On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye Mümkün mü?
On yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye Mümkün mü?
İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kira sözleşmesinin sona ermesi ve tahliye uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Evet, ancak süre hesabı sanıldığından uzundur. 6098 sayılı Kanun md. 347/1, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceğini düzenler.1
Süre Ne Zaman Başlar
Yaygın yanılgı, on yılın sözleşmenin başlangıcından sayılmasıdır. Kanun "uzama süresi" der; ilk kira süresi bu hesaba girmez.
Bir yıllık belirli süreli bir sözleşmede ilk yıl sözleşme süresidir. Uzama süresi ikinci yılın başında işlemeye başlar ve on birinci yılın sonunda dolar. Kiraya veren, on ikinci uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilir.
Beş yıllık bir sözleşmede ise ilk beş yıl sözleşme süresidir. Uzama süresi altıncı yılın başında işlemeye başlar ve on beşinci yılın sonunda dolar.
Önemli: Bildirim süresi kaçırıldığında sözleşme bir yıl daha uzar. Kiraya veren bir sonraki uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yeniden bildirimde bulunmak zorunda kalır. Üç aylık süre, bildirimin kiracıya tebliğ edildiği tarihe göre hesaplanır.
Bildirim Nasıl Yapılır
6098 sayılı Kanun md. 348, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliğini yazılı şekilde yapılmasına bağlar. Sözlü bildirim sonuç doğurmaz.
Uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilir. Bunun sebebi şekil zorunluluğu değil, tebliğ tarihinin belgelenmesidir; üç aylık sürenin tutulup tutulmadığı ancak tebliğ tarihiyle denetlenebilir.
Bildirimde sebep gösterilmesi gerekmez. Kanun bu hâlde kiraya verene gerekçesiz fesih imkânı tanır; gereksinim, yeniden inşa ya da başka bir sebebin bulunması aranmaz.
Bildirimden Sonra Dava Gerekir mi
Bildirimle sözleşme kendiliğinden sona erer. Ayrıca tahliye davası açılması gerekmez.
Kiracı taşınmazı boşaltmazsa tahliye, sona ermiş sözleşmeye dayanılarak istenir. Bu aşamada dava ya da icra yoluna başvurulur; uyuşmazlığın konusu sözleşmenin sona erip ermediğidir.
Kiracının en güçlü savunması süre hesabına yöneliktir. Uzama süresinin dolmadığı ya da üç aylık bildirim süresine uyulmadığı ileri sürülürse, sözleşmenin sona ermediği sonucuna varılır.
Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Durum
6098 sayılı Kanun md. 347/2, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının her zaman, kiraya verenin ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebileceğini düzenler.
Burada on yıllık süre kiranın başlangıcından işler. Fesih bildirimi ise genel hükümlere, yani taşınmaz kiralarında öngörülen fesih dönemi ve bildirim sürelerine tabidir.
Belirli süreli sözleşmenin kiracının bildirimde bulunmaması yüzünden uzaması, sözleşmeyi belirsiz süreli hâle getirmez. Md. 347/1 uyarınca sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır ve belirli süreli niteliğini korur.
İlgili içerikler için bkz. Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında Dava Yoluyla Tahliye, İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.
Dipnotlar
-
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 347 ve md. 348. Uzama süresinin başlangıcı ve bildirim şekli için bkz. Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Yetkin Yayınları); Mustafa Alper Gümüş, Kira Sözleşmesi (Vedat Kitapçılık). ↩
Sonraki dosya · Soru
Tahliye Taahhüdü Hangi Hâllerde Geçerlidir?
Dosyayı aç →