Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi

Giriş

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kira bedelinin tespiti, uyarlama ve tahliye uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kira bedelinin belirlenmesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların iradesine bırakılmış bir konu değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 344, sözleşme özgürlüğüne üç ayrı katmanda müdahale eder: yenilenen dönemlerde artış oranına tavan koyar, anlaşma yoksa belirlemeyi hâkime bırakır ve beş yılın dolmasıyla birlikte bedeli tamamen yargısal bir ölçüte tabi kılar. Bu üç katman, aynı sözleşmenin ömrü boyunca sırayla uygulanır.

Enflasyonun yüksek seyrettiği dönemlerde bu düzenlemenin pratik ağırlığı artar. Kiraya veren bakımından sorun, sözleşmesel artışın rayiçle arasındaki makasın kapanmamasıdır; kiracı bakımından sorun ise beş yılın dolmasıyla birlikte bedelin tek seferde rayice çekilmesi riskidir. 6098 sayılı Kanun md. 344/3 bu iki menfaati "hakkaniyet" ölçütü üzerinden dengelemeyi amaçlar.

Bu makale, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kuralları mevzuat, doktrin ve güncel Yargıtay 3. Hukuk Dairesi uygulaması üzerinden inceler. İnceleme, artış oranına ilişkin sınırlamayı, hak ve nesafet döneminin işleyişini, tespit davasının süresini ve bilirkişi incelemesinin denetim ölçütlerini kapsar.

---

Kavramsal Çerçeve

Kira Bedelinin Belirlenmesi ile Tespit Davasının Ayrımı

Kira bedelinin belirlenmesi maddi hukuka, tespit davası ise usul hukukuna ilişkin bir kavramdır. Maddi hukuk, yenilenen dönemde uygulanacak bedelin hangi ölçütlere göre saptanacağını gösterir; tespit davası ise bu ölçütlerin yargısal olarak uygulanmasını sağlayan araçtır.

Bu ayrımın pratik sonucu şudur: taraflar sözleşmede geçerli bir artış hükmü kararlaştırmışsa, kira bedeli yeni dönemde kendiliğinden o oranda artar ve dava açılması gerekmez. Dava, ancak sözleşmesel artışın yetersiz kaldığı, hiç kararlaştırılmadığı ya da beş yıllık sürenin dolduğu hâllerde gündeme gelir.¹

Kira tespit davası, niteliği itibarıyla yenilik doğuran değil, tespit hükmü veren bir davadır. Mahkeme yeni bir sözleşme kurmaz; mevcut sözleşmenin bedel unsurunu kanunun öngördüğü ölçütlere göre yeniden belirler. Bu nedenle dava, kira ilişkisinin devamını varsayar ve sona ermiş bir sözleşmede açılamaz.

Kiracının Korunması Düşüncesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, kiracının zayıf taraf sayıldığı varsayımına dayanır. Doktrinde bu koruma, sürekli borç ilişkisinin niteliğiyle açıklanır: kiracı, kiralanana zaman içinde ekonomik ve kişisel bir bağ kurar; bedelin ani ve öngörülemez biçimde yükselmesi bu bağı tek taraflı olarak değersizleştirir.²

Koruma düşüncesi, 6098 sayılı Kanun md. 346'daki kiracı aleyhine düzenleme yasağıyla tamamlanır. Anılan hüküm, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini; kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğunu düzenler. Bedel artışına ilişkin sınırlamalar da aynı korumacı mantığın parçasıdır.

Bununla birlikte koruma mutlak değildir. 6098 sayılı Kanun md. 344/3, beş yılın dolmasıyla birlikte kiraya verene rayice yaklaşma imkânı tanır. Sistem, kiracıyı ani sıçramadan korurken kiraya vereni de süresiz bir değer kaybına mahkûm etmez.

---

Mevzuat Analizi

6098 Sayılı Kanun Md. 344/1: Anlaşma Varsa Endeks Tavanı

Maddenin birinci fıkrası şu hükmü içerir:

"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."

Hüküm, artış anlaşmasını geçersiz kılmaz; onu bir üst sınıra bağlar. Endeksin üzerinde kararlaştırılan oran, aşan kısım bakımından geçersizdir ve sözleşme endeks oranıyla ayakta kalır. Kısmi geçersizlik yaptırımının seçilmiş olması, tarafların iradesinin tamamen bertaraf edilmesini önler.³

Ölçüt, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu, endeksin yıllık değişim oranından farklı ve kural olarak daha düşük bir büyüklüktür. Uygulamada en sık yapılan hesap hatası, iki büyüklüğün birbiri yerine kullanılmasıdır.

6098 Sayılı Kanun Md. 344/2: Anlaşma Yoksa Hâkimin Belirlemesi

İkinci fıkra, artış konusunda anlaşma bulunmayan hâlleri düzenler. Bu durumda kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

İkinci fıkra ile üçüncü fıkra arasındaki fark, ölçütün kapsamındadır. İkinci fıkrada endeks bir tavan işlevi görür ve emsal kira bedelleri belirleyici değildir; üçüncü fıkrada ise endeks, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleriyle birlikte değerlendirilen üç ölçütten biridir. Bu nedenle ikinci fıkra kapsamındaki belirleme, rayiç bedelin altında kalabilir.

6098 Sayılı Kanun Md. 344/3: Beş Yıl ve Hak ve Nesafet Dönemi

Üçüncü fıkra, sistemin ağırlık merkezidir:

"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir."

Hükmün üç özelliği dikkat çeker. İlki, tarafların anlaşmasının etkisiz kılınmasıdır: sözleşmede artış hükmü bulunsa dahi beş yılın sonunda hâkim belirlemesi devreye girer. İkincisi, ölçütün üçlü yapısıdır; endeks tek başına belirleyici olmaktan çıkar. Üçüncüsü, beş yıllık periyodun tekrar etmesidir; belirleme bir defaya mahsus değildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, sürenin hesabında sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli, kısa ya da uzun süreli olmasına bakılmayacağını; beş yılın dolmasının tek başına yeterli olduğunu belirtmektedir.⁴ Bu yaklaşım, tarafların sözleşme süresini kısa tutarak hak ve nesafet dönemini erteleme çabasını sonuçsuz bırakır.

Beş yıllık sürenin başlangıcı bakımından belirleyici olan, kira ilişkisinin başlangıç tarihi ve bedelin rayice göre belirlendiği son tarihtir. Aynı Daire, salgın döneminde artış yapılmamasını kararlaştıran bir protokolün, bedelin rayice ve emsallere göre belirlenmediği gerekçesiyle beş yıllık sürenin başlangıcı sayılamayacağına hükmetmiştir.⁵

6098 Sayılı Kanun Md. 344/4: Yabancı Para Kirası

Dördüncü fıkra, bedelin yabancı para olarak kararlaştırıldığı hâllerde 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağını öngörür. Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 6098 sayılı Kanun md. 138 hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra belirleme yapılırken yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek üçüncü fıkra uygulanır.

Bu düzenleme, döviz cinsinden bedelin kur hareketiyle kendiliğinden güncellendiği varsayımına dayanır. Kurdaki değişim ile kiralananın rayiç değeri arasındaki bağın koptuğu dönemlerde ise beş yıl beklemeksizin uyarlama yolu gündeme gelir.

---

Endeks Ölçütünün Değişimi ve Geçici Tavan Dönemi

ÜFE'den TÜFE'ye Geçiş

6098 sayılı Kanun md. 344, ilk hâlinde üretici fiyat endeksindeki artış oranını ölçü almaktaydı. 18.01.2019 tarihinde yürürlüğe giren 7161 sayılı Kanun ile ölçüt, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olarak değiştirildi. Değişiklik, üretici fiyatlarındaki oynaklığın konut ve işyeri kiralarına doğrudan yansımasını sınırlamayı amaçlar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.05.2026 tarihli kararında bu değişikliğin uygulama alanını iki yönden netleştirmiştir. İlkin, 18.01.2019 tarihinden itibaren yenilenen dönemlerde ölçüt tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. İkinci olarak bu kural, kiracısı tacir olan işyeri kiraları bakımından da uygulanır.⁶

İkinci tespit uygulamada tartışmalıydı. 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi, kiracısı tacir olan işyeri kiralarında bazı hükümlerin uygulanmasını ertelemişti; ancak md. 344 bu erteleme kapsamında değildir. Kararın bu yönü, ticari kira sözleşmelerinde endeks üstü artış kararlaştırma pratiğini doğrudan etkiler.

Konut Kiralarında Yüzde Yirmi Beş Tavanı

7409 sayılı Kanunla eklenen geçici madde 1 ve 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici madde 2, konut kiraları bakımından yenilenen dönemlerde uygulanacak artışı, bir önceki kira yılına ait bedelin yüzde yirmi beşiyle sınırlamıştır. Endeks değişim oranının bu oranın altında kalması hâlinde endeks oranı geçerlidir.

Bu sınırlama iki dönemi kapsar: 11.06.2022 ile 01.07.2023 arası ve 02.07.2023 ile 01.07.2024 arası. Süre uzatılmadığından, 01.07.2024 tarihinden sonra yenilenen konut kira dönemlerinde genel rejime, yani 6098 sayılı Kanun md. 344/1 ve md. 344/2 hükümlerine dönülmüştür.

Geçici tavanın sona ermesi, geçmiş dönemlere ilişkin uyuşmazlıkları ortadan kaldırmaz. Tavan döneminde yapılan fazla ödemelerin iadesi ve eksik ödemelerin tamamlanması istemleri, ilgili dönemin kuralına göre değerlendirilir. Geçici maddeler ayrıca, tavanın md. 344/2 uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanacağını açıkça belirtir; hak ve nesafet dönemine ilişkin md. 344/3 ise bu kapsamda sayılmamıştır.

Önemli: Yüzde yirmi beş tavanı yalnızca konut kiralarına ve yalnızca belirtilen iki döneme özgüdür. İşyeri kiralarında hiçbir zaman uygulanmamıştır. Bu ayrımın gözden kaçırılması, hem sözleşme müzakerelerinde hem de itirazın iptali davalarında hatalı hesaplamaya yol açar.

---

Tespit Davasının Usulü

Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi

6098 sayılı Kanun md. 345, davanın her zaman açılabileceğini belirtir; asıl mesele, verilecek kararın hangi dönemden itibaren kiracıyı bağlayacağıdır. Hüküm üç ayrı senaryo kurar.

İlk senaryoda dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmıştır. Bu hâlde belirlenen bedel, yeni kira döneminin başından itibaren geçerlidir.

İkinci senaryoda kiraya veren, aynı otuz günlük süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuştur. Bildirim yapılmışsa dava, izleyen kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve karar yine dönem başından itibaren sonuç doğurur.

Üçüncü senaryoda sözleşmede yeni dönemde bedelin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunmaktadır. Bu hâlde ayrıca ihtar gerekmez; yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel, dönem başından itibaren geçerli olur.

Doktrinde otuz günlük sürenin hak düşürücü nitelik taşımadığı, sürenin geçirilmesinin yalnızca kararın geriye etkili uygulanmasını engellediği kabul edilir.⁷ Süre kaçırıldığında dava reddedilmez; belirlenen bedel bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Görev ve Yargılama Usulü

Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 4 uyarınca sulh hukuk mahkemesidir ve dava basit yargılama usulüne tabidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması, 6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi uyarınca dava şartıdır. Kira bedelinin tespiti istemi de bu kapsamda değerlendirilir; arabuluculuk son tutanağı sunulmadan açılan dava usulden reddedilir.

Yargılamada keşif ve bilirkişi incelemesi kural olarak zorunludur. Hak ve nesafet dönemine ilişkin tespitte bilirkişi kurulunun, kiralananın niteliğine göre inşaat mühendisi veya mimar ile emlak bilirkişisinden oluşturulması aranmaktadır.⁸

---

Hak ve Nesafet Yönteminin İçtihadi Çerçevesi

Yöntemin Aşamaları

Yargıtay uygulaması, hak ve nesafet dönemine ilişkin belirlemeyi 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayandırır ve yöntemi sıralı aşamalara böler.⁹

İlk aşamada taraflarca bildirilen emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örneği dosyaya alınır. İkinci aşamada bilirkişi kurulu, kiralananı ve taraf emsallerini tek tek yerinde görüp inceler; gerekli ölçüm ve tespitleri yapar. Üçüncü aşamada kiralanan ile emsaller; konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süresi gibi bedele etki eden tüm unsurlar bakımından ayrı ayrı karşılaştırılır.

Dördüncü aşamada her emsalin niçin uygun sayıldığı ya da elendiği somut gerekçeyle açıklanır. Beşinci aşamada kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği bedel saptanır. Son aşamada hâkim, bu bedel üzerinden hak ve nesafete, kiracılık süresine ve tarafların sözleşmeden bekledikleri amaca uygun bir indirim yaparak makul bedele hükmeder.

İndirim Oranı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 06.05.2026 tarihli kararında indirim bandını açıkça yüzde beş ile yüzde yirmi arasında göstermiştir.¹⁰ Bant, hâkimin takdirini ortadan kaldırmaz; denetlenebilir bir çerçeve çizer.

Oranın belirlenmesinde kiracılık süresinin uzunluğu, kiracının kiralanana yaptığı ve malikte kalacak yatırımlar ile işletmenin taşınmaza bağlılığı yükseltici; kısa kiracılık süresi, kiralananın malikçe yenilenmiş olması ve mevcut bedelin rayicin çok altında kalması ise düşürücü etki yapar.

Aynı kararda işyeri kiralarında tespitin brüt olarak yapılması gerektiği de vurgulanmıştır. Talep sonucunun net ya da brüt olarak kurulması, hüküm fıkrasının infaz kabiliyetini doğrudan etkilediğinden usuli bir ayrıntı sayılmaz.

Emsal Kavramı ve İlan Verisi

Emsal, fiilen kurulmuş bir kira ilişkisinin bedelini ifade eder. İlan ise kiraya verenin tek taraflı talebini gösterir ve üzerinde anlaşılmış bir bedeli temsil etmez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, internet sitelerinden alınan ilanlardaki taşınmazlar görülüp değerlendirilmeden ilan ortalamasının birim değer olarak esas alınmasını, raporu hükme elverişsiz kılan bir eksiklik saymıştır.¹¹

Bu yaklaşım, ilan verisini tamamen dışlamaz. İlan, sunulan emsal sözleşmeleri destekleyen tamamlayıcı bir veri olarak değerlendirilebilir; tek başına tespitin dayanağı yapıldığında rapor denetime elverişsiz hâle gelir.

Denetim ölçütünün özü, sonucun değil yöntemin sınanmasıdır. Aynı Daire, kira tazminatının hesabına ilişkin bir uyuşmazlıkta da, artış oranlarının hangi ölçüte göre uygulandığı belirtilmeyen bilirkişi hesabını, oranların emsal mahkeme kararlarına dayandırıldığı açıklamasıyla yetinilemeyeceği gerekçesiyle denetime elverişsiz bulmuştur.¹²

---

Doktrin Tartışması

Hakkaniyet Ölçütünün Belirsizliği

Doktrinde md. 344/3'teki hakkaniyet ölçütünün belirsizliği eleştirilir. Ölçütün içeriği kanunda tanımlanmadığından, uygulama içtihatla oluşan bir indirim bandına dayanmaktadır. Bu durum öngörülebilirliği zayıflatır ve benzer uyuşmazlıklarda farklı sonuçlara yol açabilir.¹³

Karşı görüş, belirsizliğin bilinçli bir tercih olduğunu savunur. Kira ilişkileri taşınmazın niteliğine, bölgeye ve tarafların konumuna göre büyük farklılık gösterdiğinden, sayısal bir formül adaletsiz sonuçlar doğurur. Hakkaniyet ölçütü, hâkime somut olayın özelliklerini gözetme imkânı tanır.¹⁴

Uzlaşma noktası, takdirin denetlenebilirliğinde aranmaktadır. Oranın kendisi kanunla belirlenemese de, oranın dayandığı olguların gerekçede gösterilmesi zorunludur. Güncel Yargıtay uygulaması da bozma sebebini rakamda değil, rakamın nasıl bulunduğunun denetlenememesinde görmektedir.

Beş Yıllık Periyodun Uzunluğu

İkinci tartışma, beş yıllık periyodun enflasyonist ortamda uygun olup olmadığına ilişkindir. Bir görüşe göre yüksek enflasyon dönemlerinde beş yıl, kiraya veren aleyhine ciddi bir değer kaybı yaratır ve endeks tavanı bu kaybı telafi etmeye yetmez. Diğer görüş, periyodun kısaltılmasının kiracının konut ve işyeri güvenliğini zayıflatacağını, kira ilişkisini sürekli müzakere hâline getireceğini savunur.¹⁵

Bu tartışmanın pratik yansıması, aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama talepleridir. 6098 sayılı Kanun md. 138, beş yıl dolmadan da bedelin uyarlanmasını mümkün kılar; ancak koşulları ağırdır. Öngörülemezlik, borçlunun kusursuzluğu ve ifanın hâlâ gerçekleşmemiş olması birlikte aranır.

Uyarlama ile tespitin karıştırılmaması gerekir. Tespit, kanunun öngördüğü periyodik bir belirlemedir ve olağanüstü koşul aramaz; uyarlama ise sözleşmenin kurulduğu andaki dengeyi bozan olağanüstü bir değişikliği şart koşar. İki talebin aynı dilekçede terditli olarak ileri sürülmesi mümkündür.

---

Uygulama

Kiraya Veren Bakımından

İlk mesele takvimdir. Sözleşmede artış hükmü yoksa, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce ya dava açılmalı ya da yazılı bildirimde bulunulmalıdır. Bildirimin yazılı olması ve tebliğinin belgelenmesi, kararın dönem başından itibaren uygulanmasının koşuludur.

İkinci mesele delildir. Emsal kira sözleşmesinin aslı veya onaylı örneğini dosyaya sunmak taraf yüküdür. Emsal sunulmayan dosyada bilirkişi raporu kaçınılmaz olarak genel değerlendirmeye kayar ve bozma riski doğar. İlan çıktısı, emsal sözleşmenin yerini tutmaz.

Üçüncü mesele talep sonucunun kuruluşudur. İşyeri kiralarında bedelin brüt olarak istenmesi, hüküm fıkrasının infaz kabiliyeti bakımından belirleyicidir. Beş yıllık sürenin dolup dolmadığı da dilekçede açıkça gösterilmelidir; aksi hâlde talep md. 344/2 kapsamında değerlendirilerek endeks tavanına takılabilir.

Kiracı Bakımından

Kiracının ilk savunması, hak ve nesafet döneminin henüz başlamadığıdır. Beş yıllık sürenin başlangıcı, bedelin rayice göre belirlendiği son tarihe göre hesaplanır; ara protokollerin bu niteliği taşıyıp taşımadığı ayrıca değerlendirilir.

İkinci savunma, bilirkişi raporunun yöntemine yöneliktir. Emsallerin yerinde görülmediği, uygunluk gerekçesinin gösterilmediği ya da tespitin ilan ortalamasına dayandırıldığı hâllerde itirazın somut biçimde kurulması gerekir. Soyut itiraz, temyiz aşamasında dayanaksız kalır.

Üçüncü savunma indirim oranına ilişkindir. Kiracılık süresi, kiralanana yapılan ve malikte kalacak yatırımlar ile işletmenin taşınmaza bağlılığı belgelenerek indirim oranının yükseltilmesi istenebilir. Bu unsurlar fatura, ruhsat ve tadilat sözleşmeleriyle desteklenmelidir.

Dördüncü savunma usule ilişkindir. Otuz günlük sürenin kaçırıldığı ve sözleşmede artış hükmü bulunmadığı hâllerde, belirlenen bedelin dava konusu dönemde değil izleyen dönemde uygulanması gerektiği ileri sürülür.

---

Sonuç

6098 sayılı Kanun md. 344, kira bedelinin belirlenmesini üç aşamalı bir sisteme bağlar. İlk beş yıl boyunca sözleşmesel artış, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlıdır; anlaşma yoksa hâkim aynı tavan içinde belirleme yapar. Beş yılın dolmasıyla birlikte endeks, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilerek hakkaniyete uygun bir bedel saptanır.

Güncel Yargıtay 3. Hukuk Dairesi uygulaması, bu son aşamada iki ölçütü öne çıkarmaktadır. Birincisi, hak ve nesafet indiriminin yüzde beş ile yüzde yirmi arasında bir bantta hareket etmesidir. İkincisi, emsal incelemesinin fiilen kurulmuş kira sözleşmeleri üzerinden ve yerinde yapılmasının zorunlu olmasıdır. Bu iki ölçütü karşılamayan bilirkişi raporu, ulaştığı sonuç makul görünse dahi hükme esas alınamaz.

Konut kiralarındaki yüzde yirmi beş tavanı 01.07.2024 tarihinde sona ermiştir; genel rejime dönülmüştür. Tavan dönemine ilişkin uyuşmazlıklar ise ilgili dönemin kuralına göre çözülmeye devam eder.

Uygulamada davanın kaderini belirleyen unsur, hukuki nitelendirmeden çok delil hazırlığıdır. Emsal kira sözleşmesinin temini, otuz günlük takvimin tutulması, talep sonucunun brüt ya da net olarak doğru kurulması ve rapora yönelik itirazın somutlaştırılması, tespit davasının dört temel direğidir. Bu unsurların eksikliği, en güçlü maddi hukuk konumunu dahi sonuçsuz bırakabilir. Somut kira ilişkisinin koşullarına göre profesyonel hukuki destek alınması yerinde olur.

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Kira Tespitinde Hak ve Nesafet İndirimi ile Emsal Denetimi, Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır, Kiracının Ödeyeceği ve Ödemeyeceği Giderler.

---

Kaynakça

Aral, Fahrettin / Ayrancı, Hasan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (Yetkin Yayınları).

Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Yetkin Yayınları).

Gümüş, Mustafa Alper, Kira Sözleşmesi (Vedat Kitapçılık).

İnceoğlu, M. Murat, Kira Hukuku (On İki Levha Yayıncılık).

Yavuz, Cevdet / Acar, Faruk / Özen, Burak, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Beta Yayınları).

Zevkliler, Aydın / Gökyayla, K. Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (Turhan Kitabevi).

---

Dipnotlar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 344 ve md. 345. Sözleşmesel artış hükmünün kendiliğinden sonuç doğurması, tespit davasının tamamlayıcı nitelikte olduğunu gösterir. ↩

2. Sürekli borç ilişkisinin kiracı bakımından yarattığı bağlılık ve bunun koruma normlarına yansıması için bkz. M. Murat İnceoğlu, Kira Hukuku (On İki Levha Yayıncılık); Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Yetkin Yayınları). ↩

3. Kısmi geçersizlik yaptırımının kira artış anlaşmalarına uygulanması için bkz. Mustafa Alper Gümüş, Kira Sözleşmesi (Vedat Kitapçılık). Aynı yönde, 6098 sayılı Kanunun geçici 1 ve geçici 2. maddeleri de oranı aşan sözleşmelerin fazla miktar yönünden geçersiz olduğunu açıkça belirtir. ↩

4. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 06.05.2026, E. 2025/6234, K. 2026/2844. Kararda, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresinin belirli veya belirsiz, kısa veya uzun süreli olmasına bakılmaksızın beş yılın sonunda md. 344/3 rejiminin uygulanacağı belirtilmiştir. ↩

5. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.05.2026, E. 2026/1265, K. 2026/3231. Kararda, kira bedelinin rayice ve emsallere göre belirlenmediği bir protokolün md. 344/3 uygulamasında beş yıllık sürenin başlangıcı sayılamayacağı kabul edilmiştir. ↩

6. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.05.2026, E. 2025/6193, K. 2026/2965. Kararda, 18.01.2019 tarihinde yürürlüğe giren 7161 sayılı Kanun gereğince artış oranının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği ve bu hükmün kiracısı tacir olan işyeri kiralarında da uygulanacağı belirtilmiştir. ↩

7. Otuz günlük sürenin niteliği ve sürenin kaçırılmasının sonuçları için bkz. Cevdet Yavuz / Faruk Acar / Burak Özen, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Beta Yayınları); Aydın Zevkliler / K. Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (Turhan Kitabevi). ↩

8. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.05.2026, E. 2026/1265, K. 2026/3231. Kararda kiralananın niteliğine göre inşaat-mimar ve mülk bilirkişilerinden oluşan üç kişilik kurul kurulması gerektiği belirtilmiştir. ↩

9. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Karar. Anılan karara dayanan yöntem, 3. Hukuk Dairesinin 20.05.2026 tarihli, E. 2026/1265 K. 2026/3231 sayılı kararında ayrıntılı biçimde tekrarlanmıştır. ↩

10. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 06.05.2026, E. 2025/6234, K. 2026/2844. Kararda hak ve nesafet indirimi bandı yüzde beş ile yüzde yirmi arası olarak gösterilmiş, işyeri kiralarında tespitin brüt yapılması gerektiği belirtilmiştir. ↩

11. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.05.2026, E. 2026/1265, K. 2026/3231. İnternet ilanlarındaki taşınmazlar görülüp değerlendirilmeden ilan ortalamasının birim değer olarak esas alınması, raporu hükme elverişsiz kılan eksiklik sayılmıştır. ↩

12. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.05.2026, E. 2025/5979, K. 2026/3298. Geç teslimden kaynaklanan kira tazminatına ilişkin bu kararda, bilirkişi raporunda kira artış oranlarının neye göre yapıldığının belirsiz olması denetime elverişsizlik sebebi sayılmıştır. ↩

13. Hakkaniyet ölçütünün belirsizliğine yöneltilen eleştiriler için bkz. Fahrettin Aral / Hasan Ayrancı, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (Yetkin Yayınları). ↩

14. Somut olay adaleti lehine görüş için bkz. M. Murat İnceoğlu, Kira Hukuku (On İki Levha Yayıncılık). ↩

15. Beş yıllık periyodun enflasyonist ortamda değerlendirilmesine ilişkin karşıt görüşler için bkz. Mustafa Alper Gümüş, Kira Sözleşmesi (Vedat Kitapçılık); Cevdet Yavuz / Faruk Acar / Burak Özen, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Beta Yayınları). ↩