Hangi Giderler İşletme Gideri, Hangileri Büyük Onarım?

Hangi Giderler İşletme Gideri, Hangileri Büyük Onarım?

İlgili çalışma alanı → Kat Mülkiyeti Hukuku: Ortak gider, işletme gideri ile büyük onarım ayrımı için çalışma alanı.

Kısa cevap: İşletme gideri, ana gayrimenkulün gündelik kullanımını sürdüren olağan harcamadır ve kiracıyı da bağlar. Büyük onarım ise anaya kalıcı değer katan, ömrünü uzatan olağanüstü yatırımdır ve malike aittir. Ayrımın ölçütü giderin adı değil, niteliğidir.

İşletme Giderleri

Bunlar kullanımla doğrudan bağlantılı, tekrar eden olağan kalemlerdir: kapıcı ve güvenlik, kalorifer ve sıcak su yakıtı, ortak elektrik ve su, asansörün periyodik bakımı, temizlik, bahçe bakımı, yönetici ücreti ve ortak tesislerin günlük işletme giderleri. Bu kalemler kat malikinin borcudur; kiracı da 634 sayılı Kanun md. 22 uyarınca kira tutarıyla sınırlı biçimde sorumludur.

Büyük Onarım ve Demirbaş

Bunlar anaya ve anaparaya ilişkin olağanüstü harcamalardır: demirbaş edinimi, bina güçlendirme, çatı ve cephe yenileme, kalorifer kazanının ya da asansörün tümüyle değiştirilmesi, yeni bir tesis veya ilave. Bu kalemler 634 sayılı Kanun md. 20 kapsamında maliklere aittir ve kiracıya yansıtılamaz.

Önemli: Aynı ekipmanda ayrım netleşir. Asansörün bakımı işletme gideri, yenilenmesi büyük onarımdır. Kaloriferin yakıtı işletme gideri, kazanın değişimi büyük onarımdır. Boya ve badananın olağanı işletme, ısı yalıtımı ve cephe yenilemesi olağanüstü yatırımdır.

Neden Önemli

Ayrım, hem kiracının sorumluluğunu hem de tahsil ve iade uyuşmazlıklarını belirler. Bir kalem büyük onarımsa kiracıya yüklenemez; işletme gideri ise kiracı kira sınırında sorumludur. Bu nedenle yönetim, işletme projesinde iki kalemi ayrı göstermelidir. Kalemlerin listesi için kiracının ödeyeceği ve ödemeyeceği giderler rehberi sayfasına, ortak giderin genel çerçevesi için kat mülkiyetinde ortak giderler ve aidat borcu makalesine bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Kiracının Ödeyeceği ve Ödemeyeceği Giderler Rehberi ve Kiracı Demirbaş ve Büyük Onarıma Katılır mı.