Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kira bedelinin tespiti, uyarlama ve tahliye uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Her zaman. 6098 sayılı Kanun md. 345/1, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini düzenler. Asıl mesele davanın kabul edilip edilmeyeceği değil, verilecek kararın hangi kira döneminden itibaren kiracıyı bağlayacağıdır. Karar, ancak üç hâlden biri gerçekleşmişse yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.¹

---

Kararı Dönem Başına Bağlayan Üç Hâl

Birinci hâlde dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmıştır. Bu durumda mahkemenin belirlediği bedel, doğrudan yeni dönemin ilk gününden itibaren uygulanır.

İkinci hâlde kiraya veren, aynı otuz günlük süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiştir. Bildirim yapılmışsa dava, izleyen kira döneminin sonuna kadar açılabilir; belirlenen bedel yine dönem başından geçerli olur. Bu, uygulamada en sık kullanılan yoldur.

Üçüncü hâlde sözleşmede, yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunmaktadır. Böyle bir hüküm varsa ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaz; yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel dönem başından itibaren uygulanır.

Önemli: Otuz günlük süre hak düşürücü değildir. Süre kaçırıldığında dava reddedilmez; yalnızca belirlenen bedel, dava konusu dönemde değil izleyen kira döneminde uygulanır. Kiraya veren bakımından bu, bir yıllık gelir farkının kaybı anlamına gelir.

---

Bildirimin Şekli ve İspatı

Kanun bildirimin yazılı olmasını arar; belirli bir şekil şartı öngörmez. Uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilir, çünkü hem içeriği hem de tebliğ tarihi resmî olarak belgelenir. Elektronik posta veya iadeli taahhütlü mektup da yazılı bildirim sayılabilir; ancak tebliğ tarihinin ispatı taraf üzerinde kalır.

Bildirimde artışın oranının ya da tutarının gösterilmesi zorunlu değildir. Kanunun aradığı, kira bedelinin artırılacağının bildirilmesidir. Buna karşılık somut bir rakam verilmesi, kiracının kabul ihtimalini artırdığı gibi dava açılması hâlinde talebin ciddiyetini de destekler.

Kritik nokta, bildirimin otuz günlük süre içinde kiracıya ulaşmış olmasıdır. Süre, gönderim tarihine göre değil tebliğ tarihine göre hesaplanır. İhtarnamenin dönem başlangıcından otuz bir gün önce postaya verilip otuz ikinci gün tebliğ edilmesi, koşulu sağlamaz.

---

Hangi Dönem İçin Dava Açılabilir

Tespit davası, geçmiş dönemler için değil, gelecek kira dönemi için açılır. Sona ermiş bir kira ilişkisinde tespit davası açılamaz; ilişkinin devam ediyor olması gerekir.

Beş yıllık süre dolmuşsa dava, 6098 sayılı Kanun md. 344/3 kapsamında hak ve nesafet dönemine ilişkin olur ve bedel endeks, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilerek belirlenir. Beş yıl dolmamışsa belirleme, endeks oranı tavanıyla sınırlı kalır.

Dava dilekçesinde beş yıllık sürenin dolup dolmadığının açıkça gösterilmesi, talebin hangi rejim altında değerlendirileceğini belirler. Bu husus atlandığında, rayice göre yüksek bir bedel talep edilse dahi belirleme endeks tavanına takılabilir.

---

Görev, Yetki ve Arabuluculuk

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yargılama basit usule tabidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer ya da davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Son tutanak sunulmadan açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk süreci otuz günlük takvimi durdurmaz; bu nedenle başvurunun, dönem başlangıcından yeterince önce yapılması gerekir.

---

Uygulamada

En sık yapılan hata, ihtarnamenin dönem başlangıcına çok yakın gönderilmesidir. Otuz günlük süre tebliğ üzerinden işlediğinden, ihtarın en az kırk beş gün önce gönderilmesi güvenli bir aralık sağlar.

İkinci hata, sözleşmede artış hükmü bulunduğu hâlde gereksiz yere ihtar çekilmesi değil, tam tersine, artış hükmü bulunmadığı hâlde ihtar çekilmeden dönem içinde dava açılmasıdır. Bu durumda dava görülür, ancak belirlenen bedel bir sonraki döneme kayar.

Üçüncü hata, arabuluculuk başvurusunun dava açma takvimiyle birlikte planlanmamasıdır. Zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılamayacağından, otuz günlük süre içinde dava açılması hedefleniyorsa başvurunun buna göre öne çekilmesi gerekir.

Belirlemenin hangi ölçütlere göre yapılacağı için beş yıldan uzun kirada kira bedeli nasıl belirlenir sayfasına, indirim oranı için hak ve nesafet indirimi ne oranda uygulanır sayfasına bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi, Kira Tespitinde Hak ve Nesafet İndirimi ile Emsal Denetimi, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Dipnotlar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 344 ve md. 345. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 06.05.2026, E. 2025/6234, K. 2026/2844 sayılı kararında, beş yılı dolduran kiralarda belirlemenin md. 344/3 kapsamında hak ve nesafet ilkelerine göre yapılacağını belirtmiştir. ↩