Tahliye Taahhüdü Hangi Hâllerde Geçerlidir?
Tahliye taahhüdünün geçerli olması için yazılı olması, belli bir tahliye tarihi içermesi ve kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekir. Sözleşmeyle birlikte alınan taahhüt geçersizdir.
Tahliye Taahhüdü Hangi Hâllerde Geçerlidir?
İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kira ilişkisinin sona ermesi ve tahliye uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Üç koşul birlikte gerçekleşmişse. 6098 sayılı Kanun md. 352/1, kiracının kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesini arar. Yazılılık, belli tarih ve teslimden sonra verilme koşullarından biri eksikse taahhüt sonuç doğurmaz.1
Teslimden Sonra Verilmiş Olmalı
Koşulların en belirleyicisi budur. Kira sözleşmesiyle aynı anda ya da sözleşmeden önce imzalanan tahliye taahhüdü geçersizdir.
Sebebi iradenin serbestçe oluşmasıdır. Sözleşme kurulurken kiracı, taşınmazı elde edebilmek için önüne konulan her belgeyi imzalamaya hazır durumdadır. Kanun, bu baskı altında verilen bir taahhüde sonuç bağlamaz.
Uygulamada en sık görülen uyuşmazlık, taahhüdün gerçekte sözleşmeyle birlikte imzalatılıp üzerine sonraki bir tarih yazılmasıdır. Kiracı bu iddiayı ileri sürdüğünde, belgedeki tarihin gerçeği yansıtıp yansıtmadığı tartışılır.
Yazılı Olmalı ve Belli Bir Tarih İçermeli
Sözlü tahliye vaadi hiçbir sonuç doğurmaz. Taahhüdün yazılı olması geçerlilik koşuludur.
Taahhütte tahliye tarihinin belli olması gerekir. "Kısa süre içinde", "işim biter bitmez" gibi belirsiz ifadeler taahhüdü geçersiz kılar. Tarih, gün olarak gösterilmeli ya da tereddüde yer bırakmayacak biçimde belirlenebilir olmalıdır.
Noter onayı zorunlu değildir. Adi yazılı taahhüt de geçerlidir; ancak noter düzenlemesi, tarihin ve imzanın sonradan tartışılmasını güçleştirir.
Önemli: Boş kâğıda atılan imzanın sonradan tahliye taahhüdü olarak doldurulduğu savunması uygulamada sık ileri sürülür. Kiracı bu iddiayı somut olgularla desteklemekle yükümlüdür; imzanın inkâr edilmemesi tek başına taahhüdün içeriğini de kabul anlamına gelmez.
Taahhüdü Kim Verebilir
Taahhüdün kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından verilmesi gerekir. Kiracının eşi, çocuğu veya birlikte oturduğu kişi tarafından verilen taahhüt kiracıyı bağlamaz.
Kiracının birden çok olduğu ilişkilerde taahhüdün tüm kiracılarca verilmesi aranır. Tek kiracının imzası, diğer kiracılar bakımından sonuç doğurmaz.
Tüzel kişi kiracılarda imza yetkisinin taahhüt tarihinde bulunması gerekir. Yetkisiz kişinin verdiği taahhüde sonradan icazet verilmedikçe geçerlilik tanınmaz.
Taahhütten Sonra Ne Yapılır
Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya verenin iki yolu vardır. Birincisi icra dairesine başvurarak tahliye takibi başlatmaktır. İkincisi sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaktır.
Her iki yolun da taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde kullanılması gerekir. Bu süre hak düşürücüdür; geçtikten sonra taahhüde dayanılamaz.
Süre baskısı varsa 6098 sayılı Kanun md. 353 devreye girer. Kiraya veren, bir aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Uygulamada
Kiraya veren bakımından en yaygın hata, taahhüdü sözleşme imzasıyla aynı anda almaktır. Bu belge dosyaya konulduğunda karşı taraf tarih itirazını hazır bulur. Taahhüdün, taşınmaz fiilen teslim edildikten sonraki bir tarihte ve ayrı bir belge olarak düzenlenmesi gerekir.
İkinci hata bir aylık sürenin kaçırılmasıdır. Kiracıyla yapılan görüşmeler uzarken süre dolduğunda, geçerli bir taahhüt bulunsa dahi tahliye istenemez. Görüşme sürecek olsa bile md. 353 uyarınca yazılı bildirim gönderilmesi hakkı korur.
Kiracı bakımından ilk inceleme tarih sırasına yöneliktir. Kira sözleşmesinin tarihi, taşınmazın fiilen teslim edildiği tarih ve taahhütteki tarih karşılaştırılmalıdır. Teslimden önceki bir tarih taşıyan taahhüt geçersizdir.
Kiracının ikinci incelemesi bir aylık süreye ilişkindir. Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay geçtikten sonra başlatılan takip ya da açılan dava, taahhüde dayanamaz.
İlgili içerikler için bkz. Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında Dava Yoluyla Tahliye, Kira Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilir mi, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.
Dipnotlar
-
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 352/1 ve md. 353. Hükmün geçerlilik koşulları ile iradenin korunması amacı için bkz. Mustafa Alper Gümüş, Kira Sözleşmesi (Vedat Kitapçılık); M. Murat İnceoğlu, Kira Hukuku (On İki Levha Yayıncılık). ↩
Sonraki dosya · Soru
Devir Davası Açma Hakkı Ne Zaman Düşer?
Dosyayı aç →