Hak ve Nesafet İndirimi Ne Oranda Uygulanır?
Yargıtay uygulamasında hak ve nesafet indirimi, kiralananın boş olarak getireceği rayiç bedel üzerinden yüzde beş ile yüzde yirmi arasında uygulanır. Oran, kiracılık süresi ve somut olgulara göre belirlenir.
Hak ve Nesafet İndirimi Ne Oranda Uygulanır?
İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kira bedelinin tespiti, uyarlama ve tahliye uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Yüzde beş ile yüzde yirmi arasında. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 06.05.2026 tarihli kararında, beş yıl sonrasındaki belirlemenin hak ve nesafet dönemi kabul edildiğini; kiralananın boş olarak aynı şartlarda kiraya verilmesi hâlinde getireceği bedelin saptanmasından sonra yüzde beş ile yüzde yirmi arasında indirim yapılarak, işyerleri bakımından kira parasının brüt olarak tespit edilmesi gerektiğini belirtmiştir. İndirim, kanunda sayısal olarak düzenlenmiş bir oran değil; içtihatla oluşmuş bir bant içinde kullanılan takdir yetkisidir.1
İndirimin Dayanağı
İndirimin temeli, kira ilişkisinin sürekli borç ilişkisi olmasıdır. Kiracı, kiralanana zaman içinde ekonomik ve işletmesel bir bağ kurar. Beş yılın sonunda rayicin tamamının bir anda yansıtılması, bu bağı tek taraflı olarak değersizleştirir.
6098 sayılı Kanun md. 344/3'ün aradığı ölçüt "hakkaniyete uygunluk"tur. Hüküm, hâkime rayiç bedeli olduğu gibi benimseme değil, tarafların sözleşmeden bekledikleri amaca uygun makul bir bedele hükmetme görevi verir. İndirim, bu görevin sayısal karşılığıdır.
Oranı Yükselten ve Düşüren Unsurlar
Oranı yükselten unsurların başında kiracılık süresinin uzunluğu gelir. On yılı aşan kira ilişkilerinde bandın üst sınırına yaklaşılması olağandır.
İkinci yükseltici unsur, kiracının kiralanana yaptığı ve sözleşme sona erdiğinde malikte kalacak yatırımlardır. Tadilat, tesisat ve donanım harcamalarının fatura ve ruhsatla belgelenmesi, bu savunmayı somutlaştırır.
Üçüncü yükseltici unsur, işletmenin taşınmaza bağlılığıdır. Müşteri çevresi belirli bir adrese bağlanmış bir işletmenin taşınması, kiracı bakımından ölçülebilir bir kayıp doğurur.
Oranı düşüren unsurlar ise kiracılık süresinin kısalığı, kiralananın malik tarafından yenilenmiş olması ve mevcut bedelin rayicin çok altında kalmasıdır. Uzun süre boyunca rayicin çok altında bedel ödenmiş olması, indirimin alt sınıra çekilmesini destekler.
Önemli: İndirim, rayiç bedelin saptanmasından sonra uygulanır. Bilirkişinin rayiç bedeli belirlerken hakkaniyet indirimini de hesaba katması ve hâkimin bu bedel üzerinden ikinci kez indirim yapması, mükerrer indirim sonucunu doğurur ve temyiz sebebi oluşturur.
Denetim Ölçüsü
Yargıtay, indirim oranının azlığını veya çokluğunu tek başına bozma sebebi saymaz. Denetlenen şey, oranın dayandığı olguların gerekçede gösterilip gösterilmediğidir.
Aynı Dairenin 20.05.2026 tarihli kararında; hak ve nesafet döneminin doğru saptandığı, bilirkişi raporunun tespit ilkelerine uygun düzenlendiği ve takdir edilen indirimin yerinde bulunduğu belirtilerek hüküm onanmıştır.2 Buna karşılık emsal incelemesi içermeyen ya da yöntemi açıklanmayan raporlara dayanan kararlar bozulmaktadır.
Sonuç şudur: itiraz, oranın yüksek ya da düşük olduğunu söylemekle kurulmaz. Hangi somut olgunun gözetilmediği, hangi belgenin değerlendirilmediği gösterilmelidir.
Uygulamada
Kiracı bakımından ilk adım, kiracılık süresini ve kiralanana yapılan yatırımları belgelemektir. Bu belgeler dosyaya sunulmadığında indirim, kaçınılmaz olarak bandın alt sınırına yakın uygulanır.
Kiraya veren bakımından ilk adım, mükerrer indirim itirazını erken kurmaktır. Bilirkişi raporunda rayiç bedelin hangi varsayımlarla hesaplandığı incelenmeli, hakkaniyet indiriminin rapor aşamasında zaten uygulanıp uygulanmadığı sorgulanmalıdır.
Her iki taraf bakımından ortak nokta, itirazın somutlaştırılmasıdır. Rapora yönelik genel nitelikli itirazlar, istinaf ve temyiz aşamalarında dayanaksız kalır.
Belirlemenin ölçütleri için beş yıldan uzun kirada kira bedeli nasıl belirlenir sayfasına, dava takvimi için kira tespit davası ne zaman açılır sayfasına bakılabilir.
İlgili içerikler için bkz. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi, Kira Tespitinde Hak ve Nesafet İndirimi ile Emsal Denetimi, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.
Dipnotlar
Sonraki dosya · Soru
Kira Artışında TÜFE mi ÜFE mi Esas Alınır?
Dosyayı aç →