Kira Tespitinde Hak ve Nesafet İndirimi ile Emsal Denetimi

Kira Tespitinde Hak ve Nesafet İndirimi ile Emsal Denetimi

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kira bedelinin tespiti, uyarlama ve tahliye uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kira tespit davalarının kaderi çoğu zaman hukuki nitelendirmede değil, bilirkişi raporunun kalitesinde belirlenir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 06.05.2026 tarihli, E. 2025/6234 K. 2026/2844 sayılı kararı bunu iki cümlede özetler: hak ve nesafet indirimi yüzde beş ile yüzde yirmi arasında bir bantta hareket eder ve emsal karşılaştırması içermeyen rapor, ne kadar ayrıntılı görünürse görünsün hüküm kurmaya elverişli değildir.

Uyuşmazlığın Konusu

Bir idareye ait kültür merkezi kompleksi; konferans, seminer ve sergi salonu olarak kullanılmak üzere 03.12.2013 başlangıç tarihli ve on yıl süreli sözleşmeyle yıllık 180.000,00 TL artı katma değer vergisi bedelle kiraya verildi. Kiraya veren, 09.11.2021 tarihli ihtarnameyle kira bedelinin artırılmasını istedi; sonuç alamayınca 03.12.2021 tarihinde başlayan dönem için yıllık kira bedelinin net 3.183.000,00 TL olarak tespitini talep etti.

Kiracı, ihtarnameyle bildirilen endeks artışını kabul ettiğini, salgın döneminde aşırı ifa güçlüğü doğduğunu ve uzun yıllardır kiracı olduğunu savundu.

İlk derece mahkemesi, keşif sonrası alınan rapora dayanarak kiralananın boş olarak yıllık net 1.350.000,00 TL getirebileceğini kabul etti; eski kiracılık nedeniyle indirim uygulayarak bedeli net 1.215.000,00 TL olarak belirledi. Bölge adliye mahkemesi, yüzde beş civarındaki indirimi yerinde bularak istinaf başvurularını esastan reddetti.

Kararın Gerekçesi

Daire önce hukuki nitelendirmeyi onayladı: on yıllık sözleşmenin sekizinci yılına ilişkin talep, 6098 sayılı Kanun md. 344/3 kapsamında hak ve nesafet dönemine ilişkindir. Ardından yerleşik uygulamanın çerçevesini kurdu:

Uygulamada beş yıl sonrasındaki belirleme "hak ve nesafet" dönemi kabul edilerek, bilirkişi tarafından kiralananın boş olarak aynı şartlarda kiraya verilmesi halinde getireceği kira bedelinin belirlenmesi sonrasında, % 5 ila %20 arası "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca indirim yapılarak, kira parasının iş yerleri için brüt olarak tespitine karar verilmelidir. Bu aşamada, öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalıdır.

Bozma sebebi bu ölçütün ihlalidir. Hükme esas alınan raporda taşınmazın konumu, cephesi, tabela değeri, ulaşım imkânı, iç yapı kalitesi ve bölgedeki talep yoğunluğu sayılmış; ancak hiçbir emsal taşınmazın kira sözleşmesine konu olup olmadığı, emsallerin kira bedellerinin ne olduğu belirtilmemişti. Daire, bu niteliğiyle raporun 6098 sayılı Kanun md. 344/3 ölçütlerine göre inceleme ve değerlendirme içermediğini, dolayısıyla hüküm kurmaya elverişli olmadığını saptayarak kararı taraflar yararına bozdu.

Önemli: Bozma, tespit edilen rakamın yüksek ya da düşük olmasından değil, rakamın nasıl bulunduğunun denetlenememesinden kaynaklanır. Kira tespitinde denetlenebilirlik, sonucun kendisinden önce gelir.

İndirim Bandının Anlamı

Yüzde beş ile yüzde yirmi arasındaki aralık, hâkimin takdir yetkisini kaldırmaz; sınırlarını çizer. İndirimin dayanağı, kiracının kiralananda geçirdiği süre boyunca kurduğu ekonomik ilişkidir. Uzun süredir kiracı olan kişiye rayicin tamamının bir anda yansıtılması, kira ilişkisinin sürekli borç ilişkisi niteliğiyle bağdaşmaz.

Uygulamada indirim oranını yükselten unsurlar kiracılık süresinin uzunluğu, kiracının kiralanana yaptığı ve malikte kalacak yatırımlar, işletmenin taşınmaza bağlılığıdır. Oranı düşüren unsurlar ise kısa kiracılık süresi, kiralananın malik tarafından yenilenmiş olması ve mevcut bedelin rayicin çok altında kalmasıdır.

Aynı Dairenin 20.05.2026 tarihli, E. 2026/113 K. 2026/3228 sayılı kararı bu takdirin denetim ölçüsünü gösterir: hak ve nesafet dönemi doğru saptanmış, rapor tespit ilkelerine uygun düzenlenmiş ve indirim gerekçelendirilmişse, oranın azlığı ya da çokluğu tek başına bozma sebebi sayılmaz.¹

Emsal İncelemesinin Ölçütü

Kararın ikinci katmanı, emsalin ne olduğuna ilişkindir. Daire, emsal kira sözleşmelerinin aslının veya onaylı örneğinin dosyaya alınmasını, emsallerin bilirkişice yerinde görülmesini ve uygunluğunun somut gerekçeyle açıklanmasını arar. Bu ölçüt, piyasa izlenimine dayalı değerlendirmeyi dışlar.

Aynı yönde ve daha keskin bir uygulama, 3. Hukuk Dairesi'nin 20.05.2026 tarihli, E. 2026/1265 K. 2026/3231 sayılı kararında görülür. Bu kararda, internet sitelerinden alınan ilanlardaki taşınmazlar görülüp değerlendirilmeden ilan ortalamasının birim değer olarak esas alınması, raporu hükme elverişsiz kılan bir eksiklik sayılmış; Daire, hak ve nesafet ilkesinin uygulanmasında 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanan yerleşik yöntemi tekrar etmiştir.²

İlan verisinin dışlanma sebebi teknolojik değil hukukidir. İlan, kurulmuş bir kira ilişkisinin bedelini değil, kiraya verenin tek taraflı talebini gösterir. Emsal ise fiilen kurulmuş, iki tarafın üzerinde anlaştığı bir bedeli ifade eder. Bu ayrım gözetilmediğinde tespit, piyasa beklentisinin ölçülmesine dönüşür.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

İlk hata, dava dilekçesinde emsal göstermeyip bilirkişiden emsal bulmasını beklemektir. Emsal kira sözleşmesini dosyaya sunmak taraf yüküdür; bilirkişi, sunulan emsalleri inceler ve karşılaştırır. Emsal sunulmayan dosyada rapor kaçınılmaz olarak genel değerlendirmeye kayar ve bozma riski doğar.

İkinci hata, emsal olarak ilan çıktısı sunmaktır. İlan, ancak emsal sözleşmeleri destekleyen tamamlayıcı bir veri olarak anlam taşır; tek başına tespitin dayanağı yapıldığında rapor denetime elverişsiz hâle gelir.

Üçüncü hata, işyeri kiralarında bedelin net olarak istenmesidir. Karar, işyeri kiralarında tespitin brüt olarak yapılmasını arar. Talep sonucunun bu ayrıma göre kurulması, hüküm fıkrasının infaz kabiliyetini doğrudan etkiler.

Dördüncü hata, rapora itirazın soyut bırakılmasıdır. Karşılaştırılan emsalin niçin uygun olmadığı, hangi niteliğin farklılaştığı ve indirim oranının hangi somut olguya dayanması gerektiği gösterilmediğinde, itiraz temyiz aşamasında dayanaksız kalır.

Tespit davasının süresi ve hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı için kira tespit davası ne zaman açılır sayfasına, beş yıllık sürenin hesabı için beş yıldan uzun kirada kira bedeli nasıl belirlenir sayfasına, indirim oranının belirlenme ölçütleri için hak ve nesafet indirimi ne oranda uygulanır sayfasına bakılabilir.³

İlgili içerikler için bkz. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi, Kira Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilir mi, Kiracının Ödeyeceği ve Ödemeyeceği Giderler, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.