İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Gereksinim sebebiyle tahliye ve kira uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde. 6098 sayılı Kanun md. 350/1, kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde dava açabileceğini düzenler.¹

---

Kimin Gereksinimi Dayanak Olur

Kanunun saydığı kişi çevresi kapalıdır. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler bu çevreye girer.

Kardeş, yeğen, kayınvalide ya da arkadaş için gereksinim ileri sürülemez. Bakmakla yükümlü olma hâli ise kanundan doğar; fiilen bakılıyor olmak tek başına yeterli görülmez.

Paylı mülkiyette davanın tüm paydaşlarca birlikte açılması aranır. Elbirliği mülkiyetinde de aynı kural geçerlidir; tek paydaşın açtığı dava husumet yönünden eksik kalır.

---

Gereksinim Nasıl Değerlendirilir

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Üç ölçüt birlikte değerlendirilir.

Gerçeklik, gereksinimin sözde değil fiilen bulunmasını anlatır. Samimiyet, tahliye isteminin başka bir amaca, örneğin kira bedelini yükseltmeye ya da taşınmazı boş olarak satmaya hizmet etmemesini ifade eder. Zorunluluk ise kiralananın kullanılmasının makul bir seçenek olmanın ötesine geçmesini gerektirir.

Zorunluluk mutlak bir imkânsızlık anlamına gelmez. Kiraya verenin başka taşınmazı bulunması davayı kendiliğinden düşürmez; o taşınmazın gereksinimi karşılamaya elverişli olup olmadığı ayrıca incelenir.

Önemli: Geçici gereksinim tahliye sebebi sayılmaz. Kısa süreli bir kullanım ihtiyacı ya da yakın gelecekte ortadan kalkacağı anlaşılan bir durum, kanunun aradığı zorunluluk ölçütünü karşılamaz.

---

Hangi Belgeler Gerekir

Gereksinimi ispat yükü davacıdadır ve ispat kural olarak belgeyle kurulur.

Konut gereksiniminde hâlihazırda oturulan yerin kira sözleşmesi, o yerin elverişsizliğini gösteren tespit, nüfus kayıtları ve varsa tahliye ihtarnamesi dosyaya konulur. Aile bireylerinin sayısı ile mevcut konutun büyüklüğü arasındaki oransızlık da somutlaştırılır.

İşyeri gereksiniminde ticaret sicil kayıtları, vergi levhası, ruhsat başvuruları ve mevcut işyerine ilişkin kira sözleşmesi ya da tahliye belgeleri esas alınır. İşin niteliği gereği kiralananın konumunun zorunlu olduğu iddia ediliyorsa bu husus ayrıca açıklanır.

Tanık beyanı tek başına yeterli görülmez. Belgeyle desteklenmeyen bir gereksinim iddiası, tanıklar doğrulasa dahi kabul edilmeyebilir.

---

Dava Süresi ve Uzatma

Belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır.

Süre hak düşürücüdür ve hâkim tarafından resen gözetilir. Kaçırıldığında dava esasa girilmeden reddedilir; kiraya veren bir sonraki kira yılının sonunu beklemek zorunda kalır.

6098 sayılı Kanun md. 353 bir çıkış yolu sunar. Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse süre bir kira yılı için uzamış sayılır.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Süreç bir aylık süreyi kendiliğinden durdurmadığından, başvurunun sürenin başında yapılması ya da md. 353 bildiriminin gönderilmesi gerekir.

---

Tahliyeden Sonraki Üç Yıl

6098 sayılı Kanun md. 355, gereksinim amacıyla boşaltma sağlayan kiraya verenin, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağını düzenler.

Yasağa aykırılık hâlinde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

Bu hüküm, gereksinim iddiasının samimiyetini sonradan denetleyen bir araçtır. Tahliyeden kısa süre sonra taşınmazın üçüncü kişiye kiralanması, gereksinimin baştan gerçek olmadığının güçlü belirtisi sayılır.

---

İlgili içerikler için bkz. Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında Dava Yoluyla Tahliye, Tahliye Taahhüdü Hangi Hâllerde Geçerlidir, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Dipnotlar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 350, md. 353 ve md. 355. Gereksinim ölçütlerinin doktrindeki değerlendirmesi için bkz. Cevdet Yavuz / Faruk Acar / Burak Özen, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Beta Yayınları); Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Yetkin Yayınları). ↩