Ortak Çatı Terasını Bir Malik Tek Başına Kullanabilir mi?

Ortak Çatı Terasını Bir Malik Tek Başına Kullanabilir mi?

İlgili hizmet sayfası → kat mülkiyeti hukuku: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Çatı ve teras kural olarak ortak yerdir; bütün kat malikleri arsa payları oranında bu alandan yararlanır. Bir malik, yönetim planında eklenti ya da münhasır kullanım öngörülmedikçe veya kurulun oybirliğiyle bir tahsis kararı bulunmadıkça çatı terasını tek başına kullanamaz. İzinsiz kullanımda diğer malikler el atmanın önlenmesini ve eski hale getirmeyi talep edebilir. 634 sayılı Kanun md. 16, ortak yerden münhasır değil müşterek yararlanmayı esas alır.

---

Çatı ve Teras Neden Ortak Yerdir?

Kat malikleri, ortak yerlerden arsa payları oranında yararlanma hakkına sahiptir (634 sayılı Kanun md. 16). Çatı, teras, temel, ana duvarlar ve bahçe niteliği gereği ortak yerlerdendir. Ortak yer, bir malike tahsis edilmedikçe tek başına ve diğerlerini dışlayacak biçimde kullanılamaz.

Terasın bir dairenin önünde yer alması ya da yalnızca üst kattan çıkışının bulunması, onu o dairenin özel alanı yapmaz. Fiili yakınlık, hukuki tahsisin yerini tutmaz. Ortak yerin niteliği ancak yönetim planı veya kurul kararıyla değişebilir.

---

Münhasır Kullanım Hangi Halde Mümkündür?

Bir ortak yerin tek malike özgülenmesi iki yoldan biriyle mümkündür. Birincisi yönetim planıdır; kuruluşta çatı katı terasının belirli bağımsız bölüme eklenti olarak bırakılması öngörülmüş olabilir. İkincisi, ortak yer üzerinde temliki tasarruf ya da tahsis niteliğindeki kararın bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alınmasıdır.

Önemli: Yıllarca süren fiili kullanım, tek başına bir hak doğurmaz. Bir malik terası uzun süredir kullanıyor olsa dahi, yönetim planında eklenti kaydı yoksa ve oybirliğiyle alınmış bir tahsis kararı bulunmuyorsa bu kullanım hukuken korunmaz. Diğer malikler her zaman ortak yerin ortak kullanıma açılmasını isteyebilir.

Oybirliği gerektiren kararların çerçevesi kat malikleri kurulu ve yönetim rehberinde ayrıca ele alınır.

---

İzinsiz Kullanımda Hangi Talepler İleri Sürülür?

Kat maliklerinden biri, bütün maliklerin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve niteliği değiştiren tesis yaptıramaz; aksi halde eski hale getirme istenebilir (634 sayılı Kanun md. 19). Çatı terasını çevirerek, üzerine yapı ekleyerek ya da diğer maliklerin girişini engelleyerek tekeline alan malike karşı iki talep birlikte yürür: el atmanın önlenmesi ve eski hale getirme.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında çatı ve teras ortak yerlerden sayılır; yönetim planında eklenti olarak gösterilmedikçe ya da oybirliğiyle tahsis kararı bulunmadıkça bir malikin bu alanı tekeline alması korunmaz ve ortak yerin eski haline getirilmesine karar verilir. Bu yaklaşım, ortak yer üzerindeki müşterek yararlanma hakkını fiili kullanıma karşı güvence altına alır.

Uygulamada

Uyuşmazlıkta önce yönetim planını inceleyin; terasın bir bağımsız bölüme eklenti olarak yazılıp yazılmadığı sonucu belirler. Eklenti kaydı yoksa el atmanın önlenmesi ve eski hale getirme davası açılabilir; acele hallerde çatıya yeni yapı eklenmesini durdurmak için ihtiyati tedbir talep edilir. En sık yapılan hata, uzun süreli kullanımı kazanılmış hak sanmaktır; ortak yerde bu tür bir zamanaşımı kazanımı işlemez.

---

İlgili içerikler için bkz. kat mülkiyeti hukuku, kat mülkiyeti rehberi, ortak alan uyuşmazlıkları.