Kira Artışında TÜFE mi ÜFE mi Esas Alınır?
7161 sayılı Kanun ile 18.01.2019 tarihinden itibaren kira artışında ölçüt tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Kural, kiracısı tacir olan işyeri kiralarında da uygulanır.
Kira Artışında TÜFE mi ÜFE mi Esas Alınır?
İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kira bedelinin tespiti, uyarlama ve tahliye uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Tüketici fiyat endeksi. 6098 sayılı Kanun md. 344, ilk hâlinde üretici fiyat endeksindeki artış oranını ölçü almaktaydı. 18.01.2019 tarihinde yürürlüğe giren 7161 sayılı Kanun ile ölçüt, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olarak değiştirildi. Bu tarihten itibaren yenilenen kira dönemlerinde artış, bu oranı geçemez.1
On İki Aylık Ortalama ile Yıllık Değişim Farkı
Kanunun aradığı büyüklük, endeksin yıllık değişim oranı değildir. Ölçüt, tüketici fiyat endeksinin son on iki aylık ortalamasının, bir önceki on iki aylık ortalamaya göre değişim oranıdır.
Bu iki büyüklük çoğu zaman birbirinden farklıdır. Enflasyonun yükseldiği dönemlerde on iki aylık ortalama değişim oranı, yıllık değişim oranının altında kalır; enflasyonun gerilediği dönemlerde ise üstünde kalabilir.
Uygulamada en sık yapılan hesap hatası, iki oranın birbiri yerine kullanılmasıdır. Sözleşmede yalnızca "TÜFE oranında artış" ifadesinin yer alması, hangi büyüklüğün esas alınacağı konusunda uyuşmazlık doğurur. Sözleşmeye "tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı" ifadesinin aynen yazılması bu tartışmayı kapatır.
Önemli: Endeksin üzerinde kararlaştırılan artış anlaşması tümüyle geçersiz olmaz; yalnızca aşan kısım yönünden geçersizdir. Sözleşme, endeks oranıyla ayakta kalır ve fazla tahsil edilen tutar iade edilir.
Ticari Kiralarda Durum
Kiracısı tacir olan işyeri kiralarında bu sınırlamanın uygulanıp uygulanmayacağı uzun süre tartışıldı. 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi, bu tür kiralarda bazı hükümlerin uygulanmasını ertelemişti; ancak 6098 sayılı Kanun md. 344 erteleme kapsamında değildir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.05.2026 tarihli kararında bu noktayı açık biçimde ortaya koydu. Kararda, 18.01.2019 tarihinden itibaren artış oranının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği ve anılan hükmün kiracısı tacir olan işyeri kiraları bakımından da uygulanacağı belirtilmiştir.2
Pratik sonuç şudur: ticari kira sözleşmesinde endeksin üzerinde bir artış oranı kararlaştırılmış olması, kiraya verene aşan kısmı talep etme hakkı vermez. Fazla ödenen tutar istirdat davasına konu olabilir.
Konut Kiralarındaki Yüzde Yirmi Beş Tavanı
7409 ve 7456 sayılı Kanunlarla eklenen geçici maddeler, konut kiraları bakımından yenilenen dönemlerde artışı, bir önceki kira yılına ait bedelin yüzde yirmi beşiyle sınırlamıştı. Endeks oranının bu oranın altında kalması hâlinde endeks oranı geçerliydi.
Sınırlama iki dönemi kapsar: 11.06.2022 ile 01.07.2023 arası ve 02.07.2023 ile 01.07.2024 arası. Süre uzatılmadığından, 01.07.2024 tarihinden sonra yenilenen konut kira dönemlerinde genel rejime dönülmüştür.
Bu tavan yalnızca konut kiralarına özgüydü; işyeri kiralarında hiçbir zaman uygulanmadı. Ayrımın gözden kaçırılması, hem sözleşme müzakerelerinde hem de itirazın iptali davalarında hatalı hesaplamaya yol açar.
Uygulamada
İlk mesele, geçmiş dönemlere ilişkin uyuşmazlıkların o dönemin kuralına göre çözülmesidir. 2019 öncesi dönemler için üretici fiyat endeksi, 2022-2024 arası konut kiraları için yüzde yirmi beş tavanı, sonrası için genel rejim geçerlidir.
İkinci mesele, fazla ödemenin iadesidir. Endeksi ya da tavanı aşan artışlar geçersiz olduğundan, fazladan ödenen kira farkı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir.
Üçüncü mesele, beş yıllık sürenin dolmasıdır. Beş yıl dolduğunda endeks tavanı devreden çıkar ve bedel, endeks ile birlikte kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri değerlendirilerek belirlenir.
Beş yıl sonrasındaki rejim için beş yıldan uzun kirada kira bedeli nasıl belirlenir sayfasına, dava takvimi için kira tespit davası ne zaman açılır sayfasına bakılabilir.
İlgili içerikler için bkz. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi, Kira Tespitinde Hak ve Nesafet İndirimi ile Emsal Denetimi, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.
Dipnotlar
Sonraki dosya · Soru
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Dosyayı aç →