İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kira bedelinin ödenmemesi ve tahliye uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kira bedelini ödemediği için aynı kira yılında iki kez yazılı ihtara sebep olan kiracının, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak davayla tahliye edilmesidir. 6098 sayılı Kanun md. 352/2 bu yolu düzenler.¹

---

Dört Koşul Birlikte Aranır

Birinci koşul ihtarların yazılı olmasıdır. Sözlü uyarı, telefon görüşmesi ya da mesajla yapılan hatırlatma ihtar sayılmaz. Uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilir; tebliğ tarihinin belgelenmesi gerekir.

İkinci koşul ihtarların haklı olmasıdır. İhtar gönderildiği anda muaccel ve ödenmemiş bir kira borcu bulunmalıdır. Vadesi gelmemiş bir kira için gönderilen ihtar haklı değildir.

Üçüncü koşul ihtarların ayrı kira dönemlerine ilişkin olmasıdır. Aynı ayın kirası için gönderilen iki ihtar tek ihtar sayılır. İki ihtarın farklı aylara ait olması ve her ikisinin de aynı kira yılı içinde bulunması gerekir.

Dördüncü koşul dava süresidir. Dava, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.

Önemli: Kiracının ihtardan sonra ödeme yapması ihtarı haksız hâle getirmez. Kanun ödememe olgusunu değil, ihtara sebebiyet verme olgusunu esas alır. Bu yönüyle iki haklı ihtar, temerrüt sebebiyle fesihten ayrılır.

---

Temerrüt Sebebiyle Fesihten Farkı

İki kurum sık karıştırılır; sonuçları farklıdır.

Temerrüt yolunda 6098 sayılı Kanun md. 315 uygulanır. Kiraya veren kiracıya yazılı olarak süre verir; bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Süre içinde ödeme yapılırsa fesih hakkı doğmaz; ilişki devam eder.

İki haklı ihtar yolunda ise ödeme yapılmış olması sonucu değiştirmez. Korunan menfaat tek bir borcun tahsili değil, düzenli ödeme disiplinidir. Bu nedenle kiracı borcunu ihtardan sonra kapatsa dahi tahliye davası açılabilir.

Bir diğer fark zamanlamadır. Temerrüt yolunda süre dolar dolmaz fesih ve tahliye istenebilir. İki haklı ihtar yolunda ise kira yılının bitmesi beklenir; ihtarların çekildiği tarihte dava açılamaz.

---

Kira Yılı Nasıl Hesaplanır

Kira yılı, takvim yılı değildir. Sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren işleyen bir yıllık dönemleri anlatır.

Sözleşme 15 Mart tarihinde başlamışsa kira yılı her yıl 15 Mart tarihinde başlar ve ertesi yıl 14 Mart tarihinde sona erer. İhtarların bu dönem içinde gönderilmiş olması, davanın ise 15 Mart tarihinden itibaren bir ay içinde açılması gerekir.

Süre hak düşürücüdür. Kaçırıldığında ihtarlar geçerli olsa dahi tahliye istenemez. 6098 sayılı Kanun md. 353 uyarınca süre içinde yazılı bildirim gönderilmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

---

Uygulamada

Kiraya veren bakımından en yaygın hata, ihtarların aynı kira dönemine ilişkin gönderilmesidir. Ocak ayı kirası için art arda iki ihtar çekilmesi tek ihtar sayılır ve koşul gerçekleşmez.

İkinci hata, ihtarın vadesi gelmemiş kira için gönderilmesidir. Sözleşmede ödeme günü belirlenmişse ihtarın o günden sonra gönderilmesi gerekir; erken gönderilen ihtar haklı sayılmaz.

Üçüncü hata dava süresinin beklenmemesidir. İkinci ihtar çekildikten hemen sonra açılan dava, kira yılı dolmadığı için erken açılmış sayılır.

Kiracı bakımından savunma üç noktada kurulur. İhtarların tebliğ tarihleri ile ödeme belgeleri karşılaştırılarak ihtar anında muaccel borç bulunup bulunmadığı gösterilir. İhtarların aynı döneme ilişkin olup olmadığı incelenir. Son olarak davanın kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılıp açılmadığı denetlenir.

---

İlgili içerikler için bkz. Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında Dava Yoluyla Tahliye, İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Dipnotlar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 315, md. 352/2 ve md. 353. İki haklı ihtar ile temerrüt sebebiyle fesih arasındaki ayrım için bkz. M. Murat İnceoğlu, Kira Hukuku (On İki Levha Yayıncılık); Aydın Zevkliler / K. Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (Turhan Kitabevi). ↩