1. Yönetici Vekil Gibi Sorumludur
634 sayılı Kanun md. 38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur1. Bu atıf, Türk Borçlar Kanunu'nun vekâlet hükümlerini devreye sokar: yönetici, işleri sadakat ve özenle yürütmek zorundadır2. Özen borcu, ortak paradan yapılan her harcamada ekonomik ve makul davranma yükümlülüğü anlamına gelir.
Büyük sitelerde bakım, güvenlik, temizlik veya tadilat gibi tedarik alımlarında birden fazla teklif toplanması, bu özen borcunun somut görünümüdür. Tek firmadan, karşılaştırma yapılmadan ve gerekçesiz biçimde yapılan alım, yöneticinin özenle hareket ettiği yönündeki karineyi zayıflatır.
2. Teklif Usulü Nereden Doğar?
Teklif zorunluluğu iki kaynaktan doğabilir. Birincisi yönetim planıdır; plan, belirli tutarın üzerindeki alımlarda örneğin üç teklif toplanmasını şart koşabilir. İkincisi kat malikleri kurulu kararıdır; kurul, alım usulünü karara bağlamışsa yönetici bu usulle bağlıdır.
Bu kaynaklardan biri teklif usulü öngörmüşse, usule uyulmadan yapılan alım usulsüzdür. Yönetici, aciliyet gibi bir gerekçeye dayanıyorsa bunu belgelemek zorundadır. Usul hiç öngörülmemişse dahi özen borcu ortadan kalkmaz; yönetici piyasa araştırması yaptığını gösterebilmelidir.
3. Fahiş Bedelle Alım: Fark Tazmin Edilebilir
Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında yönetici, vekil gibi sorumlu tutulduğundan, özen borcuna aykırı işlemlerden doğan zararı tazminle yükümlüdür. Alım piyasa koşullarının üzerinde bir bedelle yapılmışsa, piyasa bedeli ile ödenen bedel arasındaki fark yönetimden istenebilir. Fark, bilirkişi incelemesiyle emsal fiyatlar üzerinden hesaplanır.
Önemli: Tek başına "teklif alınmadı" iddiası tazminata yetmez. Zararın, yani piyasa bedeli ile ödenen bedel arasındaki farkın ispatı gerekir. Alım makul bedelle yapılmışsa usul eksikliği ibra tartışması doğurur; ancak tazminat doğurmayabilir.
4. İspat: Hangi Belgeler Toplanmalı?
Usulsüz alım iddiasında ispat yükü genel kurallara göre dağılır; malikin elindeki en güçlü araçlar yazılı kayıtlardır. Teklif dosyaları, karar defteri, işletme defteri, fatura ve sözleşmeler ile denetim kurulu raporu birlikte incelenir. Denetim raporunun işlevi konusunda Denetim Kurulu Raporu Ne İşe Yarar sayfası ayrıntı verir.
KMK md. 39 uyarınca yönetici, kurula hesap vermekle yükümlüdür; kat maliklerinin yarısı isterse hesap her zaman istenebilir1. Yönetici belge sunmaktan kaçınıyorsa bu tutum, aleyhine değerlendirilebilecek bir karinedir.
5. Maliklerin Önündeki Yollar
Malikler sırasıyla şu araçlara başvurabilir: KMK md. 39 kapsamında hesap isteme, kurul toplantısında ibra etmeme, zarar doğmuşsa tazminat davası ve güven ilişkisi sarsılmışsa azil. Azil usulü konusunda Yönetici Usulsüz Harcama Yaptı, Ne Yapabilirim sayfasındaki açıklamalar bu sorunla doğrudan bağlantılıdır.
Uygulamada
Uygulamada en sık yapılan hata, doğrudan dava açmaktır. Önce karar defteri ve teklif dosyalarını inceleyip denetim raporu almak, davanın ispat altyapısını kurar. Kurul gündemine "alım usulünün denetimi" maddesini yazdırmak, hem baskı oluşturur hem de ileride açılacak davada maliklerin özenli davrandığını gösterir. Tazminat davasında talep, fahiş fark üzerine kurulmalı; usul eksikliği ise kusurun delili olarak sunulmalıdır.
İlgili içerikler için bkz. Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, Yönetici Usulsüz Harcama Yaptı, Denetim Kurulu Raporu, Kat Mülkiyeti.
Dipnotlar
Sonraki dosya · Soru
Yönetici İbra Edilmezse Ne Olur?
Dosyayı aç →