Beş Yıldan Uzun Kirada Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Question

Accepted Answer

Beş Yıldan Uzun Kirada Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kira bedelinin tespiti, uyarlama ve tahliye uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Endeks tavanı devreden çıkar. 6098 sayılı Kanun md. 344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedelinin, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirleneceğini düzenler. Bu belirleme, tarafların sözleşmede artış hükmü kararlaştırmış olup olmamasından bağımsızdır.¹

Beş Yıllık Sürenin Hesabı

Süre, sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olmasına bakılmaksızın kira ilişkisinin başlangıcından itibaren hesaplanır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira süresinin belirli veya belirsiz, kısa veya uzun süreli olmasının bu bakımdan önem taşımadığını belirtmektedir.

Sözleşmenin bir yıllık kurulup her yıl kendiliğinden uzaması, beş yıllık sürenin işlemesini engellemez. Beşinci uzama döneminin sonunda hak ve nesafet rejimi devreye girer ve bundan sonra her beş yılda bir tekrarlanır.

Bedel yargı kararıyla ya da tarafların rayice göre yaptıkları bir anlaşmayla belirlenmişse, yeni beş yıllık süre bu tarihten itibaren işlemeye başlar. Buna karşılık rayiçle ilgisi olmayan ara düzenlemeler süreyi yeniden başlatmaz. Aynı Daire, salgın döneminde artış yapılmamasını kararlaştıran bir protokolün, bedel rayice ve emsallere göre belirlenmediği için beş yıllık sürenin başlangıcı sayılamayacağına hükmetmiştir.²

Üç Ölçüt Birlikte Değerlendirilir

İlk ölçüt tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Hak ve nesafet döneminde bu oran artık bir üst sınır değil, değerlendirmeye giren verilerden biridir.

İkinci ölçüt kiralananın durumudur. Taşınmazın konumu, niteliği, yaşı, kullanım şekli, fiziki durumu ve bulunduğu bölgedeki talep yoğunluğu bu kapsamda değerlendirilir.

Üçüncü ölçüt emsal kira bedelleridir ve pratikte belirleyici olan budur. Emsal, fiilen kurulmuş bir kira ilişkisinin bedelini ifade eder; internet ilanı emsal değildir. İlan, kiraya verenin tek taraflı talebini gösterir ve üzerinde anlaşılmış bir bedeli temsil etmez.

Önemli: Emsal kira sözleşmesinin aslını veya onaylı örneğini dosyaya sunmak taraf yüküdür. Emsal sunulmayan dosyada bilirkişi raporu genel değerlendirmeye kayar ve hükme elverişsiz sayılma riski doğar.

Bilirkişi İncelemesinin Yöntemi

Yargıtay uygulaması, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanan sıralı bir yöntem arar. Önce emsal kira sözleşmeleri dosyaya alınır. Ardından bilirkişi kurulu kiralananı ve emsalleri tek tek yerinde görüp inceler.

Sonraki aşamada kiralanan ile emsaller; konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süresi bakımından ayrı ayrı karşılaştırılır. Her emsalin niçin uygun sayıldığı ya da elendiği somut gerekçeyle açıklanır.

Bu inceleme sonunda kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği bedel saptanır. Hâkim, bu bedel üzerinden hak ve nesafet indirimi yaparak sonuca ulaşır. Kiralananın niteliğine göre kurulun inşaat mühendisi veya mimar ile emlak bilirkişisinden oluşturulması aranır.

Uygulamada

İlk hata, beş yılın dolduğu varsayımıyla dava açıp sürenin başlangıcını belgelememektir. Kira ilişkisinin başlangıç tarihi ve bedelin rayice göre belirlendiği son tarih, dilekçede açıkça gösterilmelidir.

İkinci hata, emsal yerine ilan çıktısı sunmaktır. İlan, sunulan emsal sözleşmeleri destekleyen tamamlayıcı bir veri olabilir; tespitin tek dayanağı yapıldığında rapor denetime elverişsiz hâle gelir.

Üçüncü hata, işyeri kiralarında bedelin net olarak talep edilmesidir. Yargıtay uygulaması işyeri kiralarında tespitin brüt olarak yapılmasını arar; talep sonucunun buna göre kurulması gerekir.

Dava açma takvimi için kira tespit davası ne zaman açılır sayfasına, indirim oranının belirlenmesi için hak ve nesafet indirimi ne oranda uygulanır sayfasına bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi, Kira Tespitinde Hak ve Nesafet İndirimi ile Emsal Denetimi, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 344/3. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 06.05.2026, E. 2025/6234, K. 2026/2844. ↩
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.05.2026, E. 2026/1265, K. 2026/3231. Karar, bilirkişi incelemesinin yöntemini 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayandırmakta ve emsallerin yerinde incelenmesini aramaktadır. ↩