Kiracının Ödeyeceği ve Ödemeyeceği Giderler

İlgili çalışma alanı → Kat Mülkiyeti Hukuku: Ortak gider ve aidat, kiracının sorumluluğu, demirbaş ve büyük onarım için çalışma alanı.

Kiracı ile malik arasındaki gider paylaşımı, aidat uyuşmazlıklarının merkezindedir. Bu rehber, kiracının hangi kalemleri ödemekle yükümlü olduğunu, hangilerinden sorumlu olmadığını ve sorumluluğun sınırını 634 sayılı Kanun çerçevesinde gösterir. Temel ayrım nettir: kullanımla bağlantılı olağan işletme giderleri kiracıya, anaya değer katan olağanüstü giderler malike aittir.

Sorumluluğun Yasal Çerçevesi

Ortak giderlere katılma borcu 634 sayılı Kanun md. 20 ile kat malikine yüklenir. Kiracı bu borca 634 sayılı Kanun md. 22 üzerinden eklemlenir: bağımsız bölümden devamlı yararlanan kiracı, malikle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Kira ilişkisinde de kiralananın olağan kullanımından doğan temizlik ve bakım giderleri 6098 sayılı Kanun md. 313 uyarınca kiracıya aittir. İşletme giderleri, bu olağan kullanma borcunun kat mülkiyetindeki görünümüdür.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 17.10.2024 tarihli ve 2023/5500 E., 2024/3146 K. sayılı kararı, bağımsız bölümden yararlanan kişinin de 634 sayılı Kanun md. 22 uyarınca ortak gider ve avanstan kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu teyit eder. Sorumluluğun bu ortak niteliği, kiracının hangi kalemleri ödeyeceğini değil, malikle birlikte sorumlu tutulduğu kalemlerin sınırını belirler.

Kiracının Ödeyeceği Giderler

Bunlar, ana gayrimenkulün gündelik işletilmesini sağlayan ve kullanımla doğrudan bağlantılı kalemlerdir:

Kapıcı, güvenlik ve bekçi giderleri
Kalorifer ve sıcak su için yakıt gideri
Ortak kullanım elektrik ve su bedeli
Asansörün olağan bakım ve işletme gideri
Ortak alan temizliği ve bahçe bakımı
Yönetici ücreti ve olağan yönetim giderleri
Ortak tesislerin günlük işletme giderleri

Bu kalemlerde kiracı, kira tutarını aşmamak kaydıyla malikle birlikte sorumludur.

Kiracının Ödemeyeceği Giderler

Bunlar, niteliği gereği malike ait olan, anaya ve anaparaya değer katan olağanüstü harcamalardır:

Demirbaş edinimi
Büyük onarım giderleri
Bina güçlendirme gideri
Çatı, cephe, dış ısı yalıtımı gibi kalıcı yenilemeler
Kalorifer kazanının ya da asansörün tümüyle değiştirilmesi
Yeni bir tesis ya da ilave yapımı

Bu kalemler "aidat" adı altında istense dahi kiracıya yüklenemez; sorumluluk malikte kalır.

Önemli: Sorumluluğu giderin adı değil, niteliği belirler. Bir harcama gündelik kullanımı sürdürüyorsa işletme gideridir ve kiracıyı bağlar; anaya kalıcı bir değer katıyorsa büyük onarım ya da demirbaştır ve malike aittir. Asansörün bakımı kiracıda, yenilenmesi maliktedir; kalorifer yakıtı kiracıda, kazan değişimi maliktedir.

Sorumluluğun Sınırı ve Mahsup

Kiracının sorumluluğu iki yönden sınırlıdır. Tutar yönünden, kiracı ancak ödeyeceği kira kadar sorumludur; birikmiş borç kirayı aşıyorsa aşan kısımdan malik sorumludur. Mahsup yönünden ise kiracının yönetime ödediği aidat, kira borcundan düşülür; kiracı aynı tutarı iki kez ödemez.

Önemli: Kiracıdan tahsil edilen ortak gider, malikin borcunu o ölçüde sona erdirir. Yönetim, kiracıya başvurmuş olsa bile kalan borç için malike gidebilir; çünkü müteselsil sorumlulukta nihai muhatap maliktir.

Uyuşmazlıkta İzlenecek Yol

Kiracıdan istenen bir ortak gider talebiyle karşılaşıldığında, önce talebin içeriği ayrıştırılmalıdır. Talep yalnızca işletme giderlerini mi içeriyor, yoksa büyük onarım ya da demirbaş bedeli de var mı? İkinci hâlde kiracı, o kalem yönünden sorumlu olmadığını ileri sürebilir.

Yönetim tarafında ise işletme projesinde olağan gider ile olağanüstü yatırım kaleminin ayrı gösterilmesi, sonraki mahsup ve iade davalarını önler. Ortak giderin genel çerçevesi için kat mülkiyetinde ortak giderler ve aidat borcu makalesi, müteselsil sorumluluğun ayrıntısı için kiracı ve malikin ortak giderlerden müteselsil sorumluluğu makalesi, kiracı ödemezse malikin durumu için kiracının ödemediği aidattan malik sorumlu mu sayfası incelenebilir.

İlgili içerikler için bkz. Kiracı ve Malikin Ortak Giderlerden Müteselsil Sorumluluğu, Aidat ve Ortak Gider Rehberi ve Kat Mülkiyeti Hukuku.

Kiracının Ödeyeceği ve Ödemeyeceği Giderler