Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında Dava Yoluyla Tahliye

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kira ilişkisinin sona ermesi, tahliye ve kira bedeli uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren, sözleşmenin süresi bittiği için kiracıyı çıkaramaz. 6098 sayılı Kanun md. 347/1, belirli süreli sözleşmenin sürenin bitiminden en az on beş gün önce kiracı bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılacağını, kiraya verenin ise sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini açıkça belirtir. Kiraya verenin elindeki tek yol, kanunun saydığı sebeplerden birine dayanarak dava açmaktır.

Bu yapı kiracıyı korumaya yönelik bir tercihin ürünüdür. Kira, kiracının konutunu ya da işletmesini taşınmaza bağlayan sürekli bir borç ilişkisidir; ilişkinin tek taraflı biçimde ve gerekçesiz sona erdirilmesi kiracı bakımından ağır sonuç doğurur. Kanun koyucu bu nedenle tahliye sebeplerini saymış, süreleri kısa tutmuş ve md. 354 ile bu hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilmesini yasaklamıştır.¹

Uygulamada tahliye davalarının kaybedilme sebebi çoğu zaman maddi hukuk değil takvimdir. Kanunun her sebep için ayrı bir dava açma süresi öngörmesi, sürelerin hak düşürücü nitelikte olması ve md. 353'ün getirdiği uzatma imkânının koşula bağlanması, davanın kaderini dilekçe verilmeden önce belirler.

Tahliye Sebeplerinin Sınırlı Sayıda Olması

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi iki yoldan gerçekleşir. Birincisi bildirim yoludur ve md. 347-349 kapsamında düzenlenir. İkincisi dava yoludur; md. 350-354 arasında sayılan sebeplerle sınırlıdır.

Dava yoluyla tahliye sebepleri iki grupta toplanır. İlk grup kiraya verenden kaynaklanan sebeplerdir: Gereksinim, yeniden inşa ve imar ile yeni malikin gereksinimi. İkinci grup kiracıdan kaynaklanan sebeplerdir: Yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının aynı ilçede konutu bulunması.

Bu sayım tüketicidir. Kanunda yer almayan bir gerekçeyle, örneğin kiralananın piyasa değerinin artmış olması ya da kiraya verenin taşınmazı satmak istemesi sebebiyle tahliye istenemez. Sözleşmeye konulan aksi yöndeki kayıtlar md. 354 gereği kiracı aleyhine düzenleme sayılır ve geçersizdir.²

Önemli: Tahliye sebeplerinin sınırlı sayıda olması, kiraya verenin genel hükümlere dayanan fesih haklarını ortadan kaldırmaz. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde md. 315 uyarınca otuz günlük süre verilerek yapılan fesih, kiralananın özenle kullanılmaması hâlinde md. 316 uyarınca yapılan fesih ve md. 331 anlamında önemli sebeple fesih ayrı kurumlardır. Dava yoluyla tahliye ile temerrüt sebebiyle fesih birbirine karıştırılmamalıdır.

Gereksinim Sebebiyle Tahliye

6098 sayılı Kanun md. 350/1, kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebileceğini düzenler.

Hükmün üç unsuru vardır. Birincisi kişi çevresidir ve sayım kapalıdır; kardeş, yeğen ya da kayınvalide kural olarak bu çevreye girmez. İkincisi gereksinimin konut ya da işyeri gereksinimi olmasıdır; depo, yazlık ya da yatırım amaçlı kullanım bu kapsamda değerlendirilmez. Üçüncüsü ve en tartışmalısı kullanma zorunluluğudur.

Gereksinimin Niteliği

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Bu üç ölçüt birlikte değerlendirilir. Gerçeklik, gereksinimin sözde değil fiilen mevcut olmasını; samimiyet, tahliye isteminin başka bir amaca hizmet etmemesini; zorunluluk ise kiralananın kullanılmasının makul bir seçenek olmaktan öte bir gereklilik hâline gelmesini anlatır.³

Zorunluluk ölçütü mutlak bir imkânsızlık aramaz. Kiraya verenin başka bir taşınmazının bulunması tek başına davayı düşürmez; o taşınmazın gereksinimi karşılamaya elverişli olup olmadığı ayrıca incelenir. Buna karşılık gereksinimin geçici olduğu anlaşılırsa dava reddedilir.

Doktrinde zorunluluk ölçütünün kanun metninde bulunmayan bir ağırlık yarattığı ileri sürülür. Bu görüşe göre kanun "kullanma zorunluluğu" derken mülkiyet hakkının olağan kullanımını kastetmiştir; içtihadın aradığı ağır zorunluluk, malikin taşınmazından yararlanma hakkını gereğinden fazla sınırlar. Karşı görüş, sürekli borç ilişkisinde kiracının korunmasının kanunun temel tercihi olduğunu, zorunluluk ölçütü gevşetilirse gereksinim iddiasının kolay bir tahliye aracına dönüşeceğini savunur.⁴

İspat Yükü ve Delil

Gereksinim iddiasını ispat yükü davacıdadır. Uygulamada ispat, iddianın türüne göre farklı belgelerle kurulur. Konut gereksiniminde hâlihazırda oturulan yerin kira sözleşmesi, o yerin gereksinimi karşılamaya elverişsiz olduğunu gösteren tespit ve nüfus kayıtları öne çıkar. İşyeri gereksiniminde ticaret sicil kayıtları, vergi levhası, ruhsat başvuruları ve mevcut işyerine ilişkin kira ya da tahliye belgeleri esas alınır.

Tanık beyanı tek başına yeterli görülmez. Gereksinimin belgeyle desteklenmediği dosyalarda, tanıkların iddiayı doğrulaması davanın kabulüne yetmez.

Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye

6098 sayılı Kanun md. 350/2, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiraya verenin dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebileceğini düzenler.

Hüküm iki koşulu birlikte arar. İlk koşul, yapılacak işin esaslı nitelikte olmasıdır. Boya, badana ya da tesisat yenileme gibi olağan bakım işleri bu kapsamda değildir. İkinci koşul, işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız hâle gelmesidir. Kiracının taşınmazda kalmasına engel olmayan çalışmalar tahliye sebebi sayılmaz.

Bu iki koşulun ispatı projeye bağlıdır. Uygulamada onaylı imar durumu, avan proje veya ruhsat başvurusu bulunmadan açılan davalar sonuçsuz kalır; çünkü işin esaslı olup olmadığı ve kullanımın imkânsız hâle gelip gelmeyeceği ancak proje üzerinden değerlendirilebilir. Kentsel dönüşüm kapsamındaki yapılarda ise 6306 sayılı Kanun uyarınca yürüyen ayrı bir tahliye rejimi bulunur; iki yol birbirinin yerine geçmez.⁵

Yeni Malikin Gereksinimi

Taşınmazı sonradan edinen kişi, kira ilişkisine kendiliğinden taraf olur. 6098 sayılı Kanun md. 351, bu kişiye kendi gereksinimi sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır ve iki ayrı yol öngörür.

Birinci yolda yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve altı ay sonra dava açar. Bildirim koşuldur; bir aylık süre içinde yazılı bildirim yapılmamışsa bu yol kapanır.

İkinci yolda yeni malik, gereksinim sebebiyle sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla kullanır. Bu yolda önceden bildirim aranmaz; ancak dava, sözleşme süresinin bitimini izleyen bir aylık pencereye sıkışır.

İki yol arasındaki seçim uygulamada kritiktir. Sözleşmenin bitimine uzun süre varsa birinci yol, bitime yakınsa ikinci yol tercih edilir. Yeni malikin gereksinimi bakımından da gerçeklik, samimiyet ve zorunluluk ölçütleri aynen aranır; malik değişikliği ölçütleri hafifletmez.

Yazılı Tahliye Taahhüdü

6098 sayılı Kanun md. 352/1, kiracının kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmaması durumunda, kiraya verenin bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebileceğini düzenler.

Hükmün geçerlilik koşulları metinden çıkar. Taahhüdün yazılı olması, belli bir tahliye tarihi içermesi ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.

Teslimden Sonra Verilme Koşulu

Kanunun aradığı en belirleyici koşul, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmasıdır. Sözleşmeyle aynı anda ya da sözleşmeden önce alınan taahhüt geçersizdir. Bunun sebebi açıktır: Kira sözleşmesi kurulurken kiracı, taşınmazı elde edebilmek için kendisine sunulan her belgeyi imzalamaya hazır durumdadır. Kanun, iradenin bu baskı altında oluşmasını engellemek ister.⁶

Uygulamada en sık görülen uyuşmazlık, taahhüdün gerçekte sözleşmeyle birlikte imzalatıldığı, ancak üzerine sonraki bir tarih yazıldığı iddiasıdır. Kiracının bu iddiayı ileri sürmesi hâlinde tarihin gerçekliği tartışılır. Boş kâğıda imza atıldığı ve belgenin sonradan doldurulduğu savunması da sık karşılaşılan bir itirazdır.

Taahhüdü Verecek Kişi

Taahhüdün kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından verilmesi gerekir. Kiracının eşi, çocuğu ya da birlikte oturduğu kişi tarafından verilen taahhüt kiracıyı bağlamaz. Kiracının birden çok olduğu ilişkilerde taahhüdün tüm kiracılarca verilmesi aranır; tek kiracının imzası diğerleri bakımından sonuç doğurmaz.

Tüzel kişi kiracılarda imza yetkisinin taahhüt tarihinde mevcut olması gerekir. Yetkisiz temsilcinin verdiği taahhüt, sonradan icazet verilmedikçe geçersizdir.

Bir Aylık Süre ve İki Yol

Kanun kiraya verene iki seçenek sunar. Birincisi icra dairesine başvurarak tahliye takibi başlatmaktır. İkincisi sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaktır. Her iki yolun da taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde kullanılması gerekir.

Bir aylık süre hak düşürücüdür. Süre geçtikten sonra taahhüde dayanılamaz; kiraya verenin elinde başka bir tahliye sebebi varsa yalnızca ona başvurabilir. Bu sürenin md. 353 uyarınca uzatılması mümkündür; kiraya veren, en geç bir aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

6098 sayılı Kanun md. 352/2, kiracının bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması hâlinde tahliye davası açılabileceğini düzenler.

Hükmün uygulanması dört koşula bağlıdır.

Birinci koşul ihtarların yazılı olmasıdır. Sözlü uyarı, telefon görüşmesi ya da mesaj yoluyla yapılan hatırlatma ihtar sayılmaz. Uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilir; tebliğ tarihinin belgelenmesi zorunludur.

İkinci koşul ihtarların haklı olmasıdır. İhtarın haklı sayılması için ihtar anında muaccel ve ödenmemiş bir kira borcunun bulunması gerekir. Henüz muaccel olmayan bir kira için gönderilen ihtar haklı değildir. Kiracının ihtardan sonra ödeme yapması ihtarı haksız hâle getirmez; kanun ödememe olgusunu değil, ihtara sebebiyet verme olgusunu esas alır.

Üçüncü koşul, ihtarların ayrı kira dönemlerine ilişkin olmasıdır. Aynı ayın kirası için gönderilen iki ihtar tek ihtar sayılır. İki ihtarın farklı aylara ilişkin olması ve her ikisinin de aynı kira yılı içinde bulunması gerekir.

Dördüncü koşul dava süresidir. Dava, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Süre kira yılının bitiminden işlemeye başladığından, ihtarların çekildiği tarihte dava açılamaz.

Önemli: İki haklı ihtar sebebiyle tahliye ile temerrüt sebebiyle fesih farklı kurumlardır. Temerrüt yolunda 6098 sayılı Kanun md. 315 uyarınca en az otuz günlük süre verilir ve süre sonunda ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilir; bu yolda kiracının ödeme yapması sonucu ortadan kaldırır. İki haklı ihtar yolunda ise ödeme yapılmış olması davayı etkilemez, çünkü korunan menfaat düzenli ödeme disiplinidir.

Kiracının Aynı İlçede Konutu Bulunması

6098 sayılı Kanun md. 352/3, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda, kiraya verenin sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebileceğini düzenler.

Hükmün uygulama alanı dardır. Konutun kiracıya ya da birlikte yaşadığı eşine ait olması, aynı ilçe veya belde sınırları içinde bulunması ve oturmaya elverişli olması aranır. Paylı mülkiyette küçük bir paya sahip olmak ya da yazlık niteliğinde bir taşınmaz edinmiş bulunmak kural olarak yeterli görülmez.

Kiraya verenin sözleşme kurulurken bu durumu bilmemesi ayrı bir koşuldur. Bilgi sahibi olduğu hâlde sözleşme kuran kiraya veren, sonradan bu sebebe dayanamaz. Bilmeme hâlinin ispatı davacıya aittir ve uygulamada bu koşul davanın en zayıf halkasını oluşturur.

On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Fesih

6098 sayılı Kanun md. 347/1, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceğini düzenler.

Bu, kiraya verenin gerekçe göstermeden ilişkiyi sona erdirebildiği tek hâldir. Ancak süre hesabı yanılgıya çok açıktır. On yıllık uzama süresi, sözleşmenin başlangıcından değil, ilk sürenin bitiminden itibaren işler. Bir yıllık belirli süreli bir sözleşmede ilk yıl uzama süresine dâhil edilmez; uzama süresi ikinci yılın başında işlemeye başlar ve on birinci yılın sonunda dolar. Bildirim ise on ikinci uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise md. 347/2 uyarınca kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bildirimin geçerliliği md. 348 gereği yazılı şekle bağlıdır. Bu hâlde ayrıca dava açılması gerekmez; bildirimle sözleşme sona erer. Kiracı taşınmazı boşaltmazsa tahliye, sona ermiş sözleşmeye dayanılarak istenir.

Dava Süresinin Uzaması

6098 sayılı Kanun md. 353, kiraya verenin en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olması hâlinde dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılacağını düzenler.

Hüküm, dava açma sürelerinin katılığını yumuşatan tek düzenlemedir ve uygulamada yeterince kullanılmaz. Bildirimin iki özelliği taşıması gerekir. Birincisi yazılı olmasıdır. İkincisi, en geç ilgili dava açma süresi içinde yapılmasıdır; süre geçtikten sonra gönderilen bildirim sonuç doğurmaz.

Uzatmanın kapsamı bir kira yılıdır. Bu süre içinde dava açılmazsa hak düşer ve yeniden bildirimle uzatma yapılamaz.

Bildirimde dava sebebinin gösterilmesi zorunlu değildir; kanunun aradığı, dava açılacağının bildirilmesidir. Bununla birlikte sebebin belirtilmesi, kiracının savunma hazırlığını kolaylaştırdığı gibi kiraya verenin iddiasının tutarlılığını da destekler.

Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat

6098 sayılı Kanun md. 355, gereksinim ya da yeniden inşa sebebiyle tahliye sağlayan kiraya verene bir sonraki üç yıl için sınırlama getirir.

Gereksinim amacıyla boşaltma sağlandığında kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar ise eski hâliyle, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Yasağa aykırılığın yaptırımı tazminattır. Kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Hüküm bir alt sınır belirler; gerçek zararın daha yüksek olduğu ispatlanırsa talep bu tutarla sınırlı kalmaz.

Bu düzenleme, gereksinim iddiasının samimiyetini sonradan denetleyen bir araçtır. Tahliyeden kısa süre sonra taşınmazın üçüncü kişiye kiraya verilmiş olması, gereksinimin baştan gerçek olmadığının güçlü belirtisi sayılır.⁷

Dava Usulü

Tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer ya da davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Yargılama basit usule tabidir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Son tutanak sunulmadan açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk süreci, kanunun öngördüğü bir aylık dava açma sürelerini kendiliğinden durdurmaz; bu nedenle başvurunun sürenin başında yapılması gerekir. Süre baskısı bulunan dosyalarda md. 353 uyarınca yazılı bildirim yapılması, arabuluculuk süreci uzasa dahi dava hakkını korur.

Tahliye taahhüdüne dayanan alacaklı bakımından icra yolu ayrı bir seçenektir. İcra dairesinde başlatılan tahliye takibine kiracı itiraz ederse, itirazın kaldırılması icra hukuk mahkemesinden istenir. Bu yolda inceleme belge üzerinden yapılır; taahhüdün tarihine yönelik ciddi bir itiraz varsa uyuşmazlık genel hükümlere göre çözülmek üzere sulh hukuk mahkemesine taşınır.

Davanın kabulü hâlinde verilen tahliye kararının icrası için kesinleşme aranmaz. Buna karşılık istinaf aşamasında icranın geri bırakılması talep edilebilir; teminat karşılığında verilen bu karar, tahliyeyi karar kesinleşinceye kadar durdurur.

Uygulama

Kiraya Veren Bakımından

İlk mesele sebep seçimidir. Aynı olayda birden çok tahliye sebebi bulunabilir; örneğin hem tahliye taahhüdü hem iki haklı ihtar koşulları gerçekleşmiş olabilir. Her sebebin dava süresi farklı işlediğinden, hangi sebebe dayanılacağı takvim üzerinden belirlenmelidir. Terditli talep mümkündür; ancak her sebep için süre koşulunun ayrı ayrı sağlanması gerekir.

İkinci mesele belge hazırlığıdır. Gereksinim davalarında dilekçe verilmeden önce nüfus kaydı, mevcut konut ya da işyerine ilişkin sözleşme ve gereksinimi somutlaştıran resmî belgeler toplanmalıdır. Yeniden inşa davalarında onaylı proje ya da ruhsat başvurusu dosyaya konulmadan dava açılması, sonucu baştan zayıflatır.

Üçüncü mesele md. 353 bildirimidir. Dava açma süresinin dolmasına yakın dosyalarda, süre içinde yazılı bildirim gönderilmesi bir kira yılı kazandırır. Bu araç uygulamada gözden kaçırılmakta ve hak düşürücü sürenin dolmasıyla dava imkânı tümüyle kaybedilmektedir.

Dördüncü mesele md. 355 sınırlamasıdır. Gereksinim sebebiyle tahliye sağlandıktan sonra taşınmazın üç yıl içinde başkasına kiralanması, hem tazminat sorumluluğu doğurur hem de kiraya verenin sonraki davalarında samimiyet değerlendirmesini olumsuz etkiler.

Kiracı Bakımından

Kiracının ilk savunması süreye yöneliktir. Dava açma süresinin kaçırılıp kaçırılmadığı ve md. 353 uyarınca geçerli bir bildirim bulunup bulunmadığı, esasa girilmeden önce incelenmesi gereken usul meseleleridir. Süre hak düşürücü olduğundan hâkim tarafından resen gözetilir; ancak dosyaya sunulan belgeler üzerinden somutlaştırılması savunmanın yararınadır.

İkinci savunma gereksinim iddiasının samimiyetine yöneliktir. Kiraya verenin gereksinimini karşılamaya elverişli başka taşınmazının bulunması, tahliye isteminin kira bedelini yükseltme amacı taşıdığını gösteren yazışmalar ve gereksinimin geçici olduğunu ortaya koyan olgular bu savunmayı destekler.

Üçüncü savunma tahliye taahhüdünün geçerliliğine yöneliktir. Taahhüdün kiralananın tesliminden önce ya da sözleşmeyle aynı anda alındığı, imza tarihinin gerçeği yansıtmadığı, belgenin boş olarak imzalatıldığı ya da taahhüdü verenin yetkisiz olduğu ileri sürülebilir. Bu itirazların soyut kalmaması, tarih ve imza sırasına ilişkin somut olgularla desteklenmesi gerekir.

Dördüncü savunma iki haklı ihtarın koşullarına yöneliktir. İhtar anında muaccel bir borcun bulunmadığı, iki ihtarın aynı kira dönemine ilişkin olduğu ya da ihtarların farklı kira yıllarına dağıldığı savunmaları sonuç doğurabilir. İhtarnamelerin tebliğ tarihleri ve ödeme belgeleri karşılaştırmalı biçimde sunulmalıdır.

Sonuç

Konut ve çatılı işyeri kirasında tahliye, kanunun saydığı sebeplerle ve kanunun öngördüğü sürelerde açılan davalarla sağlanır. Sözleşmenin süresinin dolmuş olması tek başına tahliye sebebi değildir; 6098 sayılı Kanun md. 347/1 kiraya verenin süre bitimine dayanmasını açıkça engeller.

Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerde belirleyici olan gereksinimin gerçekliği, samimiyeti ve zorunluluğudur. Bu üç ölçüt belgeyle desteklenmediğinde, iddianın doğruluğu tanık beyanıyla kurulamaz. Yeniden inşa sebebinde ise proje, davanın omurgasıdır.

Kiracıdan kaynaklanan sebeplerde belirleyici olan şekil ve takvimdir. Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmiş olması, iki haklı ihtarın ayrı kira dönemlerine ilişkin ve haklı olması, her iki sebepte de bir aylık dava süresine uyulması aranır.

Md. 353 uyarınca yapılan yazılı bildirim, sürelerin katılığını yumuşatan ve uygulamada yeterince kullanılmayan bir araçtır. Md. 355 ise gereksinim iddiasının sonradan denetlenmesini sağlar ve üç yıllık yeniden kiralama yasağına aykırılığı tazminata bağlar.

Tahliye uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen unsur çoğu zaman maddi hukuk tartışması değil, dava açılmadan önce yapılan hazırlıktır. Sebep seçimi, sürelerin hesabı, belge toplama ve gerektiğinde md. 353 bildirimi birlikte planlanmalıdır. Somut kira ilişkisinin koşullarına göre profesyonel hukuki destek alınması yerinde olur.

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi, Kira Tespitinde Hak ve Nesafet İndirimi ile Emsal Denetimi, Kiracının Ödeyeceği ve Ödemeyeceği Giderler.

Kaynakça

Aral, Fahrettin / Ayrancı, Hasan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (Yetkin Yayınları).

Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Yetkin Yayınları).

Gümüş, Mustafa Alper, Kira Sözleşmesi (Vedat Kitapçılık).

İnceoğlu, M. Murat, Kira Hukuku (On İki Levha Yayıncılık).

Yavuz, Cevdet / Acar, Faruk / Özen, Burak, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Beta Yayınları).

Zevkliler, Aydın / Gökyayla, K. Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (Turhan Kitabevi).

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 347, md. 350-355. Md. 354 hükmü, dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin düzenlemelerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini öngörür. Kiracıyı koruyan bu emredici yapının gerekçesi için bkz. M. Murat İnceoğlu, Kira Hukuku (On İki Levha Yayıncılık); Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Yetkin Yayınları). ↩
Tahliye sebeplerinin sınırlı sayıda olması ve sözleşmeyle genişletilememesi için bkz. Mustafa Alper Gümüş, Kira Sözleşmesi (Vedat Kitapçılık); Aydın Zevkliler / K. Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (Turhan Kitabevi). Aynı sonuç, 6098 sayılı Kanun md. 354 metninden doğrudan çıkar. ↩
Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması ölçütü, Yargıtay'ın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin yerleşik uygulamasında birlikte aranır. Ölçütlerin doktrindeki değerlendirmesi için bkz. Cevdet Yavuz / Faruk Acar / Burak Özen, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Beta Yayınları). ↩
Zorunluluk ölçütünün mülkiyet hakkını sınırlayıcı etkisine ilişkin eleştiri için bkz. Fahrettin Aral / Hasan Ayrancı, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (Yetkin Yayınları). Kiracının korunması lehine karşı görüş için bkz. M. Murat İnceoğlu, Kira Hukuku (On İki Levha Yayıncılık). ↩
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki tahliye rejimi, riskli yapı tespitine bağlı idari bir sürece dayanır ve 6098 sayılı Kanun md. 350/2 uygulamasından bağımsızdır. Ayrıntı için bkz. Kentsel Dönüşümde Tahliye, Yıkım ve Kira Yardımı. ↩
Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesi koşulunun iradenin serbestçe oluşmasını sağlama amacı için bkz. Mustafa Alper Gümüş, Kira Sözleşmesi (Vedat Kitapçılık); Aydın Zevkliler / K. Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (Turhan Kitabevi). ↩
6098 sayılı Kanun md. 355. Yeniden kiralama yasağının, gereksinim iddiasının samimiyetini sonradan denetleyen bir yaptırım olarak işlevi için bkz. Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Yetkin Yayınları); Cevdet Yavuz / Faruk Acar / Burak Özen, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Beta Yayınları). ↩

Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında Dava Yoluyla Tahliye