Kiracı ve Malikin Ortak Giderlerden Müteselsil Sorumluluğu

İlgili çalışma alanı → Kat Mülkiyeti Hukuku: Ortak gider ve aidat, kiracının sorumluluğu, demirbaş ve büyük onarım uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Apartman ve sitelerde aidat uyuşmazlıklarının çoğu tek bir soruda düğümlenir: hangi gideri kiracı öder, hangisini malik? Kanun, kiracıyı bazı ortak giderlerden malikle birlikte sorumlu tutar; ancak bu sorumluluk hem tutar hem de giderin niteliği bakımından sınırlıdır. Bir kalemin "aidat" adı altında istenmesi, kiracıyı ondan sorumlu kılmaya yetmez; belirleyici olan giderin adı değil, niteliğidir.

Müteselsil Sorumluluğun Kaynağı

Ortak giderlere katılma borcu kat malikine aittir ve 634 sayılı Kanun md. 20 ile düzenlenir. Kiracının sorumluluğu ise bu borca eklemlenir. 634 sayılı Kanun md. 22, kat malikinin gider ve avans borcundan, bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma hakkına ya da başka bir sebebe dayanarak devamlı biçimde yararlananların da müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu düzenler.

Müteselsil sorumluluk, yöneticiye seçim hakkı verir: borcu malikten de, kiracıdan da isteyebilir. Kiracıya başvurulması, malikin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz; iki borçlu da alacağın tamamından sorumludur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 17.10.2024 tarihli ve 2023/5500 E., 2024/3146 K. sayılı kararı, bağımsız bölümden yararlanan kişinin de 634 sayılı Kanun md. 22 uyarınca ortak gider ve avanstan kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu teyit eder.¹

Kiracının Sorumluluğu Kira Tutarıyla Sınırlıdır

Kiracının müteselsil sorumluluğu sınırsız değildir. 634 sayılı Kanun md. 22, kiracının sorumluluğunun ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olduğunu ve yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceğini açıkça belirtir. Yani kiracı, birikmiş ortak gider borcundan ancak o dönem ödeyeceği kira kadar sorumludur; bu tutarı aşan kısımdan malik sorumludur.

Önemli: Kiracı, ödediği aidatı kira borcundan düşer. Yönetime aidat ödeyen kiracı, aynı tutarı ayrıca kira olarak ödemek zorunda değildir; ödediği aidat o ayki kirasından mahsup edilir. Bu nedenle kiracıya yöneltilen ortak gider talebi, güncel kira tutarını aşamaz.

Kiracının Sorumlu Olduğu Giderler: İşletme ve Kullanma

Kiracı, kiralananı fiilen kullanan kişi olduğundan, taşınmazın günlük işletilmesinden ve olağan kullanımından doğan giderlerden sorumludur. Bu kalemler, ana gayrimenkulün gündelik yaşamını sürdüren, kullanımla doğrudan bağlantılı harcamalardır: kapıcı ve güvenlik giderleri, kalorifer ve sıcak su için yakıt, ortak elektrik ve su, asansörün olağan bakımı, bahçe bakımı, ortak alan temizliği ve yönetici ücreti.

Nitekim kira ilişkisinde de kiralananın olağan kullanımı için gereken temizlik ve bakım giderleri 6098 sayılı Kanun md. 313 uyarınca kiracıya aittir. İşletme giderleri, bu olağan kullanma mantığının kat mülkiyetindeki karşılığıdır; kiracı, yararlandığı hizmetin gündelik maliyetine katlanır.

Kiracının Sorumlu Olmadığı Giderler: Demirbaş ve Büyük Onarım

Buna karşılık bir grup gider, niteliği gereği malike aittir ve kiracıya yüklenemez. Bunlar, ana gayrimenkulün kendisine, yani anaya ve anaparaya ilişkin olağanüstü harcamalardır. Demirbaş edinimi, büyük onarım, güçlendirme, çatı ve cephe yenileme, kalorifer kazanının ya da asansörün tümüyle değiştirilmesi, yeni bir tesis veya ilave yapılması bu gruba girer.

Bu ayrımın mantığı açıktır. Kiracı geçici bir kullanıcıdır; taşınmazın değerini artıran veya ömrünü uzatan yatırımlardan yararlanan asıl kişi maliktir. Bu nedenle anaparaya değer katan harcamalar, kullanımdan yararlanan kiracıya değil, mülkiyet sahibine bırakılır.

Önemli: Belirleyici olan giderin adı değil, niteliğidir. Büyük bir onarım ya da demirbaş bedeli "aidat" kalemi içinde gösterilse bile, niteliği itibarıyla anaya ilişkin bir yatırımsa kiracıdan istenemez. Yönetim, olağan işletme gideri ile olağanüstü yatırım giderini işletme projesinde ayrı göstermelidir; aksi hâlde kiracıdan yapılan tahsilat, mahsup ve iade uyuşmazlığına yol açar.

Sınırdaki Kalemler ve Değerlendirme Ölçütü

Uygulamada tartışma, olağan bakım ile büyük onarım arasındaki sınırda yoğunlaşır. Asansörün periyodik bakımı işletme gideridir ve kiracıyı bağlar; asansörün tümüyle yenilenmesi ise büyük onarımdır ve malike aittir. Kalorifer sisteminin olağan yakıtı ve bakımı kiracıdadır; kazanın komple değişimi malikindedir. Ölçüt, harcamanın gündelik kullanımı mı sürdürdüğü, yoksa anaya kalıcı bir değer mi kattığıdır.

Bu ölçüt, kat malikleri kurulunun kararıyla da değiştirilemez. Kurul, olağanüstü bir yatırım giderini "aidat" adı altında kiracıya yansıtan bir karar alsa dahi, kiracının 634 sayılı Kanun md. 22 kapsamındaki sorumluluğu giderin gerçek niteliğine göre belirlenir.

Uygulamada

Yönetim tarafında ilk adım, işletme projesinde kalemleri doğru ayırmaktır. Olağan işletme giderleri ile demirbaş ve büyük onarım kalemleri ayrı gösterilmeli; kiracıdan yalnızca işletme giderleri, kira tutarını aşmayacak biçimde istenmelidir. Kiracıdan tahsil edilen tutar malikin borcundan düşülür.

Kiracı tarafında, kendisinden istenen aidatın içeriği sorgulanmalıdır. Talep bir büyük onarım ya da demirbaş bedelini içeriyorsa, bu kalem yönünden sorumluluk bulunmadığı ileri sürülebilir. Ödenen aidatın kira borcundan mahsup edileceği de gözetilmelidir.

Malik tarafında ise, kiracıdan tahsil edilemeyen ya da kira tutarını aşan kısımdan kendisinin sorumlu olduğu unutulmamalıdır. Ortak gider borcunun tamamı için nihai muhatap maliktir; kiracının sorumluluğu yalnızca bir güvence katmanıdır. Ortak giderin kaynağı ve tahsil yolları için kat mülkiyetinde ortak giderler ve aidat borcu makalesi ile aidat ve ortak gider rehberi sayfalarına, kiracının hangi kalemleri ödeyeceğinin listesi için kiracının ödeyeceği ve ödemeyeceği giderler rehberi sayfasına bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyetinde Ortak Giderler ve Aidat Borcu, Kiracının Ödeyeceği ve Ödemeyeceği Giderler Rehberi ve Kat Mülkiyeti Hukuku.

Genel giderlere ve avansa katılma borcundan sorumlular ile kiracının sorumluluğunun kapsamı için bkz. ÜREM, Müge, Kat Mülkiyetinde Genel Giderlere ve Avansa Katılma Borcundan Sorumlular (KMK m. 20/I ve 22/I Hükümleri Uyarınca), İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2022. Katılma yükümlülüğünün nitelikleri için ayrıca bkz. KURT, Ekrem, "Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri", Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 2013, S. 14, s. 299-328. ↩

Kiracı ve Malikin Ortak Giderlerden Müteselsil Sorumluluğu